こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
5月は妻の実家に帰省しました。所有物件もとくに入れ替えがありませんので、新築アパートの建築スケジュールの調整がメインとなっています。
ということで、さっそく家賃収入と入居率から振り返りましょう。
家賃収入と入居率について
家賃収入は206万円でした。ここからローン返済（約4割台）があります。現在の投資総額は2億2205万円、ローン残債は1億6287万円となっています。
5月の入居率は、589/589（19部屋×31日）＝100%です。年間稼働率は、2853/2869＝99.4％となっています。
今月は2件のお客様が契約更新してくださったので17万円ほど増収しています。
所有する中古アパートの方は、3.5万円の家賃でそのうち管理会社への更新手数料1.9万円が差し引かれるので、差し引き1.6万円しか残りません。一方で、新築2号アパートも契約更新があったのですが、こちらは自主管理でセルフ契約更新です。
すると、更新料14万円がまるまる入りますが、これが売上としてはかなり大きいです。この新築2号アパートはもう一部屋も昨年更新してくれたので、入居が安定しています。
春の繁忙期が終わってから、満室が続いています。今のところ3か月連続で満室ですが、この状態はいつまで続くでしょうか？賃貸経営＝空室のモグラ叩き的な側面がありますので、またどこかで退去は発生すると思いますが、私のポートフォリオは新築アパートが中心ですので、退去が出てもできるだけ家賃を落とさず埋める必要があります。
そうなると、やっぱり建築時の企画がもっとも重要になりますね。
建築費も毎年高くなっていくような感覚ですが、次のアパートも競争力重視で企画しました。いよいよ来月、6月着工となりそうな気配で、いまは確認申請待ちです。着工したら、暇を見つけてちょくちょく見に行きたいと思います。
誰でもできる投資に「儲かる投資」はないという話
地方エリアで中古住宅の買い取り再販が絶好調なのが、カチタスさんです。
先日Xで発信したように、直近6年間で売上・利益ともに2倍になっています。
中古再生のカチタスさん、絶好調ですね。
これから地方エリアの新築供給が減ると、カチタスさんの「中古住宅再生」を選択するお客さんがますます増えそうです。年間8,000棟以上売るのはすごい。
決算期 売上高 営業利益 当期純利益
2021年 977億円 113億円 74億円
2022年 1,013億円 131億円…— ペリカン@不動産投資家 (@Pelican0825) May 14, 2026
中古再生のカチタスさん、絶好調ですね。
これから地方エリアの新築供給が減ると、カチタスさんの「中古住宅再生」を選択するお客さんがますます増えそうです。年間8,000棟以上売るのはすごい。
決算期 売上高 営業利益 当期純利益
2021年 977億円 113億円 74億円
2022年 1,013億円 131億円 68億円
2023年 1,213億円 140億円 60億円
2024年 1,267億円 126億円 84億円
2025年 1,295億円 142億円 95億円
2026年 1,518億円 182億円 124億円
2027年予想 1,774億円 210億円 140億円
けっこう田舎エリアでも、カチタスさんが高値で戸建てを仕入れて、そこにリフォームして利益を乗っけて売るようで、売値もすごく上がっています。全体的な販売価格も利幅もあがって、けっきょくは増収・増益となる構造です。
まあ考えてみれば、新築が高すぎて買えない人が多く、カチタスさんくらいの1000万円〜2000万円台の再生物件が安く見えてしまうのでしょう。
地方エリアで安く戸建てを仕入れて賃貸経営していた大家さんにとっては、なかなか安い戸建てが仕入れづらくなってきて、ちょっともどかしい展開です。
しかしながら、これは投資エリアにもよるので判断が難しいところですが、ペリカンが投資しているエリアで言うと、これからは中古物件は投資対象として厳しいと考えています。
というのも、中古物件だと「市街化区域で出口を確保できそうなエリアの物件」は、安い出物がほとんどありません。これは株で言うところの大型株みたいなもので、中古物件は歪みがほとんど生まれにくいのです。
なぜなら売っているものの利回りがそのままポータルサイトに表示されますからね。高利回りを求めていくと、どうしてもかなり田舎エリアになってしまい出口リスクが高くなります。
エリアがまともな場所で中古物件で儲かる物件を探すとなると、全空1棟アパートなど再生に手間がかかるものなどに絞られてしまうでしょう。もしくは、ボロいけど土地値がある物件など、「土地貯金」のような物件ですね。この、土地貯金も悪くありませんが、耐用年数超え物件は金融機関の収益評価がすごく低くなるケースがあるので注意したほうがいいでしょう。
一方で、土地から新築アパートはというと、こちらも土地価格が高いし、建物建築費も高騰している状況はありますが、どんな建物を企画（間取り・設備など）して、どんな家賃設定にするかは施主自身が決められるため、料理の仕方次第で利回りを確保できる余地があるのではないか、というのが私の基本的な考えです。
もちろん土地から新築は、建築途中のいろいろな変動要素もあって、リスクはそれなりにあります。工務店の倒産などは気をつけたほうがいいでしょう。
ですが、これは逆を言えば、リスクが無いところにリターンもないということでもあります。誰でもできる投資に儲かる投資はない、という当たり前の事実を認識しなければいけないでしょう。みんなができる訳ではありませんが、少なくとも自分がそのリスクを”コントロールできる側”にならないといけないのだと思います。
コロナ前（2020年以前）は、中古物件を買って表層リフォームして貸し出せば高利回り物件になる！という時代がありましたが、そんな時代が懐かしくもなります。当時は日銀は黒田総裁で量的緩和をやっている”ゼロ金利時代”でしたね。
これからは円安＆インフレ時代を前提しとした時代に突入しましたから、我々も「戦い方」を柔軟にシフトしていかなければならないでしょう。おそらく、すでに多くの人がお気づきかと思いますが、インフレに強い不動産所有・賃貸経営をする必要があります。
エリアの選び方、融資の組み立て方、頭金割合など、自分が取れるリスクは何なのか？自分が構築できる「参入障壁」は何なのか？このあたりのテーマと、じっくり向き合っていく必要がありそうです。
とはいえ、私のような土地から新築勢としては、足元は頭金多め＋プロパーローン（金利2％台）で耐えながら、純資産を増やしていくということが基本ベースです。粛々とローン元金を返済しながら、同時にキャッシュも貯めて、与信ランクアップに勤しむということですね。
厳しい時代ですが、やることは明確ですね。裏ワザもありませんし、より知識と経験と場数を増やし、どんどん”地力”を高めていかないことには、毎年コンスタントに不動産購入することはできないと思います。厳しい時代ですが頑張りましょう。
ということで今月の活動報告は以上です。いつもお読みいただきましてありがとうございます！
以下、関連記事です。
▼土地から新築アパート投資の乗り越えるべき壁について解説しています。
▼カフェ相談・オンライン相談をやっています。ご興味のある方はお気軽にご相談ください。
