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不動産投資でサラリーマンの私がたった1年半でセミリタイアした方法

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サラリーマンリタイア

私がフリーランスで仕事をできるようになったのは不動産投資のおかげです。人生で不動産投資に出会っていなかったら、おそらく一生勤め人だったでしょうし、独立なんて100%無理だったと思います。今は好きな時に朝は起きれますし、お昼間は図書館に行って読書をしたり、運動や筋トレをしたりと、まさに時間的な自由度が極めて高い生活ができています。また煩わしい社内の人間関係もないので、精神的な自由もあります。

そこで先日、ありがたいことに雑誌のインタビュー取材をして頂いたのですが、その時に聞かれたのが「不動産投資を始めるのは怖くなかったですか?」ということ。また「どうやって数年で戸建てを買えたのですか?」ということも聞かれました。そこで今日は私が不動産投資をどうやって始めたのか?最初の貯蓄方法から、具体的に購入した物件、入居付け方法などを具体的に書いてみたいと思います。不動産投資に興味があるけど、どうやって進めればいいかわからない人の参考になればうれしいです。

目次

 

不動産投資をするための貯蓄方法

我が家は、私と妻の二人家族でDINKSです。DINKSとは、共働きで子供がいない状態のことを指しますが、これが貯蓄をするために一番効果を発揮しました。私のサラリーマン給与が手取りで30万円ほど、妻が25万円ほどでしたが、ほとんど私の給料だけで十分生活費はまかなえていましたので、毎月25万(=妻の給与)はまるまる貯蓄していた計算になります。その場合1年2ヶ月で350万円貯まりますので、それで小さな戸建てを購入することができます。

ここで「おたくの家庭はDINKSだったから、そんなに貯蓄できたんだよ!」と言われるかもしれませんが、例えば夫の給料が月30万、妻がパートで5万円の家庭でも、生活費を20万円くらいで抑えられれば、毎月15万円貯蓄できますので、1年で180万円、2年で360万円貯まりますので、スピードは落ちますが十分可能だと思います。給与や生活費は各家庭で違いますので、貯蓄スピードはもちろん変動しますが、まずは不動産投資のために貯蓄する決意をすることが重要です。決意さえできれば、あとは貯蓄中は、不動産投資の本を読んで勉強したり、実際に物件を探し始めても良いと思います。

1棟目は戸建てがオススメ

私の場合は、千葉県のちょっと田舎の方で、最初の戸建て物件を購入しました。人口5万人くらいの小さな街ですが、成田空港には車で1時間もかかりません。また近隣は工場があったり、スーパーやホームセンター、コンビニや学校などもあり、生活するには不便を感じない土地でした。ずっと500万円以下で買える物件を探していたところ、アットホームというポータルに350万円という価格で、戸建てが売り出されていました。早速、妻と内見に行きましたが、築26年というスペックで、1年くらい空き家だったので室内はだいぶ荒れていました。こんなかんじです。

リフォーム前の写真

建物の”外観”はそこそこキレイだったものの、室内の壁紙は湿気でブヨブヨになっていて、カビもすごい状況でした。畳もボロボロで、台所も使ったままの状態だったので相当汚れていました。まあこんな物件だと、新婚でマイホームを買うカップルとかは敬遠するでしょうねw。しかし!不動産投資を志す人はここでひるんではいけません。住宅というのは基礎の上に、柱や木の板、フローリング、クロスなどの材料で成り立っていますので、大半の汚れや傷は、その材料の更新(リフォーム)でなんとでもなります

大切なことは何かというと瑕疵がないこと。瑕疵とは、主に雨漏り・シロアリ・傾き、の3つになります。住宅を丁寧に修理すれば、木造住宅というのは40年でも50年でも暮らすことができます。この物件は350万円でしたが、売り主さんと交渉して結局、275万円で購入することができました。売主さんは、お父さんから相続した物件だったので、早く売りたかったらしく値引きに応じてくれました。不動産は1対1の交渉で安くなることがあるのも魅力の一つです。

リフォーム方法と費用

かかったリフォーム費用ですが、概算で以下のような金額です。

  • クロス張替え 35万円
  • 和室の畳表替え 3万円
  • 和室の床補強 7万円
  • 室内クリーニング 8万円
  • エアコン設置 4万円
  • トイレウォシュレット設置 2万円
  • 天井照明設置 2万円 
  • フローリング張替え 4万円
  • 雑貨・リフォーム小物 10万円

クロスが一番かかりますが、戸建て1棟丸ごと張り替えても30〜40万円くらいでしょう。今回は、合計で約75万円くらいのリフォーム費用で済みました。ただしキッチンやお風呂の浴槽をまるごと取り替えるなど、水回りにお金をかかると◯百万円もかかりますので注意してくださいね。今回は瑕疵がなかったことに加えて、水回りがそのまま使えることがこの物件を選んだ最大のポイントでした。物件自体の購入価格が275万円ですので、リフォームとあわせて、合計で350万円かかっています。

