こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。不動産投資をスタートして10年目になりました。
滋賀銀行のアパートローンについて、電話でヒアリングしてみましたので、今回ご紹介したいと思います。
最近は、耐用年数超えの物件には、めっきり融資が厳しくなりました。どこの銀行も口をそろえて「融資期間は耐用年数内までです！」と言われることが増えましたよね。
そんな中、滋賀銀行は木造でもMAX35年で融資相談できるということで、詳細をヒアリングしてきました。商品名はジャストサポート（不動産担保型ローン）という名称です。
2025年からは融資上限額が4500万円→9500万円（属性による）に引き上がりました！
金利も2〜3％程度で借りるチャンスもありますので、これから1棟目を購入する方向けのローンとして、よかったら参考にしてみてくださいね。
滋賀銀行のアパートローンの特徴
1933年創業で、滋賀県内に本店をおく金融機関としては、最大規模の地銀さんです。
（Wikipedia）滋賀銀行
支店は、滋賀県内がほとんどですが、東京支店・名古屋支店、その他にも岐阜県・三重県などにも支店があります。
利用条件・属性など
年収条件などは無く、誰でも（経営者・自営業者でも）審査の土俵にのります。
ただし以下3つの条件をクリアしなければいけません。
- 個人名義での申込みであること
- 専業大家さんは申し込みNG
- 融資金額は300万円〜9500万円まで
まず一つ目ですが、法人名義での購入はNGということですね。
ですから個人名義で購入ということになりますが、連帯保証人は不要になります。任意で団信付きかどうかを選べて、団信付きの場合には金利0.3％上乗せになります。
以前は、1棟目購入のみ使えるアパートローンでしたが、2022年から複数棟所有の方でも使えるようになりました。
（参考）滋賀銀行 ジャストサポートローン
ただし、注意点のところ「前年度の不動産賃貸収入が給与収入（自営業者の場合は売上）を上回る場合は、お取扱いできませんのでご注意ください。」と書いてあるので、専業大家さんはお申込みできませんのでご注意くださいね。
融資金額は9500万円までになります。もともと4500万円上限でしたが、2025年〜9500万円に引き上げとなりました！
ただし滋賀銀行での総借入が5000万以上になる場合は、追加借入をする場合、士業以外の自営業NGで、かつ会社員年収が800〜1000万以上あることが条件です。
つまり高属性には融資上限が高いですが、年収がそこまで高くない人には融資額は4500〜5000万程度が上限となることは留意しておきましょう。
あとは滋賀銀行のジャストサポートローン（無担保型※最大1500万まで）も一緒に借りられるので、その合わせ技でフルローン・オーバーローンを勝ち取る方もいらっしゃるようです。
融資可能エリア
融資エリアは、全国どこでも対応可能ということでした。
ただし、このアパートローンは保証会社がセゾンファンデックスになっているので、セゾンファンデックスがエリア外としているところ（市街化調整区域）などは、NGになる可能性が高いでしょう。
（参考）セゾンファンデックスのアパート投資の融資基準【金利・融資エリア】
金利・融資期間について
金利は、以下の3パターン前後になりますが、物件やエリアによって変わるそうです。
- 2.25％
- 2.875％
- 5.275％
以前電話で滋賀銀行の窓口にお問い合わせしてヒアリングしたときには、金利1.9%適用は稀だと言っていたので、これを今の水準に訂正すると2.2〜2.3％に落ち着くと思いますが、この金利適用はかなり立地や属性が限定されるでしょう。
私の予想ではセゾンファンデックス保証なので、大半が2.8％〜3％前後に落ち着くと、私は予想しています。エリアが田舎すぎるとか、物件の担保評価が低いなど、条件が悪くなると4〜5％前後になるかもしれませんね。
団信付きだと、＋0.3％の金利となります。
融資期間は最長35年で、まずは申込者の希望を優先されるそうです。購入物件が築30年以上になると、MAX35年で借りることは厳しい印象でした。
基本的には「50年ー築年数」で期間が決まるが、大規模修繕している場合は＋10年で見る場合もあるとのことです。
あとローンの最終完済年齢が81歳未満でないといけません。50歳以上の方は、ローン期間が30年取れなくなるので、借りるなら早めに借りたほうがいいかもしれませんね。
あとがき：1棟目購入は金利2％台で引くのが理想！
私自身も、これまで金利3.9％の高金利アパートローンを使って、2棟ほどアパートを購入してきました。
そのうち1棟は、金利2.7％にしてくれる信金さんに借り換えでお世話になりましたが、もう1棟はすでに売却済みです。
もちろん一度高金利で借りて、あとから借り換えで金利削減するのは不可能ではありませんが、エリア条件が厳しかったり、融資期間が短縮されてCFが逆に悪化したり、なかなかうまく話が進まないことも多いのですよね。
ですから、これから1棟目を購入されるサラリーマン大家さんは、最初から滋賀銀行のような2％後半あたりで借りておけば、あとから頑張って金利を落とすためにエネルギーを割く必要がないので楽でしょう。
最初から金利3％半ば〜で借りるなら、後から借り換えが効く立地の物件に限定しておくのが無難ですね（金利3〜4％じゃないと融資がおりない立地の物件であることも多いので、ここは悩みどころではあるのですが。汗）
というわけで以上、滋賀銀行のアパートローンでした。今後も、最新の融資情報をどんどんシェアしますのでお楽しみに！
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