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【不動産投資】木造一棟アパート/長野県小諸市4世帯/利回り19.8%

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1棟目アパート

私は2014年12月に、1棟目のアパートをはじめて購入しました。初めて買う不動産が住宅ローンでのマイホームではなく、事業性ローンで購入する収益アパートになったのはいま考えても不思議なのですが、購入したことは間違っていなかったと思っていますし、収入面では、今のフリーランス生活を支えてくれる最も強い味方になっています。

そこで今日から【不動産購入記】と題して、これまで買った全4棟の不動産について、物件探しから、購入の経緯、融資依頼、売買契約、入居付けなど、不動産投資の一連の流れをお送りしていきたいと思います。これから不動産投資を検討していきたい方の参考になればと思います。

目次

 

不動産を買えない日々

最初に不動産投資の勉強を始めたのは2014年の夏頃でした。株でデイトレードをして損をだしていた私に妻が「不動産の方がいいんじゃない?」と言われて、書籍などを買うようになったのがキッカケでした。

2014年は、アベノミクスにより日経平均株価がどんどん上がっていました。そして不動産価格もかなり上がってきていて、不動産投資に関する書籍もかなり増えていたので、教材という点では十分な状況でした。書店へ行くと、不動産投資でセミリタイアした凄腕大家さんの本があり、当時私はまだサラリーマンでしがが、そんな投資家の方の生活に、すごく憧れたのを覚えています。

そうやって少しずつ勉強しながら、私もインターネットで、楽待・健美家・アットホームなどの主要サイトを見ながら、良い物件があったら問い合わせをしていく、というルーチンを回し始めました。

そんな見切り発車的で、不勉強な状態で探し始めたものですから、当時は職場の都合で長野に住んでいましたが、群馬や茨城など、まったく土地勘のない、融資付けも苦しむエリアの不動産を探したり、かなり非効率なことをやっていたと思います。

不動産投資の戦略を固める

2014年当時は、良い物件があったら、週末を利用して妻と二人で内見していました。しかし、結局《融資はどうするの?》という課題が出てきたり《どんな物件が良いのか?》という基準もわからない状態だったので、手探りでの物件検索になっていました。

ある時、投資家の書籍をよんでいくうちに、築古でもキャッシュフロー(家賃からローン返済費用を引いた手残り)が大きく取れる物件を中心に見ていく戦略に変えていったことで、私の中での物件購入基準が明確になりました。その時読んだ書籍は今では私のバイブルに近いものがあります。

 

石原さんの著書で不動産投資を志すようになった投資家の人はかなり多いでしょう。今でも不動産業界では、先駆的な存在だと言えます。この本の優れているところは、融資依頼・入居付・トラブル対応など網羅的な内容もさることながら、公庫を活用した具体的な家賃収入の増やし方のシュミレーションなど、実践的な内容がふんだんに公開されています。

 

私がキャッシュフロー経営に目覚めたのは、次の紺野さんの書籍がきっかけです。

  • 賃貸経営の初期段階では、長期融資を引いてキャッシュフローを増やす
  • 安定したら繰上返済・借り換えで財務諸表(B/S)を健全にする

という考え方は、低所得・低属性のサラリーマンが逆転するための唯一かつ、最も有効な手段だと言えます。いまもこの考え方は、私の中で貫いています。

 

こうしてある程度の知識を得た私は、今度は実践で物件をどんどん探す日々が、続いていったのですが、良い物件を探すというのは、そうそう簡単なものではありませんでした。仕事の合間や、晩御飯を食べた後も、ずっと物件情報をウェブで見ていました。しかし慣れてくると、この作業は苦しい作業ではなく、生活の一つの楽しみに近くなりました。良い物件があったら妻に報告し、すぐに内見予約をしていました。

最初のアパートに出会う

そんなことをしていたらある時、アットホームでずっと売れ残っているアパートがあることに気づきました。価格は850万円、4戸(1LDK×2、2DK×2)、築23年と古いですが、長野の自宅から車で30分ほどと近い距離にその物件はありました。

さっそく不動産会社に問い合わせをしたら、対応が遅かったり、質問したことが回答がなかったり、その他の面でも対応に不満があったので、別の不動産会社経由で、仲介してもらえるか確認したところ《まったく問題ない》という返事でした。

物件は、長野の田舎の住宅街の一画にありましたが、まわりはスーパーやコンビニもあり、居住するには不自由はまったくありません。デメリットとして、4戸中1戸しか下水につながっておらず、それ以外は汲み取り式でした。また大通りから駐車場までアクセスする道が狭く、大型車が入れない立地で少し不便な点がありました。

これが売れ残っている理由だとすぐに分かりました。しかし汲み取りトイレは、田舎ではまだ沢山ありますし、あとから下水接続すること可能です。最初は、リフォームと家賃調整をしつつ、単身向けの男性などをターゲットにすれば良いのではないかと考えて、購入を決断しました。

地銀への融資依頼

当時850万で出ていた販売価格からリフォーム費を考慮して指値をして、750万円で打診したところ、戻されて最終的には800万円で売り主様から承諾をもらいました。途中、売り主の娘さんから《もったいないから売らないほうが良いんじゃない?》など横槍が入って売買自体が頓挫しそうにもなりヒヤヒヤでしたが、最後はなんとか売ってもらえることになりました。

