こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
昨日の記事「築古アパートの手取り利回りとは？【地方×高利回り不動産投資】」では、木造×築古アパートの投資効率の良さについて書きました。
築古アパートは、「家賃が落ち切っているので利回りが堅い」というのが一般的なメリットとして語られがちですが、そうではないケースもあります。
今回は、私のアパート投資例をもとに注意点について解説します。
リスク：築古アパートでも家賃下落は起こる！
こちらが私が2棟目に購入した群馬県のアパートです。地方都市ながら人口が20万人程度。
この物件は購入当時、満室で内見できず外観と周辺環境だけ見て購入しました。10世帯の月額家賃は343,000円で、1世帯平均34,000円でした。
私の方でもSUUMOやHOMESで家賃相場をチェックしましたが、2万円台の単身向け物件も多く、中には3点ユニットでは1万円台もありました。
その時点で「ちょっと高めのレントロールだな」と思って、ちょっと違和感はありました。
しかし、お部屋も10帖あって他の物件より圧倒的に広いことと、車社会の地方都市にも関わらず200m先にスーパー・ドラッグストアもあったので、競争力が高い物件だと勝手に判断して購入を決めてしまったわけです。
案の定、購入後は入退去がある度に家賃が下落して痛い思いをしました。
最新の月額家賃は329,000円なので、14000円ほど落ちました。4部屋の入れ替わりがあったので、一部屋あたり3,500円落ちたことになります。かなり大きな下落です。
このアパートは業者売りでしたが、おそらく高めの家賃で入居させて満室になった瞬間に売りに出し、それを私が購入してしまったのでしょう。
地方築古アパートの意外なメリットと学び
私にとって家賃下落はかなり想定外でしたし、それにより利回りが下がり、ローン返済比率も上がってしまいました。
しかし、良い面もありました。それは、この3年間で4部屋の退去しか無かったことです。
通常、単身向けだと3年に1回入れ替わるとしたら、10部屋あれば1年に3部屋ほど入れ替わる計算です。3年だと9回は入退去があるはずなのに、このアパートはかなり低い退去率になっています。
地方だと割安で利便性の良いアパートだと、こういうこともありますね。長く住んでもらうことが一番の空室対策ですが、都市部と違って定着率が高いのも地方アパートの特徴かもしれません。
このアパートは空室が出てもなかなか決まらなかったり、これまで色々な苦労がありましたが、私の投資家としての経験値を上げてくれました。
何事も失敗してからスタートです。私にとっては「頑張れば何とかなる」と思えた、学び多き物件になりました。
ただオーナーチェンジのアパートは家賃下落だけでなく、出口で躓かないことですね。買う時に、自分の基準に満たない水準で買わないよう、ブレない基準と意識が必須ですね。
私が新築アパート投資をやらないワケ
最近は、銀行に新築アパートの融資依頼をしてもなかなか出ないようです。出たとしても多額の自己資金を求められることが多くなっています。
こういった新築系の融資審査が、にわかに厳しくなった理由はシンプルです。
それは5年10年と時が経つと、家賃が下落して収支が回らなくなる可能性があるため、銀行は頭金を多く求めます。
いくら新築でも、利回りの低い儲からない物件に対して、銀行がリスクを負うことは絶対にありません。
その結果、投資家が自己資金を3割4割と出さざるをえないのです。
新築アパート投資をやるなら土地から探して利回りを10％、11％を狙い、残債が減少してきたら家賃下落する前に売却するのが王道です。
元金均等返済で残債が早めに減らす投資家さんもいらっしゃいますね。
新築アパートは、キャピタルゲインを狙いつつ早めに残債を減らす必要があるので、そこそこ息の長い投資だと言えます。もちろん長期投資であれば、この手法はアリだと思います。
ペリカンは現時点では、投資回収を早くしたいので、もう少し築古投資を続ける予定です。
人口減少社会で生き残る賃貸経営術
すでに多くのエリアで物件供給が過剰になっています。これから人口が減っていくと、ますます供給＞需要となり、家賃下落との戦いになることが予想されます。
賃貸経営者は、「努力と工夫」でこれを乗り越えていく必要がありますが、生き残るのは次の2つの物件タイプに収斂していくと私は考えています。
私は、かねてより前者の「地域最安値かつ、そこそこクオリティが良い物件」を目指して、経営しています。
これは築古アパートに多額のコストをかけてリノベーションすると収支が合わなくなるからです。都市部の土地値が高い立地であれば、リノベで満室化して回収する価値はありそうですね。
もう一つは、圧倒的にリノベしたり、新築系で家賃の落ちにくい素敵なアパートを作れるなら、後者の「付加価値重視の戦略」が取れるでしょう。
ただし、時代を超越して付加価値をつくることは大変なのです。賃貸住宅において、機能面はもうやり尽くしている感がありますね。
唯一、デザインは差別化要素になりえますが、多くの人に受け入れられるもので、かつ長く支持されるものである必要があります。
ファッションで言うと、シャネルになるのか、GUになるのかの違いのようなイメージです。
圧倒的な付加価値ならシャネルですが、安くてそこそこ見栄えが良ければいいのならGUで十分ということになりますね。
そして賃貸住宅もこのように2極化するのではないかと考えています。
一番良くないのは、クオリティもそれなりで価格も普通の物件です。こういう物件はなかなか選ばれませんね。
世の中のスピードは我々が思っているよりも速く進んでいます。大切なのは築古・新築にかぎらず、入居者が何を求めているのかを常に考えること。
そして、自分なりに創意工夫して住宅（プロダクト）をつくり出し、世の中に提案していくような気構えがないと、賃貸経営は成り立たなくなっていくような気がしています。
以下、関連記事です。
▼常時満室経営であれば怖いものはありません。リフォームによる差別化事例です。
▼売却のために家賃を上げて募集すべきかについて私なりの見解です。