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賃貸募集の方法

ここまででリフォーム費用の目安や、物件を選ぶポイントが、なんとなくお分かりいただけたのではないでしょうか。しかし、せっかく物件を買っても、お客さんに入居してもらえないとお金を回収できませんね。そこで次は賃貸募集です!、、、と言っても賃貸募集は、不動産会社に丸投げですw。不動産会社の見つけ方ですが、まずはインターネットで「◯◯市 賃貸」と入れるといくつか不動産会社が出てきます。しかしこの方法だと、その不動産会社がどれくらい熱心に営業してくれるかわかりませんよね?

そこで、ポータルサイト(SUUMO,ホームズ、アットホーム)などで、その物件があるエリア(◯◯市)で絞ると、たくさん物件が出てきます。物件情報の詳細ページに行くと、一番下にその広告を出している不動産会社が出てきますので、その中でも、熱心にたくさんの物件広告を出している不動産会社にまずはメールでも電話でも良いので連絡しましょう。

今はネット広告の時代です。みんな店舗に行く前に必ずネットで検索して良い物件が出ている不動産屋さんに来店予約します。そしてだいたい1社目の不動産会社で、それ以外の物件候補もいろいろ見せてもらって、その中で決めちゃう人が大半なのです。したがって!たくさんの広告を出している不動産会社は、ネット広告に力を入れていて、広告のネット掲載も早くて慣れています。そしてネットで内見予約が入れば、契約に結びつく確率は高いということになります。

私がやったことは、5社くらいの不動産会社にメールで物件概要や写真を送って、入居付のお願いをしました。必要な情報は不動産会社が教えてくれますし、営業の方が数日後には、物件に行って直接写真も撮ってくれますので、その辺りはあまり心配しなくて大丈夫です。今回、家賃設定は52,000円で出したのですが、それはポータルサイトで周辺の競合物件の相場を見て判断しました。(最終的に、数日後に1組目の内見が入って、そのまま成約となったので、ちょっと安すぎたのかもしれませんが。。。)

不動産投資(戸建て)の利回りはどれくらい?

今回、購入費用は350万円(物件275万円、リフォーム75万円)です。それで決まった賃貸価格が52000円ですので、年間で624,000円の利益です。すると利回りは17.8%(624000円÷3,500,000)くらいになります。計算を簡素にするために、管理料や修繕費などをいったん除くと、これは6年で全額回収できる計算です。そこでもし売却すれば、7年後にまた200〜300万円の現金が入ってきます。

最近は、それでも物件価格が高騰していますので、例えば購入価格を100万UPして375万で買って、同様に75万円リフォームにかけると、合計450万円になります。これでも13.8%の利回りになるので8年で全額回収できます。

不動産投資

サラリーマンをリタイアするための方法

戸建て物件だと、1棟で最低でも60万円〜70万円くらいは年間で利益を稼いでくれます。6棟くらいあれば400万円くらいにはなるのでサラリーマンの手取り給与と同じくらいになってきます。どれくらいでリタイアできるかは生活費などで違いますが、私がいつもリフォームをお願いしている大工の職人さん(65歳過ぎのオジサン)は、戸建て3棟と年金で毎月30万円くらい入るので、十分生活できると言っていました。サラリーマンリタイアするためには、戸建てだけだと少し時間がかかりますが、それを担保に融資を引いて不動産(アパート等)を購入する人が多いです。

このあたりのリスクのとり方は人それぞれでしょう。3年でリタイアしたいのか、10年でリタイアしたいのか、はたまたサラリーマンの定年を数年ほど早められたらいいだけなのか、など求めるスピード感によって購入すべき物件が変わってきます。全額現金で買うのか融資も使うのか、そのリスクのとり方や本人の精神的な許容度もありますので、そのあたりは実際にやりながら考えて行くしかありません。

最後に

私の場合、不動産投資は【経済的・時間的・精神的】に豊かになるための手段であり、目的ではありません。家族が幸せに暮らして、一度しかない人生を楽しく、有意義に暮らしていきたいと思っていますので、その為にはサラリーマンをリタイアしようと考え、毎月安定して家賃が入ってくる不動産投資がベストだと考えました。

不動産投資で、どこまで拡大するかは人により考えが違うと思いますが、若いときからちょっとずつでも実行すれば、いずれは大きな資産になります。たとえサラリーマンをすぐに辞めるつもりはなくても、将来の教育費や老後の資産になりますし、どこかで売却して利益確定するのも一つの手なのです。本日は以上になりますが、みなさんにとってこの記事が参考になれば幸いです。

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