こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。千葉県で不動産賃貸業を10年ほどやっている専業大家です。
りそな銀行といえば、2021年頃に支店にわたしが突撃訪問して融資基準をヒアリングしたことがあるのですが、開口一番、担当者さんから「純資産2億円以下の方には、アパートローンでの貸付は行っていません！」と言われて、融資撃沈した悲しい思い出があります（笑）
さて、そんな私にとっては苦い思い出のあるりそな銀行さんですが、法人向け収益不動産担保ローン「不動産購入ローン」をリリースしたようなので、特徴・メリット・注意点など、まとめてみたいと思います。
なにやら噂によると、、、法定耐用年数超えの築古物件にも融資可とのことです！
それなら中古アパートの購入も視野に入ってきますから、うまく活用していきたいアパートローンになる可能性がありますね。
すでに法人（資産管理法人）で不動産賃貸業をしている、もしくは将来的にする予定の投資家さんは、チェックしておいて損は無いでしょう。
それではさっそく行ってみたいと思います！
りそな銀行の法人向けアパートローンの特徴とは？
りそな銀行の新・法人向けアパートローンは、セゾンファンデックス保証の不動産購入ローンとなっています。
セゾンファンデックスはノンバンクとしてアパートローン商品も持っていますが、今回はりそな銀行と提携してアパートローン商品を新たに作ったということですね。これは滋賀銀行のジャストサポートローンと一緒の構図で、裏側で保証業務だけやっているということになります。
そういう理由で、築古耐用年数超えアパートへの融資可能になってくるというカラクリですね。
利用条件・属性など
一番気になるのが、以前私が聞いた「純資産2億円基準」があるのかどうかです。
この点について、りそな銀行にお問い合わせしたところ「お客様がおっしゃっているような「規模」「純資産額」でのお申込み制限はございません。」とのことなので、富裕層でなくても大丈夫そうでした（笑）
ただし利用には5つの条件があります。ホームページからの抜粋になりますが、以下掲載しておきますね。
- 条件①：りそな銀行以外の当社グループ（埼玉りそな銀行、関西みらい銀行、みなと銀行）とご融資取引がないお客さま（関連会社や代表者個人を含む）
- 条件②：りそな銀行の営業エリア内に本社所在地および融資対象物件があること
- 条件③：保証会社（セゾンファンデックス）の保証が得られること
- 条件④：法人代表者さまの借入申込時の年齢が満20歳以上満69歳以下であること
- 条件⑤：本商品を現在利用していないこと
とくに重要なのは、条件①の「現段階でりそな銀行と取引のないお客様であること」でしょう。
つまり、りそな銀行の最大の狙いは「新規顧客へのアプローチ」ということが分かります。代表者個人を含めてなので、りそなの預金通帳を持っておらず、既存取引が無い方向けのアパートローンになります。
この「りそなの法人向け不動産購入ローン」は、一度しか利用できないローン商品のため、複数回この商品を使って収益アパート購入を繰り返すことができませんから、完全に新たなお客さんとのパイプづくりが、りそな銀行さんの目的ですね。
おそらく、これを機に富裕層や投資家へアプローチしたい狙いがあるため、この商品単独で売上を立てて金利収入を稼いでいこう、ということではないのでしょうね！
金利・融資期間など
金利は2.45％〜3.5％（変動金利・2026年2月〜）となっています。融資期間は1年〜35年以内で、法定耐用年数超えの物件への融資もOKというのが最大のメリットですね。
金額は1000万円以上3億円未満ということですので、築古戸建て等の1000万以下など小さな物件への融資には不向きですね。メインは、中古の1棟アパート・1棟マンションが中心になってくるでしょう。
金利が比較的抑えられているのは良い点ですね。最近のノンバンクは、金利3％後半〜4％台もザラですから、良心的な水準と言えるのではないでしょうか。
融資可能エリア
融資可能エリアは、りそな銀行の法人営業エリア内、かつ保証会社であるセゾンファンデックスで融資が受けられる物件ということになります。
りそな銀行は全国各地にありますから、よっぽど田舎でなければ取り組みの可能性があるかと思いますが、お問い合わせフォームで聞いてみたところ、駅から徒歩〜分までとか、そういう細かい基準は教えてもらえませんでした。
抵当はセゾンファンデックスが付けるということなので、あまり郊外だと厳しい可能性もありますね。ざっくりとした私の感覚ですが、駅徒歩15分程度までか、それ以上離れるのであれば土地値比率が高い物件が現実的のような気がします。
田舎だけど高利回りみたいな物件だと、そもそも融資不可になるか、頭金を多額に求められる可能性がありそうです。
注意点
ご注意いただきたのは、融資NGの物件があるということですね。
以下の6つは、こちらの商品では融資不可ということでした。
- 民泊・シェアハウス
- 区分所有（マンション等）
- 風営業者が所有、もしくは入居する物件
- 自社ビル・倉庫・工場・自宅・別荘等の自用物件
- 未完成の物件（一括融資実行が原則のため）
- 遵法性に疑義のある物件
私も土地から新築アパートをやっていますが、これは5に抵触するので基本NGになります。
完成済物件の一括支払いのみ対応ということなので、建て売り新築アパートならOKですが、土地から自分で仕入れてやっていく案件には適用できません。
もし土地を現金買いして、契約金・中間金も自分で払っておいて、竣工時に融資相談すれば通る可能性はありますが、りそな銀行に聞いたら「お客様ご自身でお支払済のバックフィナンスもお取扱いできません」とのことなので、そうすると土地代と契約金・中間金がすべて自己負担になるため、実質厳しい資金繰りになりそうです。
セゾンファンデックスの場合には、土地分融資はしてもらえて、あとは竣工時の融資も可能ということなので、上記はりそな銀行を通すことによる改悪（使いにくい点）にも感じてしまいますね。
あとがき
不動産投資の要諦は、融資を引いてレバレッジを効かせて物件を買っていくことだと、私は考えています。そういう意味では、金融機関さんを味方につけて、その金融機関さんの「融資基準にハマる物件」を持ち込むことが第一歩になります。
そして金融機関さんの融資姿勢は半年1年経過するだけで、融資が出たり出なくなったりと流動的ですから、「融資の門」が空いているタイミングがあれば、積極的に持ち込んでチャンスを掴み取ることが重要になります。
そういう意味では、りそな銀行さんも以前は純資産2億円必要だと言われていたのに、現在は富裕層でなくても築古物件に融資してくれるローン商品を作ってくれたことは一つのタイミングでもあります。
こういったチャンスをモノにできるかどうかで、その後の規模拡大スピードも変わってくるのかもしれませんね。築浅で長期保有できそうなアパートなど、チャンスがあればぜひ私も案件を持ち込んでみようかなと思います。
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