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あすなろLIFE

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やらないと危険!不動産投資の家賃相場と空室率のチェック

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銀行、信用金庫が行う不動産業への新規貸し出しが、2015年は10.7兆円、2016年は12.3兆円と連続で、バブル期(1989年)の10.4兆円を大きく超えてきました。

 

これはマイナス金利政策の影響が大きいでしょう。また、改正相続税法(2015年1月施行)によって、地主向けの相続税対策としてアパート建設が相次いだことも影響していると言われています。

 

今後の不動産投資マーケット

日本の人口は今後もますます減少し、地主向けアパート建設もすぐには減らないでしょうから、まさに我々不動産投資家にとっては「大家戦国時代」です。

 

我々は「増える空き家・減る人口」というダブルパンチと戦い続けなければいけません。だからこそ、購入物件の判断は慎重に行う必要があります。

 

不動産投資でババ物件を掴んでしまう人のほとんどは、家賃相場と空室チェックが甘い人が多いと感じています。

 

利回り12%取れると思っていたら、想定家賃ほど取れなくて10%に下がったという人もいます。また稼働率95%確保できると思っていたら、8割程度しか稼働していない、といったケースです。

 

中には、感覚で物件判断して購入してうまくいく大家さんもいらっしゃいます。しかし私の場合は、そういったセンスや能力はないと諦めていますので、自分なりに家賃相場と空室率は、毎回細かくチェックするように心がけています。

 

今回は、HOMESを活用したチェック方法をご紹介します。

家賃相場のチェック方法

まず家賃相場のチェックです。こちらのサイトにまずはアクセスします。

https://www.homes.co.jp/chintai/price/

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このサイトは、あなたの購入検討エリアに絞って分析することができます。

 

しかも、間取り・築年数・こだわり条件(BT別・洗濯機置場)などで絞り込みを掛けるともできます。エリアと間取りを入れれば、以下のように平均家賃が出てきます。

 

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上記は、私が賃貸業をしている千葉県松戸市の賃料相場です。

 

ここで多くの人が誤解するのは、これは「平均賃料」ということです。この賃料が必ず取れるわけではありません

 

実際、右側の「物件一覧を見る」ボタンを押すと、上は9万円台から、下は1万円台までたくさんの物件情報が出てきます。一見すると、1Kなら5万円前後取れるのかと思ってしまいがちですが、平均値なので高めに出てくる傾向があります。

 

当たり前ですが、これは「まだ入居者が決まっていない掲載物件」なので、実際はもっと安くしないと決まらないケースが多いのです。築年数によっても取れる家賃は大きく変わってきます。

 

したがって私は、賃料順に並び替えて最低賃料を確認しながら使っています。エリアによる賃料幅や、間取りの違いによる賃料の違いなども見れるので、その点は重宝しています。

 

単身物件でも、1LDK物件にするとグッと賃料が上がったりなど、相場全体の傾向を俯瞰することもできます。

エリア空室率のチェック方法

同じくHOMESの空室率チェックツールを使っています。

見える!賃貸経営 | LIFULL HOME'S 不動産投資

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日本の賃貸用住宅の空室率は、現在19%程度です。ここから千葉の市町村別の空有室率を見ると、全国平均より高いのか、低いのかというのが分かります。

 

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松戸市は、空室率が19.6%ですから、全国平均と同等か、ちょっと高めということになります。この時点で異常に高いエリア空室率だと気をつけなければいけません。

 

千葉県では、銚子市、茂原市、木更津市、野田市などは空室率が30%近くなっており高いです。千葉市中央区は、意外に空室率が高いので激戦必至ということです。

 

人口が多い都市でも、それ以上に賃貸住宅が乱立していると空室率が高くなってしまうので、賃貸経営が苦戦することがあります。需要と供給の両面から調査する必要があります

 

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これは松戸市の「賃貸入居者の希望間取り」です。

 

掲載物件はワンルーム/1K/1DKが、全体の60%近くと非常に多くなっています。しかしながら入居希望者の検索条件では、単身物件は40%程度しかないので、需要に対して供給が多くなっていると考えられます。

 

実際、私の松戸市にある管理会社の営業マンに聞いてみると「単身物件はかなり空室率が高いですよ」と仰っていたので、単身物件は飽和している可能性あります。

 

一方で、1LDK/2K/2DKなどは、掲載物件は少ないのに、検索ニーズは多いので、ここは狙い目になるかもしれません。

 

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最後に、HOMESのサイトでは、家賃帯別の検索回数と、HOMESの掲載物件の割合なども掲載されています。これ以外にも、、、

  • 希望する広さ(㎡数)
  • 希望築年数
  • 希望する駅徒歩

、、、などの軸でも、分析されていますので面白いと思います。情報をそのまま信じることは危ないですが、こうした情報を活用することでリスクを減らす意識が大切です。

まとめ

都会であれば、圧倒的なリノベーションで”相場家賃を上回る賃料”を取れることもあります。

 

東京都心など人口が集中しているエリアならば、オンリーワン物件を作ることで「ぜひこの部屋を借りたい!」という人が出てくることもあるからです。都心の超ボロ物件をリノベして貸す投資家はけっこう存在します。

 

しかし、地方に行けば行くほど、お金を掛けてリノベしても思ったほど賃料が上がらない、というケースもあります。「割安な家賃で、そこそこのお部屋に住みたい」という人もかなり多いのが現実です。低所得サラリーマン、外国人、生活保護、母子家庭などはその傾向があります。

 

したがって物件を購入する際には、購入価格、適正家賃、掛けるリフォームコストなど、複数の視点で判断することで、想定とのズレが最小限になります。

 

こういうズレをなくしていく力が、不動産投資家としてのスキル・経験の差だと私は考えています。最初は慣れない面もありますが、数年経つとだんだんできるようになってきますから、根気強く意識してやっていくことが必要です。

 

また今回はHOMESでの分析なので、SUUMOでのチェックも怠らず行いましょう。情報が偏ると、分析の結果が変わってきます。SUUMOやアットホームなど、幅広いポータルサイトで確認することも重要なポイントになってきます。

 

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