こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
今月は、2棟目新築アパートの打ち合わせ、3棟目新築アパートの融資審査など、土地から新築アパート月間となりました。
所有物件でもねずみが出たり、エアコンが壊れたり修繕費用が発生しています。
ということで、今月の家賃収入と賃貸経営トピックスをご報告します。
【家賃収入と入居率】ありがたいことに満室キープ！
家賃収入は133万円ほど、経費差引後で130万円ほどです。ここからローン返済（約4割）があります。現在の、ローン残債は1億427万（前月比＋491万円）となっています。
月末時点の入居率は、26戸中 26戸で入居率100％となっています。
2棟目アパートの着工金支払いがあったので、借金が増えてまた1億円突破しました！
2ヶ月連続で満室は大変ありがたいことですが、群馬アパートで2室滞納発生！ということで、管理会社から督促をかけてもらったところ、すぐに入金してくださるそうです。なので今月は家賃少なめ。
家賃3万円のアパートだと、すぐに滞納を起こしますね（笑）
原因は、このアパートの前所有者さんが、なぜか保証会社ナシで入居させているお部屋が結構あるからで、支払い遅延するとすぐに入金が無くなります。
みなさんは中古アパートをオーナーチェンジで購入する時は、入居者が家賃保証に加入しているかまで、ぜひしっかり確認しましょうね！
あと戸建て5号で、ねずみが発生したので駆除を実施！こちらの戸建ては公庫から創業融資で550万借りて購入し、現在の残債は360万まで減ってきています。もし売却したら、値上がり益をけっこう取れそうです。
入居者さんが退去したら、この高騰相場ですから売却して現金化しようと妄想しています。
これまで雨漏り・台風で窓ガラス破損・門灯故障・シロアリ・ねずみ発生と、入居後4年間ずっとトラブルばかりです。私だったらすぐ引っ越しすると思うんですが、入居者さんの忍耐力が高すぎて、ぜんぜん退去になりません（笑）
オーナーチェンジだと安くなってしまいますので、ぜひ退去があったら空き家で売りたいですね。
なので早く売却したい私と、トラブルに耐え続ける入居者さんのガマン比べ大会の様相になってきましたww。引き続き、お家賃をいただきながら、もう少し残債を減らして売却したいと思います。
いよいよ着工！2棟目新築アパートの確認申請が通過
2棟目の新築アパート、今月やっと確認申請がおりました！
本来は9月中におりて、すぐに地盤改良→基礎工事と進んでいくはずだったのですが、今回も斜線制限とかの影響で、急遽、屋根形状を変更したり、すったもんだありましたね。
現在は10月地盤改良、11月基礎工事、12月上棟、1月末に竣工という、かなりの急ピッチスケジュールで進んでおります。
あとは3棟目新築アパートの融資も信金さんに依頼してきました。まだ2棟目が完成していないのに、すでに3棟目の土地契約もしちゃったので、もう後戻りはできませんw
こちらも信金さんにて審査中で、結果を待つのみ。審査に落ちたら、上モノの戸建てがまだ築38年なので、そのままリフォームして貸そうかなと考えております。
3棟目新築アパの審査中の信金さんから連絡あり。こちらの希望条件にて本部稟議を上げてもらえることに。
今までずっと高金利アパローンと公庫頼みだったのが、ここ1年で新築プロパーを一気に3棟着手できるようになり、少し見える世界が変わりました。
引き続き、決算書と事業計画を磨いていきます。 pic.twitter.com/WK5eyd1r3i
— ペリカン【不動産投資ブロガー】 (@Pelican0825) October 14, 2022
3棟目新築アパの審査中の信金さんから連絡あり。こちらの希望条件にて本部稟議を上げてもらえることに。今までずっと高金利アパローンと公庫頼みだったのが、ここ1年で新築プロパーを一気に3棟着手できるようになり、少し見える世界が変わりました。引き続き、決算書と事業計画を磨いていきます。
築古アパートから新築アパートへの事業転換を進めています
築古一辺倒だった2015〜2020年とは打って変わり、最近のペリカンは新築アパート投資へ完全シフトしています。当面は新築ガレージハウス事業で10棟（だいたい20〜25世帯）を目指します！
妄想シミュレーションですが、だいたい1世帯あたり家賃15万なので、20世帯で年間家賃収入が3600万になります。キャッシュフローで、おそらく1200〜1300万円くらいですかね。
これが家賃3〜4万円のアパートで規模拡大していくと、だいたい75世帯〜100世帯ほど所有していないと、この規模の家賃収入に到達しません。中古のほうがスピードは早いですが、単純に大変そうです（笑）
それなら管理コストも考えると、絶対に20世帯で家賃3600万のほうが楽なはず！というのが私の戦略なのです。
極端なことを言えば、好立地のテナントを所有し、家賃30万円で10世帯でも同じ賃料収入です。テナントなら、毎月のように退去が発生することはありませんから、こちらのほうがもっと楽かもしれませんね。
デメリットとして、テナントは一度退去すると次の入居が付くまで時間がかかることがあります。そこはレジデンスのほうが埋めやすいかなとは思いますね。
このように安定収入という観点から言えば、闇雲に世帯数を増やすことには何の意味もなく、むしろ苦労を増やすだけだということですね。
もちろん規模拡大をするときには、しょうがない面もあります。1K・ワンルームのほうが部屋数取れて利回りが出るし、利回りが出ないと融資（担保評価）も伸びないという実情もあるかと思います。
どこまで規模拡大して、どこから安定路線にシフトチェンジするかは個人の自由です。私は、家賃収入はそこまで多くはないですが、早めにシフトチェンジしました。
なぜならお金よりもっと大切なものが世の中にはあると思っているからです。結婚して子供が生まれると、その思いがより強くなった面もありますね。賃貸経営が人生の重荷やストレスになってはいけない、とさえ思っています。
お金持ちでも、幸せじゃない人はたくさんいるでしょう。
後悔しない人生を送るためには、確固たる自分の戦略がないといけないのです。過ぎ去った時間は取り戻せませんからね。日々、私も努力・精進していきたいと思います。
以上、10月の報告でした。最後までお付き合い頂き、ありがとうございました！
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