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あすなろLIFE

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【アパート経営】木造アパートを1年運営してみた結果を公開

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群馬に所有しているアパートですが、昨年の春に購入してから1年が経ちました。今年1年の収支を振り返ると共に、反省すべきところは反省し、今後の経営の進化につなげたいと思います。

 

これから不動産投資を志す人にとってもアパート経営の収益が如何ほどになるのか気になる方もいると思います。また経営には経費やトラブルは付きものです。本日はアパート経営の実際の収支について、1年経営してみた収支と経営のポイントを書いてみたいと思います。

物件スペック

アパートの所在地は、群馬県伊勢崎市です。人口は20万人以上。周辺は大手企業の工場などがあります。隣接に高崎市、前橋市などがあり車通勤している人も多数います。

 

近隣にはイトーヨーカドー、ヤマダ電機、ドン・キホーテ、スーパーベイシア、ホームセンターなどもあり、生活していくには十分な店舗数があります。完全に車社会で、一人一台車を所有しています。

 

当時、物件の販売価格は3000万円でした。平成2年築で1K(10畳)が10世帯あり、単身向けのバス・トイレ別です。利回りは13.7%ほどです。地方の収益不動産としては標準的な利回りではないでしょうか。私の所有物件では一番利回りが低いアパートになります。外観と間取りはこんな感じです。

 

アパート外観と間取り

 

購入価格が安くなれば当然利回りが上がり経営が楽になりますので早速、金額交渉してみました。しかし、売り主が法人でなかなか指値(ディスカウント)に応じてもらえませんでした。

私もいろいろ交渉を粘りましたが満室だったということもあり、最後まで指値不可でした。結局、そのままの金額(3000万円)で購入しています。

所有している7棟の中で指値不可だったのはこのアパートだけです。融資は三井住友トラストローン&ファイナンス。金利3.9%・25年で取り組みしています。

売上&費用について

主に家賃収入と更新料がメインの収益です。※更新料は2年に1回の契約更新時に入居者さんからいただいている費用になります。

【年間売上】

  • 家賃収入 4,112,000円
  • 更新料   85,000円

 

【年間費用】

  • 銀行返済 1,880,388円
  • 管理費   205,600円
  • 清掃代   44,000円
  • 月極駐車場 72,000円
  • 修繕費   40,000円
  • 下水道料金 29,800円
  • 固定資産税 84,300円

年間収益について

年間の最終利益(手残り)は1,840,912円でした。これは物件3000万円に対して利回り6%ということになります。表面上の利回りは13.7%ありますが、経費を引いていくと手取りはこれくらいになってしまいます。※減価償却費で4年間は所得税なし

支出のうち一番大きな割合を占めているのが銀行返済です。ここが188万ほどあるので、支出の8割が銀行返済ということになります。返済比率が45%程度と、私が所有している物件の中では最も返済比率が高い物件になります。返済比率はどんなに高くなっても50%を超えないようにしています(理想は30%台)。

アパート経営のポイント

一般的に、RC造(鉄筋コンクリート造)のマンションだと、1億の物件で年間の手残りが300万円くらい(利回り3%)になります。その点、この木造の物件は3000万円で年間利益を200万円弱稼いでくれていますので、木造のほうが利益率は良くなります。RC造は、木造に比べて通常は利回りが下がり、固定資産税・維持費(エレベータ等)の経費率が高くなるのが一般的です。その分、額が大きいので手取りの実額で勝負という投資になります。

 

私のアパートの今後の戦略ですが、すでに木造で築28年ですので、ここからローンの返済期間(25年)も貸し続けるのは不可能に近いものがあります。したがって途中で売却するか、他の不動産からの収益も合わせて10年ほどで繰上げ返済を実行し銀行への金利支払いを最小限しつつ、ローン完済後は朽ちるまで経営し最後は更地で売却または建替えというオプションになります。

 

反面、現金投資の不動産であれば、ローン返済がないので気楽ですが、その分レバレッジが効かなくなり、お小遣い稼ぎ程度にしかならない側面があります。しかし現金投資した不動産は、ローン返済がなくキャッシュアウトがないので安全であることと、次の不動産を購入する時の共同担保になるなどのメリットがあります。

 

したがって私の場合は、ローンによるレバレッジ投資(1棟アパート)現金投資(戸建て)を織り交ぜることで、収益と安全性をどちらも最大化につながるよう投資を行っています。

 

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