こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。地方で大家さんしながら生活しています。
先日、ニッセイ（日本生命）さんのアパートローンについて電話でヒアリングしました。ここに詳しい審査基準などをご紹介したいと思います。
なおアパートローンというと、首都圏ではオリックス銀行・静岡銀行・三井住友トラストL＆Fなどが積極的に営業していますね。
ニッセイさんは保険会社なので、ちょっと珍しい存在だと言えます。では、早速行ってみましょう。
利用条件・属性など
まず、ニッセイのアパートローンは以下の3つが最大のポイントになります。
2.安定した収入があること
まず1つ目は、個人向け融資のみ対応していることです。サラリーマンでも自営業者でもOKですが、個人からのお申込みしか受け付けていません。
したがって、法人向けはNGです。資産管理法人で融資を引くことはできないので注意しましょう。
2つ目は安定した収入があることなのでサラリーマンの方は問題ないですね。
ちおくに年収の足切り（◯◯百万円以上）などはありませんが、アパートローンの収入に頼らなくても生活費を十分賄えることが条件だそうです。
自営業者の大家さんは、５年以上の賃貸業の実績が必要になります。直近2期分の確定申告書を出さなければいけません。
最後に3つ目ですが、土地をすでに所有していることが必須条件です。しかも現金で購入した土地でないといけませんから、そこそこハードルが高いですね。
ここから分かるようにニッセイさんのアパートローンは「個人の地主向け」という色合いが強いということです。融資は建物の建築資金という名目だと電話では仰っていました。
※しかしながら、抵当権は土地・建物両方に対して付けられます。
またニッセイの信用保証の保証会社の審査に通過しなければいけません。団信には加入する必要がありません。
金利情報・融資可能エリア
現在の基準金利では、変動金利で1.2％ほどです。
固定金利では、3年固定2.79％、5年固定3.04％、10年固定3.24％、15年固定3.91%とそこそこ高金利になっています。
新築アパートなどが前提とすると基本は、変動金利の選択になるでしょうね。
融資エリアは全国の支店があるエリアで可能なので、政令指定都市などで無くても大丈夫なようですが、電話では「人口10万人以上などのエリア基準があります」と仰っていましたので、あまり田舎ではダメなようです。
借入金額・期間について
原則2億円以内ですが、地域によっては1億円以内だそうです。おそらく地方エリアだと1億程度が上限になるものと予想されます。
借り入れ期間は最長30年です。これは建物の構造によっても変わってきます。
例えば、新築木造アパートの場合は、基本は22年が上限となります。ただし、ニッセイと提携している大手ハウスメーカー（積水ハウスなど）であれば、木造でも最長25年まで融資が組めます。
結論：土地持ちとなって低金利で融資を引こう
結論、早く土地持ちになって低金利で融資を引きなさいということです。
これはあまり面白くない結論かもしれませんが、ニッセイに限らず、多くの地方銀行・信用金庫についても同様のことが言えるでしょう。
とりわけここ数年で不動産業界は激動しています。スルガ・TATERU・レオパレス・大和ハウス・フラット35（住宅金融支援機構）などの問題が次から次へと勃発し、業界が騒然としています。
簡単に融資が出る時代では、もはや無くなりつつあるということです。
これまでの融資ジャブジャブ時代がむしろ異常であり、その膿がいま出ています。今後は、”魔法の杖”のような金融機関はなかなか出て来ないでしょうね。
堅実にコツコツ賃貸実績とキャッシュを積み重ねた投資家にだけ金融機関が見方をする、という本来のマトモな時代になりつつあります。
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