融資は地元の地銀に相談しました。元々、付き合いのまったくない地銀でしたが、アパートと言っても価格が安価だったことと、現在の会社に正社員で6年ほど勤めていたので、サラリーマン与信が効きました。融資はリフォーム費込みのオーバーローンで通過しました。

今まで県外の物件では、地場の銀行とコネがなかったり、ノンバンクで頭金が4割くらい必要と言われたり、大変苦労した経験があったので、こんなにもあっさりOKが出るのかと拍子抜けしましたが、最初の一棟ということもありこの融資承認は、自分の中ではかなり感慨深いものになりました。

  不動産投資では、居住エリア・属性・頭金の3点で、融資の門が開くか、閉じられるかがほぼ決定します。もし賃貸業を1棟で終わらせず、将来にむけて少しずつでも拡大をしていきたい方は、まずは1000万円以下のアパートや小さな戸建てを購入して賃貸経験を積みながら、次に安定稼働したらそれを担保にして、より大きな物件を購入するというのが王道になります。こうしてレバレッジを使って、規模が拡大すれば、効率的に物件を増やしていくことが可能になり、小さい物件からスタートするのでリスクも抑えることができます。

 

リフォームと入居付け

キッチンと居室

※キッチンとキッチンから居室を見た写真

この物件は、1Fの一部屋に大家さん(前所有者)が住んでいたので、私が購入したことでその部屋が空きになります。内装は、ダブル和室で、賃貸では最も人気のない間取りです。このままだと家賃をかなり落とさないと入居者が決まりません。しかもキッチンと和室の間は仕切りがあったので、自由に行き来できる間取りではありません。

そこで長期的な運営も考えて、和室の一つは洋室化をして、かつキッチンとその部屋の壁を一部取り払って、DK+和室の部屋は、LDKの洋室になるように変更しました。リフォームは、地元の個人事業でやっている大工さんに発注し、それ以外の洗面台の購入、窓枠の塗装、お風呂の美品などは全て自分で手配しました。

 

和室と洗面台

 

こちらがリフォーム後の写真です。キッチンの赤いパネルは

私がホームセンターで購入したビニールシートを貼って施工しました。

 

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この一部屋は2015年の1月中旬過ぎにリフォームが完了して、そこから募集を開始しましたが入居付けには2ヶ月位かかって3月28日に入居が決まりました。原因は、家賃を最初に高くしすぎたことと、管理会社の動かし方のコツをわかっていなかったことが原因ですが、家賃を少し落とした後はすぐに反響が増えて申し込みが入りました。

 

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またこの物件は元々プロパンガスだったのですが、給湯器が古くなっていたこともあり、給湯器が壊れると1台10万円前後はかかりますので、ガス会社を変更して、4戸全ての給湯器を無償で交換してもらいました(おまけにこのリフォーム部屋のエアコンも新品交換いただきました)。田舎の物件は、プロパンガスで自由競争になっていますので、その分サービスも色々してくれるところが多いが、中にはガス代に費用を載せて入居者負担にならないかだけはチェックが必要です。しかし、プロパンガス会社を活用した物件のバリューアップは、地方エリアでは使わない手はない必須の手法になります。

  地方エリアでの不動産投資は、人口減少による空室リスクがあったり、一度退去すると、次の入居者さんが見つかりにくいと言われることがあります。しかし地方の入居者さんは、都心の方ほど転勤や転職は少ないですし、入居から1、2年で退去するようなことは少ない傾向があるように感じますので、悪いことばかりでもないと私は考えています。また入居付けについては、管理会社の強弱がポイントになりますので、1社に専任で任せないで、複数社に依頼することも早期入居づけには大切です。客付けは、不動産会社ごとに得意エリア・ターゲットもありますので、様子を見て客付けを依頼する不動産会社を変えたり、広告料を多めにしたり、入居特典を用意したりなどの工夫は必要です。ここらへんは大家の腕の見せどころであり、賃貸経営の楽しさでもあります。

 

 大家の喜びとアーリーリタイアの難しさ

1棟目のアパートは、管理会社の選定に苦労したり、入居付けが思うように行かなかったり、いろいろトラブルもありましたが、大家としての自力を鍛える第一歩になりました。またボロくて汚かった部屋が、リフォーム業者や自らがDIYで内装を変えることで、物件が再生されてキレイになっていくのをリアルに体験できたことは良かったと思います。そして内見した方から《素敵な部屋ですね!》なんて言われると大家冥利に尽きましたし、入居が決まって実際に人の生活がスタートしていることを想像すると、賃貸業の社会的意義や責任を感じることができました。

しかし私の1棟目は、収益不動産としては小型の物件だったので、利回りはそこそこ高いと言っても、購入価格が安いと手取りの金額もそこまで大きくないことから、アーリーリタイアできるだけのインパクトはありません。

そこで次のステップとしては、よりキャッシュフローにインパクトの出せる大きな物件を買わなければいけないのですが、県外物件も含めた検討になると、また融資の壁が立ちはだかります。それを突破するカギは、まず担保となる物件を買い、それを安定稼働させて賃貸実績をつくりながら、より大きな物件へ徐々にシフトチェンジしていく作戦を立てました。そこで次は、小さい戸建てをターゲットにをひたすら探していくことになっていくわけです。続きの2棟目は、また次回に。

ペリカン