家の賃貸と売却

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。専業大家さんを5年ほどやっています。

 

さて先日、以下のご質問を頂戴しました。

 

現在、相続した戸建てを所持しており、売るか賃貸物件とするかを悩んでおります。戸建賃貸は支出が多く利益が少ない印象があり、売る方向で考えておりましたが、ペリカンさんの記事を拝読し、もし賃貸の可能性もあるなら所持し続けたいと思いました。ご相談にのっていただくことは可能でしょうか。よろしくお願いいたします。

 

1980年代〜1990年くらいのバブル前後に建てられた地方の空き家が、たくさん売却に出されるようになってきました。どれも相続によって、行き場のなくなった家をどうすべきなのか、みなさん苦慮されていることとお察しします。

 

かくいう私は、アパート3棟、戸建て7棟を所有している現役大家さんですが、あまり賃貸に偏らず、今回はこの問題と向き合ってみたいと思います。

 

空き家を売るか?賃貸して家賃収入を得るか?迷っている方々の参考になれば幸いです。

まずは所在エリアと築年数によって判断しよう

古い家    

 

まずは「所在エリア」と「築年数」が一番のポイントになります。

 

とりわけ限界集落みたいなエリアだと、物件を買いたい人も、借りたい人もあまり期待できません。

 

こういうエリアは、町の人口も1万人以下が大半になってきます。

 

しいて言えば、田舎暮らしがしたい人向けに売却・賃貸を考える、ということになるでしょう。

人口5万人以上いれば売却・賃貸とも可能です

私も人口が5〜6万人くらいの市町村で、貸家を所有し、ずっと満室経営です。

 

ですから、そのようなエリアで、直して賃貸していくことは十分に可能です。

 

ただし「売却」を第一に考えるなら、住宅ローンで家を買う人向けに売るのは難しいエリアです。基本は、投資家向けに売却ということになるでしょう。

 

私も人口5〜6万人の町で大家として投資対象物件(戸建て)を探すときには、200〜300万円台くらいで探します。

 

家賃も5万円台がせいぜいですので、そのくらいで買わないと、収支が合わないからですね。

 

ですから、こういった人口の少ない市町村の場合には「投資物件」として安めに売る、というのが現実的になります。

 

その場合一番良いのは、投資物件ポータルサイトで、そのエリアで売却物件を掲載している会社に問い合わせてみることですね。

 

投資用ポータルサイト

 

この2つのサイトは有名で、投資家が毎日血眼になって、物件情報を見ています。

 

田舎の戸建てでも、高利回りになりそうなら買いたいという投資家は一定数いますから、割安な水準に売りに出せば、比較的早期に買い手がつくでしょう。

人口が10万人以上の町なら高く売れるし貸せる

人口が10万人を超えてくると、市街化区域で、そこそこ住宅街になってきます。

 

利便性にもよりますが、そのようなエリアですと。だいたい賃貸に出すと毎月6万〜9万円くらいの家賃収入を毎月得ることができます。

 

あとはものすごく大切になってくるのが物件の「築年数」です。

 

築20年〜30年台前半であれば、マイホームとして買いたい人も、投資家も、けっこう期待ができます。

 

しかし、築40年超えになると、賃貸も売却もだいぶ厳しくなるのが現実です。

 

考えてみればそうですよね。マイホームを買うのは住宅ローンで20年〜30年とかで融資を組むわけです。築40年で購入したら完済時には築60年〜70年になってしまいます。

 

もしこれが築25年で買えば、30年融資でも完済時に55年です。しっかりメンテナンスしていれば、すぐ住めなくなるということもありません。

 

もし今あなたが、築30年台後半とかで売却するか、貸すかを迷っているなら、最後のチャンスということになります。ここ1〜2年が勝負になりますので、真剣に方向性を考え、早めの判断が必要になってくるでしょう。

おすすめは賃貸・売却の「両面待ち」です。

売却中

 

冒頭のご相談内容について、私は次のようにアドバイスさせて頂きました。

 

最低限のリフォームをして、賃貸・売却の「両面待ち」をしましょう。

 

最低限のリフォームは、クロスの交換と酷く傷んだ箇所の修復がおすすめですね。

※雨漏りなどなければ、ざっと50万円くらいが目安です

 

家が汚いと売却ではかなり買い叩かれます。また賃貸だと、内見すら入らないでしょう。

 

汚い部屋とかこんな感じです。私が買ったリフォーム前の家ですが、かなり古びた感じがしますね。

 

古びた家

 

ここからクロスを変えるだけでもだいぶ見違えるようになります。もし余裕があれば、洗面台とウォシュレットも新品にしてみましょう。※洗面台とウォシュレット交換しても7〜8万程度です

 

クロスの綺麗な家

 

クロスを綺麗にして、写真を撮影し直すだけで、家は生まれ変わります。

 

一般の人からすれば、賃貸業というとすごいノウハウがあるように思えるかもしれません。でも、やっていることは至ってシンプルなのです。綺麗にして、貸す。ただ、それだけです。

 

リフォームして少しお化粧したほうが、賃貸も、売却も成功しやすいと思います。もちろん、身近に相談に乗ってくれる人がいれば、ぜひ相談してみてください。自宅のリフォームを経験したような人がいればベストですね。

 

リフォームで無料見積りをしてくれる業者を紹介してくれるサイト(タウンライフ)などで業者にリフォームを相談するのも良いと思います。

 

とにかく、空き家を所有している人は、賃貸・売却、どちらか一つに絞る必要はないということですね。両面待ちが、一番おすすめです。

 

賃貸、売却どちらに転んでも、ご縁だと思うことですね。新しいことに挑戦し、選んだ道を楽しむのも人生の醍醐味だと思います。

空き家を売却する流れと手順について

手順と流れ

 

空き家を貸すなんてめんどくさいという人は、やはり売却一択ということになります。

 

売却の流れは、おもに以下です。

 

売却までの大まかな流れ
  1. 売却査定・相談
  2. 媒介契約の締結
  3. 売却活動の開始(ネット・チラシ等)
  4. 売買契約の締結
  5. 決済・物件の引き渡し(所有権移転)

 

簡単にいうと上記の5つのステップですね。

 

馴染みの不動産会社があれば、そこから依頼してみると良いと思います。その際は、できるだけ物件近くの不動産会社のほうが望ましいですね。近いと、すぐに写真を撮りに行ってくれたり、内見案内も入りやすいです。

 

もしそういった不動産会社が見つからなければ以下のような一括査定サイトで査定額を出してもらい、売却相談にのってもらうのも一つでしょう。

 

査定額を並べて、その中からベストな会社を絞り込んでいきます。

 

 

自分の家の価値がどれくらいなのか、自分で判断するのはなかなか難しいですね。

 

また建物というのは、当たり前ですが経年とともに、どんどん傷んでいきます。住んでいない期間が、1年、2年と長くなるほど配管系も傷んでいきます。

 

けっして焦る必要はありませんが、スピードも大切です。

 

早めに行動に移すほうが、有利になることは確かだと思います。皆様の参考になればうれしいです。

 

以下、関連記事です。

 

▼私が実家のマンションを売却に出したときの記事です。

 

▼田舎の戸建て投資とは、どんな入居者をターゲットにするのか詳しく解説しています。

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