こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
今月から新築アパート2号の連載記事を、スタートしようと思います。
昨年は、新築アパート1号を無事竣工することができました。築古と違い、購入後10年くらいはメンテナンスフリーというのが新築アパートの最大のメリットです。ホントに、竣工後は所有していることを忘れるくらい気持ちが楽です。
こういうのを一度覚えてしまうと、不動産投資で目指すのは、ただの錬金術や資産形成術ではなくて、レバレッジによる着実な成長と、なにより物件に人生を振り回されない「精神的な自由」だと再認識させられます。
というわけで、今回から数回にわけて新築アパート2号の体験記を書いていきます。どうぞお楽しみください。
築古全盛期の時代を終えて
思えばこの10年間くらいにわたり、不動産投資はまさに築古全盛期を迎えていました。
数多ある、どの不動産書籍を読んでも「高利回りの築古アパートを買って、最速リタイアせよ！」と書いてあったのは、記憶に新しいところですよね。
それもそのはず。100で買った不動産が、毎年15くらいの家賃インカムを稼いでくれたら、ちょっと乱暴ですが修繕や税金など抜きにすると、4年くらい持っていれば土地値まで回収できるし、8年くらい持っていれば全額回収コンプリート！となった時代でした。
しかし、2018年頃のスルガショックで、状況は一変しました。
一番変わったのは、田舎エリアは融資が出にくくなり、立地が最優先されるようになったということですね。田舎の高利回りに融資がつかなくなりました。
その結果、関東なら国道16号の内側だけど利回り一桁台のアパートに、なんとか金利3〜4％払ってやっと所有権をもらえるような高属性リーマン投資が隆盛を極め、一方で築古戸建てをDIYで再生する”ど根性空き家投資”もブームになりました。
最終的に中古物件マーケットは、すっかり価格高騰（＝低利回り化）してしまいました。。。
そんな中、ペリカンは「中古投資の限界」に直面したような気がして、最近は土地から新築にシフトしつつあります。私の頭の中の95％は新築のことをぐるぐる考え、残りの5％で築古の戸建てを見ているくらいのバランスです。
新築投資のデメリットは、竣工まで木造でも最低6ヶ月〜1年位かかるリードタイムの問題と、あとは土地探し（割安な土地の奪い合い）が、新築もかなり激しくなってきたということでしょうか。
一方で新築の良さは、低金利でも融資が引きやすいということと、自分オリジナルの競争力ある物件をゼロベースで作れることです。その結果、長期ホールドしても安心感をもって所有できる点だといえます。
わたしも昨年、新築1号を竣工してからというもの、すっかり新築の魅力に取り憑かれてしまいました。ただ、現在はウッドショックで建築費も高騰しており、投資家が収益性確保のために土地選びやプラン作りを必死にやらないと、ただの低利回りアパートを作るだけになってしまうリスクがあります。
幸いにもペリカンの新築1号アパートはウッドショック前の建築費で建てることができましたが、今回ご紹介する新築2号はモロに建築費高騰の影響を受けた中での企画になったため、学びと反省点もたくさんあります。
そんなところから、まずは本連載をスタートしてみたいと思います。
新築1号の反省は？新築2号の戦略を描け！
まず新築アパートの戦略についてです。
新築1号は、間取りを2LDKでつくりました。理由は、ウッドショック前で2LDKでも割安な建築費でできたことと、夫婦や子育て世帯などファミリーに入居してもらえると長期入居になる狙いもあったからです。
ただ実際、賃貸募集するとガレージハウスという特殊なレジデンスだったことで、内見者・お申し込み者ともに、ほとんどが単身者の男性ばかりでした。だいたい高級車に乗っている経営者さんでしたね。
そんな反省もあり、新築2号以降は、以下の条件で建てていく戦略をつくりました。
- 土地＋建物で5000万円以下
- 千葉の地方中枢都市（田舎NG）
- 間取りは2LDK→1LDKへ変更
1、2についてはこれまでと同じです。
ここは出口戦略につながるところでもありますが、立地がそれなりに良い場所でロットを低めにするということですね。地方で1億クラスのアパートを、駅近でもない場所では売却するときに次の方に融資がつきにくい問題が出てきます。
今回、一番変わったのは3つめの間取りですが、ここを1LDKにする判断をしました。これは2LDKで新築アパートを作ると、取れる家賃に対して建築費が高すぎて、収支がぜんぜん合わないのですよね。
一方で、1ルーム・1Kのガレージハウスだと競争力が弱く、どうしても家賃が取れなくなり、これはこれで収支がまた合わなくなってくるため、1LDKがちょうどよいのです。
もちろん利回りを多少落としても、2LDKやもっと広い3LDKにすれば、入居者の満足度や出口での安全度は上がるかと思いますが、やはりキャッシュフローもそれなりに求めるとなると、広くするにも限界があります。
そんなこんなで1LDKの新築ガレージハウスで行くことに決定しました。そのうえで、また土地探しの旅が始まります。
というわけで連載1回目は、初号機の反省と新築2号の戦略面について触れてみました、
次回は、いよいよ新築2号の土地買い付けエピソードです。このつづきは「（新築アパート2号体験記）1番手のキャンセルで買えたアパート用地」を御覧ください。
以下、関連記事です。
▼ウッドショックで建築費がどれくらい上がったのか？実体験を書いています。
▼築古の低家賃アパートが儲からないワケについて解説しています。
