境界明示

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。不動産業をやっており、過去13棟の物件を購入しました。

 

中古の戸建てや土地などの不動産を購入するときに、「境界非明示」と言われることがありますよね。

 

でも、こんな疑問はありませんか?

 

そもそも、境界非明示で中古住宅を買って大丈夫なのか?あとで揉めたりしないのか?

 

上記は、誰もが感じる不安だと思います。

 

そもそも、境界が明示されていないということは、どこまでが自分の土地かわからない状態ですからね。冷静に考えて、それってヤバくないか!?と考えるあなたは正解です(笑)

 

というわけで今回は「境界非明示で中古物件を買うときの注意点」について、筆者の体験もまじえて詳しく解説します。

 

これから中古物件の購入を検討されている方の参考になりましたら幸いです。

そもそも境界非明示の特約は有効なのか?

一般的な不動産売買では、境界の明示は売主の責任(義務)とされています。

 

しかし、売買契約において「境界非明示の特約」を付けることは、買主の了承があれば有効となります。

 

なぜなら、隣地の所有者が不明だったり、すでに廃業した法人名義だったりで、境界確定がすぐにできないケースは多々あります。

 

境界確定するためには、測量士や土地家屋調査士を入れるなど費用が発生しますから、そうした手間を省いて、スピーディーに処分できると、売主にとってもメリットなのです。

 

では次に、境界非明示で購入して、トラブった筆者の体験談をご紹介します。

(体験談)ブロック塀の所有者が分からず困った話

先日、以下のツイートをしました。

 

アパートと隣地の境にあるブロック塀がグラグラで崩れそうで、隣地所有者から改修しろと要望あり。でも、そもそも境界標がないので、ブロック塀=共有物だから費用も折半だよね?って押し返してます。「境界非明示」のままは揉めることあるので、しっかり確定させましょうね。

 

上記ツイートのとおりですね。

 

通常は、以下のような境界標があるはずです。

 

境界標

 

でも、私の買った物件には境界標がありませんでした。結果、どこまで自分の敷地なのか分からない状態でした。

 

ブロック塀は誰のものなのか?

昭和40年代〜50年代に宅地として開発・分譲された時代では、境界線上にブロック塀をつくって、塀=境界とすることがけっこう一般的にありました。

 

民法229条においても、境界上の塀は、隣接地どうしの共有となることが書いてあります。

 

民法229条とは?
境界線上に設けた境界標、囲障、障壁、溝及び堀は、相隣者の共有に属するものと推定する。

 

その場合、境界はブロック塀の中心ということですね。

 

しかし、以下の写真を見てもわかるように、私の物件では、境界標や杭がぜんぜん見当たらなかったのですよね。

 

境界ブロックの写真

 

ブロック塀の所有者がわからないため、壊れかけているこの塀の修繕費を誰が負担するのか決まりません。かといって、ブロック塀を、このまま放置もできません。

 

というわけで、ブロック塀の所有者を調査しなければならなくなってしました。。。

過去資料や近隣ヒアリングで調査スタート!

早速、この周辺一帯を開発・分譲した業者を調べましたが、すでに倒産していました。50年近く前の宅地開発ですから、ムリもありませんよね(笑)

 

その後も、物件を仲介してくれた不動産会社さんに協力してもらって、昭和40年代の航空写真や、近隣のヒアリングをしてもらった結果、ブロック塀は私の家(アパート側)の敷地に入っていることがわかりました!

 

ということで、ブロック塀の改修は、私の負担ということになります。

 

ブロック塀の建て替え費用にかかる見積もりをとった結果が、こちら。

 

見積もり

 

はい、70万円超えの費用でございます(笑)。

 

まあ、14mものブロック塀をすべて建て替えするのですからね。痛いですが、しょうがない金額と言えそうです。

 

後日談として、この塀に大きく亀裂が入っていたことから、ダメ元で保険会社に相談したら、火災保険(地震保険)で一部損が認められたので、費用の一部をカバーできました。

 

このあたりは長くなるので、またの機会に書きますね。

境界非明示のリスクと対策について

最近では、先ほどの事例のようにブロック塀の中心を境界として「塀=共有物」とするケースは少ないです。

 

平成以降は、だいたい以下のように自分の敷地にそれぞれ塀を作ることが多いですね。

 

境界塀

 

この写真のように、自分の塀をそれぞれ自分の敷地内に作るのが、最近の慣習ですね。

 

というわけで最後に、境界非明示のリスクをまとめると以下のとおり。

 

  • 隣地と揉めたときに、かなり面倒くさい(調査の手間や費用がかかる)
  • 塀の修繕義務など、費用負担が発生することもある

 

つまり、売買時にはできる限り、境界確定することが望ましいということですね。

 

そのためには、境界線を明らかにして、隣地所有者が現場に立ち会って、境界を確認します。その際、測量士と土地家屋調査士に同席してもらえれば、いくらか冷静に話し合いができるでしょう。

 

ただし、繰り返しになりますが、境界非明示の特約をむすんで契約することは、不動産業界ではけっこうあることなのです。

 

それを売主さんの費用負担で確定測量しろ!と主張すると、売買交渉自体が決裂してしまうかもしれません。

 

ですから、一筋縄では行かない問題ですが、「境界非明示で良いから安くしてよ!」みたいな感じで、安易に交渉材料として多用することは時に大きなリスクとなりますので、その点は申し添えておきます。

 

以下、関連記事です。

 

▼旧耐震の物件を購入するリスクと注意点について解説しています。

 

▼40代までに不動産投資でリタイアを目指すための手法についてです。

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