東京スター銀行のアパートローン

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

地方での不動産賃貸業も5年目に突入しています。

 

今回は東京スター銀行のアパートローンの融資基準についてヒアリングしてきました。

 

東京スター銀行は、1999年に経営破綻した東京相和銀行から営業権を譲り受けて、銀行業を開始しました。その後、ローンスター、アドバンテッジパートナーズなど、名だたるファンドにより買収されてきましたが、最終的には中国信託商業銀行が2013年にすべての株式を取得して買収し、今日に至ります。

 

東京スター銀行は、不動産投資向けとしては「スター不動産担保ビジネスローン」を展開しています。

 

1棟物、区分マンション、戸建てなど幅広く対象に融資しています。また築古系にも融資を出しているので、今回は不動産担保ローンについて活用方法を解説します。

東京スター銀行は首都圏・関西・その他政令指定都市にて営業展開

営業展開

 

東京スター銀行は東京都港区赤坂に本店がある、第二地銀です。

 

預金残高2兆1000億円、貸出残高は1兆5500億で、第二地方銀行では日本で8位の預金量となっています。第二地銀としてはそこそこ大きめですね。

※ウィキペディア「第二地方銀行」より

 

店舗展開は以下のとおりです。

 

  • 東京18店舗(各地)
  • 神奈川3店舗(横浜、藤沢、港南台)
  • 埼玉県3店舗(浦和、大宮、川口)
  • 千葉3店舗(千葉、松戸、船橋)
  • 北海道1店舗(札幌)
  • 宮城県1店舗(仙台)
  • 愛知県1店舗(名古屋)
  • 大阪府2店舗(難波、梅田)
  • 広島県1店舗(広島)
  • 福岡県1店舗(福岡)

 

上記のとおりです。

主に、1都3県関西エリアにて営業展開しています。その他は全国の政令指定都市が中心ですね。

 

ちなみにアパートローン関する窓口は、各支店ではありませんので注意してください。すべて東京都港区赤坂にある本店営業部(本店ファイナンシャル・ラウンジ)での受付・融資審査になっています。

融資可能エリアについて

営業エリア

(※東京スター銀行 ファイナンシャルラウンジ一覧より)

 

東京スター銀行は、全国幅広く融資をしています。

力を入れているエリアは以下ですね。

 

東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、静岡県、愛知県、岐阜県、三重県、滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県については全域で対応。

 

基本は「上記エリア+政令指定都市」ということになりますね。

 

とりわけ首都圏・関西エリアで不動産投資をする方にとっては、ピッタリの金融機関だと言えるでしょう。

金利・融資期間・融資額について

基本金利は3.75%の固定金利というのが特徴です。

 

ただし、上記は2000万円以上などの案件の場合になります。ロットが1000万など小さくなると、金利が高くなっていきますので、小さな物件では収支が取れなくなり不向きです。

※ロットが小さい物件だと金利が4〜6%になるようです

 

Point!
返済期間は最長30年までになります。法定耐用年数オーバーでも可でその場合の期間は15年〜20年になります。

 

築古系でこれくらいの期間が取れるのであれば、築古×高利回りを持ち込む余地がありそうですね。1棟物、区分マンション、戸建てなど幅広く対応しています。

 

ただし、耐用年数オーバーだと土地値(路線価)が低い物件は対象外となります。築古系の場合は「好立地の土地値物件」などを持ち込むと良いでしょう。

 

融資額は500万円〜2億円までなので、そこそこ大きな物件まで対応しています。

物件の評価方法

積算評価、収益評価の2つの観点で物件を審査していきます。

 

気になる融資金額の決定方法は以下です。

 

東京スター銀行内の担保評価または購入価格、この2つのいずれか低い方に対して70%の掛け目を入れた金額が、融資金額になります。

 

つまり頭金3割が最低必要になります。フルローン・オーバーローンは難しいでしょう。

申し込み者の条件・注意点など

申込者の条件は、法人または個人事業主のみになります。

 

サラリーマン大家さんへの融資は行っていません。不動産担保ビジネスローンという名称で、基本は事業者向けローンという位置付けだからですね。

 

なお遵法性のある物件のみが対象になります。

違法物件(容積率・建蔽率オーバー)や借地権などの物件への融資はNGになります。

東京スター銀行のアパートローンの活用方法

アパートローン融資

 

基本金利が3.75%ということなので、ノンバンク並みの水準ですね。

 

これは三井住友トラストと近い金利ですが、トラストと違って共同担保は不要なります。その分、頭金3割必要ということなので、キャッシュ投入が必要になります。

 

金利3.75%なので、新築アパート・新築マンション・新築区分マンション等には適していませんね。

 

したがって、活用方法としては次の3つが考えられます

 

活用方法
  1. 法定耐用年数が残っている1棟マンション
  2. 築古でもほぼ土地値の木造アパート
  3. 立地の良い区分マンション・戸建て(ただしロット小さいと超高金利になるため2000万以上がベター)

 

上記が現実的な使いみちになりますね。

 

私の場合は、地方×高利回り主義ですので、1都3県で3000万円前後くらいの土地値のあるアパートを持ち込めば、頭金3割(900万程度を投入)で、15年くらいでガンガン残債を減らす方法かなと思っています。

 

金利が3.75%と高金利ながら、土地値や資産性を重視する金融機関なので、早めに元本を減らしてて、建て替えまたは更地売却を前提とした投資のほうが向いているでしょう。

 

同じ築古系だとトラストやセゾンファンデックスのほうが、長期で融資を引いてキャッシュフローを追うことができます。

 

一方で東京スター銀行は、土地値が低い物件には評価がシビアです。

したがって、短期返済向けのアパートローンと言えますね。

 

地銀という存在ながら、築古系に融資を出している珍しい金融機関です。株主が台湾系資本なので、あまり既存の概念にとらわれない融資をしているのでしょうね。

 

築古系投資家の方も、選択肢の一つとして頭の片隅に置いておいてはいかがでしょうか。

 

以下、関連記事です。

 

▼ノンバンクで長期融資が引ける金融機関をご紹介しています。

 

▼戸建て投資は堅実にキャッシュフローを積み重ねる手法です。3つの手法のご紹介です。

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