こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。私は築古系の不動産投資を2015年からスタートしました。
これまで3棟のアパートと5棟の戸建てを取得しましたが、中でも一番苦労しているのが群馬のアパートです。購入記については「禁断のカードローンを活用した築古アパート投資【利回り13.7%】」を御覧ください。
このアパートは築30年ですが、私の投資を拡大させてくれた物件でもあります。同時に、一番手間がかかって苦労した物件でもあります。
なぜなら、当初の利回りは14％弱と凡庸にもかかわらず、入退去のたびに家賃が下がったからです。そんな物件ですが、今はリフォーム費を掛け過ぎず、セルフリフォームもしながらキャッシュフローを確保しています。
見方を変えればこれは私にとって一つの試練です。自分で手間をかけてDIYすることで否が応でも大家スキルが高まっています。
最近、1室退去が出たので、さっそく自分でリフォームしてまいりました。今回は、ビフォアアフターと掛かったリフォーム費用について解説します。
それでは、私の汗と涙の結晶をご堪能くださいませ（笑）
リフォーム前の内装状態
1K＋ロフトの単身タイプで10帖あります。それだけクロス面積が大きいです。
居室は、基本は量産クロスで、傘タイプの照明器具が付いています。
居室の全体写真です。押し入れは、昔ながらのタイプですね。
古めかしいキッチンです。背面のタイルがサーモンピンクで、古さを際立たせています。
玄関の土間が汚れているのは、築古あるあるですね。
お風呂は2点ユニットです。
このお部屋は入居者さんは約4年ほど住んでいました。
全体的にそんなに大きな汚れは無かったので、ルームクリーニングだけ業者に依頼して、私は室内美装に専念しました。
リフォーム後の完成した内装
居室のアクセントクロスは壁一面とロフト部の2箇所です。
とくに壁のグリーンのクロスは、天井高が4mがあったので、これをDIYするのがしんどかったです。。。
ロフト付きの部屋のクロスをはじめて自分で貼りました（天井高4m）。
こうやって自分で体験してはじめて大変さが分かります。この苦労を考えると、職人さんには感謝の言葉しか無い。 pic.twitter.com/2tSm6bnf3w
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) March 30, 2019
あと今回、はじめて室内にクローゼットを設置してみました。これは、押入れしかない築古アパート特有の設備面の弱点を補うのが目的です。
このお部屋は10帖あるので、置いても狭苦しくならないと判断し導入してみました。
購入したクローゼットがこちら。お値段も安価で、カラーも5タイプから選べます。なにより見た目がお洒落なのが良かったです。
キッチンはサーモンピンク色のダサいタイルとクロスを同系色にして、タイルが目立たないように工夫しました。あとは、クッションフロアの張替えをしただけです。
あとは玄関塗装と、お風呂にリアテックシートを施行しました。
リアテックは水栓側に貼るのは時間がかかりますが、奥の壁面の方が楽だったので、次回もこちら側にしようと思っています。
土間塗装につかった塗料がこちら。
ホームセンターに売っていますが、普通のペンキと違って、「床用」というのがポイントです。色ムラが出にくく、素人でも塗りやすかったですね。
土間の木部もすべて塗ってみたら、クッションフロアと同系色になったので古臭さが無くなりました。
掛かった費用と所要期間
では、今回掛かった費用です。
・キッチン背面クロス 5,100円
・ロフト木目クロス 4,086円
・風呂リアテックシート 6,900円
・クローゼット新設 15,600円
・キッチンクッションフロア 5,800円
・土間塗装 1,800円
・ルームクリーニング 21,600円（外注）
遠方のアパートのため、必要材料を正確に測定できず、多めに材料発注しています。本来はもっと安く仕上がるはずです。
業者にすべてリフォームしてもらったら、おそらく２倍以上は掛かりそうですね。
しかも、クローゼット設置したり、写真ではわかりにくい汚れの補修などはできません。逆にオーナーの手間が掛からない点は良いですね。そのバランスをどう考えるかです。
結局、オーナーが現場に行って見なければ分からないことも沢山あります。お部屋のリフォームだけでなく、外壁・共用部・ゴミ置き場の状況などもチェックができます。
私の場合は、掃除は大変なのと汚いと心が折れるので、そこだけ外注しています。
おわりに：築古アパートの難しさと醍醐味
築古アパート経営はリフォーム費用を如何に抑えるかが最大のポイントです。3〜4万円の家賃のお部屋にウン十万円もリフォーム費を掛けると回収が厳しくなります。
私の場合は、だいたい家賃3ヶ月分を基準にしており、どんなに掛かっても半年分に抑えるようにしています。あとは、その時々の忙しさに応じて、業者発注も検討します。
こうやってセルフリフォームするとそこそこ大変なのですが、クリエイティブ性や問題解決能力を求められる部分もあるので、意外にやっていて楽しいです。
もちろん超高利回りを買っていれば、すべて職人さんに任せるのも一つの手でしょう。
しかし、高利回りで状態の良いアパートはほとんどマーケットにないか、あっても田舎すぎて融資が付かないケースが大半です。
結局は自己資金を用意するか、セルフリフォームで汗をかいて収益性を上げるか、どちらかになります。
個人的には、セルフリフォームは大変ですがやればやるほど知識が付きますし、コストダウンになります。また自分で再生して物件を貸す喜びは格別ですので、投資初期段階の人こそ経験してみるべきだと思っています。
※4/7追記
こちらの物件はリフォーム後2日で近くの法人様からお申し込みが入りました。私のアパートでは最短記録のお申し込みです。
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