築30年のアパートのリフォームに掛かった費用【ビフォアアフター有】

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。私は築古系の不動産投資を2015年からスタートしました。

 

これまで3棟のアパートと5棟の戸建てを取得しましたが、中でも一番苦労しているのが群馬のアパートです。購入記については「禁断のカードローンを活用した築古アパート投資【利回り13.7%】」を御覧ください。

 

築30年のこのアパートは私の投資を拡大させてくれた物件です。同時に、一番手間がかかって苦労した物件でもあります。

 

なぜなら、当初の利回りは14%弱と凡庸にもかかわらず、入退去のたびに家賃が下がったからです。

(参考)【注意】アパート投資は危険?戸建て投資との難易度の違い【実例解説】 

 

経営者努力としては、リフォーム費を過度にかけず、すべてセルフリフォームでなんとか収益性を確保しています。

 

見方を変えればこれは私にとって一つの試練です。自分で手間をかけてDIYすることで否が応でも大家スキルが高まっています。

 

最近、1室退去が出たので、さっそく自分でリフォームしてまいりました。今回は、ビフォアアフターと掛かったリフォーム費用について解説します。

 

私の汗と涙の結晶をご堪能ください(笑)

リフォーム前の内装状態

1K+ロフトの単身タイプで10帖あります。それだけクロス面積が大きいです。

 

居室は、基本は量産クロスで、傘タイプの照明器具が付いています。

 

居室の全体写真です。押し入れは、昔ながらのタイプですね。

 

古めかしいキッチンです。背面のタイルがサーモンピンクで、古さを際立たせています。

 

玄関の土間が汚れているのは、築古あるあるですね。お風呂は2点ユニットです。

 

このお部屋は入居者さんは約4年ほど住んでいました。

 

全体的にそんなに大きな汚れは無かったので、ルームクリーニングだけ業者に依頼して、私は室内美装に専念しました。

リフォーム後の完成した内装

居室のアクセントクロスは壁一面とロフト部の2箇所です。

 

とくに壁のグリーンのクロスは、天井高が4mがあったのでこれがしんどかったです。。。

 

 

あと今回、はじめて室内にクローゼットを設置してみました。これは、押入れしかない築古アパート特有の設備面の弱点を補うのが目的です。

 

このお部屋は10帖あるので、置いても狭苦しくならないと判断し導入してみました。

 

購入したクローゼットがこちら。お値段も安価で、カラーも5タイプから選べます。なにより見た目がお洒落なのが良かったです。

 

 

キッチンはサーモンピンク色のダサいタイルとクロスを同系色にして、タイルが目立たないように工夫しました。あとは、クッションフロアの張替えをしただけです。

 

あとは玄関塗装と、お風呂にリアテックシートを施行しました。

 

リアテックは水栓側に貼るのは時間がかかりますが、奥の壁面の方が楽だったので、次回もこちら側にしようと思っています。

 

土間塗装につかった塗料がこちら。

 

ホームセンターに売っていますが、普通のペンキと違って、「床用」というのがポイントです。色ムラが出にくく、素人でも塗りやすかったですね。

 

土間の木部もすべて塗ってみたら、クッションフロアと同系色になったので古臭さが無くなりました。

掛かった費用と所要期間

では、今回掛かった費用です。

セルフリフォームに掛かった費用
・居室アクセントクロス 12,356円
・キッチン背面クロス 5,100円
・ロフト木目クロス 4,086円
・風呂リアテックシート 6,900円
・クローゼット新設 15,600円
・キッチンクッションフロア 5,800円
・土間塗装 1,800円
・スイッチパネル交換 1,200円
・ルームクリーニング 21,600円(外注)
合計 74,442円

 

遠方のアパートのため、必要材料を正確に測定できず、多めに材料発注しています。本来はもっと安く仕上がるはずです。

 

業者にすべてリフォームしてもらったら、おそらく2倍以上は掛かりそうですね。

 

しかも、クローゼット設置したり、写真ではわかりにくい汚れの補修などはできません。逆にオーナーの手間が掛からない点は良いですね。そのバランスをどう考えるかです。

 

結局、オーナーが現場に行って見なければ分からないことも沢山あります。お部屋のリフォームだけでなく、外壁・共用部・ゴミ置き場の状況などもチェックができます。

 

私の場合は、掃除は大変なのと汚いと心が折れるので、そこだけ外注しています。

おわりに:築古アパートの難しさと醍醐味

築古アパート経営はリフォーム費用を如何に抑えるかが最大のポイントです。3〜4万円の家賃のお部屋にウン十万円もリフォーム費を掛けると回収が厳しくなります。

 

私の場合は、だいたい家賃3ヶ月分を基準にしており、どんなに掛かっても半年分に抑えるようにしています。あとは、その時々の忙しさに応じて、業者発注も検討します。

 

こうやってセルフリフォームするとそこそこ大変なのですが、クリエイティブ性や問題解決能力を求められる部分もあるので、意外にやっていて楽しいです。

 

もちろん超高利回りを買っていれば、すべて職人さんに任せるのも一つの手でしょう。

 

しかし、高利回りで状態の良いアパートはほとんどマーケットにないか、あっても田舎すぎて融資が付かないケースが大半です。

 

結局は自己資金を用意するか、セルフリフォームで汗をかいて収益性を上げるか、どちらかになります。

 

個人的には、セルフリフォームは大変ですがやればやるほど知識が付きますし、コストダウンになります。また自分で再生して物件を貸す喜びは格別ですので、投資初期段階の人こそ経験してみるべきだと思っています。

 

※4/7追記

こちらの物件はリフォーム後2日で近くの法人様からお申し込みが入りました。私のアパートでは最短記録のお申し込みです。

 

以下、関連記事です。

 

▼1棟アパート購入において避けるべき物件の特徴を解説しています。

 

▼初心者はまず家賃収入50万を達成すると見える景色が変わります。

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