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あすなろLIFE

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不動産投資における住宅ローンの影響と対策

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住宅ローンが先か不動産投資が先か?

巷では「住宅ローンを組んでしまうと不動産投資をするときに融資が組めなくなる」と言われることがあります。また逆に「不動産投資を始めると、住宅ローンが組めなくなってしまった」という意見も昔から聞きます。

 

どちらが正しいかによって取るべき戦略が変わってきそうなものです。すでに住宅ローンを組んでしまった方は、そこからスタートするしかありません。問題は、これからマイホームを持ちたいと考えている20代〜40代くらいの方々です。

 

実際、私が購入した1棟目の収益アパートの融資の際にも、取り引き金融機関の営業担当から「このアパートを購入すると、数年は住宅ローンが組めなくなる可能性があります」と口頭で伝えられました。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資ローンというのは、日本の金融機関からマイナス評価されることの方が多いと考えておいた方が良いと思います。もちろん個別のケース(金融機関)により異なりますが、大筋ではそうなると考えておくべきです。

 

理由は以下の3点です。

 

  1. 日本の金融機関は収益性より資産性を重視する銀行が多い
  2. 住宅ローンよりアパートローンの方が金利が高い
  3. 住宅ローンと違い、債務者の居住性がないこと

 

日本の金融機関は、収益物件を評価する時に、基本的に積算評価を使う場合が多いです。そして不動産投資では、高利回りかつ土地評価も高い物件というのは稀です。

 

したがって土地値はそこまでないけど、収益性のある物件を買っていくケースというのが多くなります。資産性を重視する日本の金融機関では、これは債務超過になりやすくなるということです。

 

次に金利の違いと居住性です。

 

現在の住宅ローン金利は1%前後ですが、アパートローンなどは通常2〜4.5%くらいの間です。住宅ローンに比べて、不動産投資ローンは家賃収入がある面ではプラスですが、日本の金融機関では住宅ローンのほうが金利が低くなっています。

 

これは住宅ローンは居住性があり、住むところが無くなると困るわけですから、滞納率が低いローンとして認識されています。実際、住宅ローンの破綻率というのは0.5%〜0.8%程度ということだそうです。100件あって、1件あるかないかというレベルです。

 

不動産投資をしながら住宅ローン組む方法

本題に戻ります。不動産投資と住宅ローンの両立は可能なのか、それについて私なりの見解です。両立させる方法は以下の点がポイントになります。

 

  1. 多額の現金(キャッシュ)を持っておく
  2. 中古住宅など、安価なマイホームを選択する
  3. 配偶者名義で住宅ローンを組む

 

銀行は「雨が降ったら傘を取り上げ、晴れたら傘を貸してくれる」と揶揄されることがあります。当たり前のことですがお金を持っている人には、お金を貸してくれやすいということです。普段から支出抑制と貯蓄に励むことで、銀行から信頼を得ることはできます。

 

二つ目は、マイホームを格安で買うということです。4000万円とか、5000万円の住宅ローンを組んでしまうと、時間が経っても債務超過状態が解消しません。住宅ローン金額を凌駕するだけの現金(キャッシュ)を持つというのは大変です。

 

基本的に融資審査は、住宅ローンを組んだ時に月々の返済額を算出し、それが申込み者が返済する余力が十分あるかどうかがポイントになります。住宅ローン金額が少なければ、それだけ融資が通りやすくなります。

 

最後に、ご結婚されている方は、配偶者名義で住宅ローンを組むということです。旦那さんが不動産投資をやっていてローン額が積み重なっている場合でも、奥さんが正社員で働いているなどの場合は、配偶者名義で住宅ローンを組めば、すんなり通ることがあります。

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おわりに

我が家では、私が不動産投資でアパートローンを多額に組んでいたので、住宅ローンは妻名義で組みました。つまり私名義は投資を加速することに重点を起き、妻はコンサバティブな部分を担ってもらうという住み分けをしています。

 

人生を送っていく中では、様々なローンを組む必要が出てきます。住宅ローンがあり、自動車ローンがあり、子供のための教育ローンなども将来は考えておかなければいけません。

 

このあたりは年収や属性などによっても取るべき戦略が異なってきます。最初から積算評価の高い1棟マンションを購入できるような、現金を持っており、かつ高属性な人ならば、債務超過に陥ることなく住宅ローンも同時に組めるかもしれません。しかしそのような高属性の人は、どちらかというと少数派です。

 

持たざる者が収益物件で順調な経営をしながら、同時に素敵なマイホームも持つ、というのはとても骨の折れることだと感じています。マイホームを持つために貯蓄に励むというのであれば、今は賃貸を選択する、というのも立派な戦略です。

 

自分の置かれた立場・属性を利用しながら、パズルのように戦略を組み立てていけば、道は拓けてきます。投資も成功させて、理想のマイホームも持つことを目指し、最後まで諦めないことが、なにより大切だと思います。

 

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