【2020年1月の家賃収入】民法改正で変わる!賃貸借契約4つの変更点

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

今月は、所有アパートに空室が出たので、ひさびさにセルフリフォームしています。

 

というわけで、今月も家賃収入と近況報告です。

今月の家賃収入状況 

家賃収入の一覧

 

家賃収入は120万円ほど、経費差引後で111万円です。ここからローン返済があります。

残債は6702万円(前月比ー29万円)です。

 

先日以下のツイートをしました。

 

不動産投資の初心者で、1棟目から利益を出そうとする人がいますが「負けなければOK」くらいの方が良いです。大きく利益を出そうとすると、募集家賃も下げられず、空室が続いてストレスになる人が結構います。不動産投資は1棟目より2棟目、2棟目より3棟目と、徐々にレベルアップを目指す投資です。

 

スルガ銀行に端を発した不動産ショックにより、収益不動産向けの融資が厳しくなっています。その一方で、不動産価格はそこまで大きく下がっていない状況が続いています。

 

これは融資が閉まっても、売り手マインドが大きく落ちていない証左でしょう。

 

こういった状況なので、不動産投資をスタートして間もない方は、自己資金が足りず、なかなか大きなレバレッジで買えない日々が続くかもしれません。

 

しかし、価格が落ちていないときに、大きなロットの物件を狙いに行くのは投資家側の体力をものすごく必要とされます。また、経験値が少ない時期に、大きく勝負に出ることはギャンブル性が高くなりますので、それもオススメしません。

 

私も1棟目に買ったアパートは800万円で、2棟目に買った戸建ては275万円でした。

 

いま思えば、こうした小粒の物件で経験とスキルに磨きをかけ、コツコツ自己資金を貯めたことで、その後に数千万単位の融資が引けるようになりました。

 

しかし、私がロットを上げた3〜4年前より、今のほうがはるかに融資環境は厳しくなっています。

 

でも、そういう時期だからこそ、大きな利益を追い求めるのではなく、まずは「負けない投資」を目指していただきたいと思います。

今月の入居率

入居率

 

現在の入居率は、27戸中 26戸(入居率96.2%)です。

 

10月に買った戸建ては、募集から1週間でお申し込みをいただくことができました。運が良かっただけかもしれませんが、ありがたいことです。

 

この物件は外壁塗装もして、わりと費用がかかりましたが、300万円で買って家賃85,000円で埋まったので上々だと思います。利回り18%での着地となりました。家賃UPできたのが収益向上になりました。

(参考)利回り18%・土地値以下の戸建て投資!リフォーム費&客付け法を公開

 

あと群馬アパートで1月頭に退去がありました。こちらのお部屋ですね。

 

群馬アパートのお部屋

 

解約は1月頭だったのですが、10日で次の入居者さんが決まりました。

 

今週からすぐに入居したいということだったので、ほとんど空室ロスなくしっかり埋まりました。入居者は、近くの病院にお勤めの看護師さん。自宅から遠いので、近くに引っ越したいというニーズでした。

 

私は「エリア最安値で、一番素敵なお部屋を提供する!」というコンセプトのためか、最近はさほど労せず次の入居者さんが決まります。今回も目立ったリフォームはせず、美装だけして決まりました。

 

さらに長野アパートも今月に1室空きが出ました。結婚を期に引っ越しのようです。というわけで一昨日、ひさしぶりに長野アパートを視察がてらリフォームしてきました(千葉からだと距離が遠いです。笑)

 

以前は、アパートのまわりは古い住宅が多かったですね。しかし、最近は新築分譲がたくさん建てられて、だいぶ雰囲気が変わっていました。

 

 

自分が手塩にかけて5年経営してきたアパートの近隣が、こうして再開発されていることは、嬉しい気持ちになりました。

 

と同時に、私のアパートも外壁塗装などして、見た目が負けないよう綺麗にしなければいけないなと思ったものです。

民法改正で変わる!賃貸借契約の4つの変更点

今年4月から変わる、賃貸借契約の注意点について、先日ツイートしました。

 

4月の民法改正により、賃貸借契約に4つの変更点があります

原状回復それなりに取るなら、特約に書いときなさい
・連帯保証人にも限度額設定あるよ
・お部屋の設備が一部使えなかったら、家賃減額OK
・賃貸人が必要な修繕しない場合、賃借人による修繕可能

大家さんはしっかり対策しておきましょう

 

1つ目の「原状回復ルール」について、補足しておきます。

 

まず賃貸住宅においては、以前より国交省のガイドラインを参考にされていました。具体的には、「通常損耗・経年劣化については賃借人は原状回復の義務を負わない」という部分ですね。

 

現行民法には、このルールを定めた条文がなかったため、従来からトラブルになっていました。

 

したがって、これまで慣例としていたことが、今春から正式に「法律」となったということです。これにより、入居者や仲介会社の目線も、より厳しくなってくることが予想されます。

 

大家さんが取るべき対策としては、特約にしっかり原状回復ルールを記載しておくことが有効となると思います(私も、特約は自分でワード2枚分くらい作成して、それを仲介会社に毎回重要事項説明してもらうようにしています)

 

修繕範囲と費用を、貸主・借り主がしっかり契約段階で合意しておくことが、円満退去につながるでしょう。

 

以下、関連記事です。

 

▼カフェでお茶しながらご相談に乗っています。ご興味のある方はどうぞ。

 

▼戸建て投資のロードマップです。小さな投資をコツコツ積み上げると、それなりの規模になります。

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