空室対策はリノベ・リフォームよりこの5つを意識せよ【100%満室化】

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。地方で大家さんをしながらほぼ常時満室で運営しています。

 

今回は賃貸物件の「空室対策」についてのお話です。

まずは既存物件の100%稼働が優先です

楽待が、2019年1月に実施した不動産投資家約380人からヒアリングしたアンケートでは、物件は「売り時」と回答した人が28%、「どちらとも言えない」が47%と半数近く、「買い時」が25%ということで、買い時だと思っている人は少数派なようです。

 

購入したい物件では「1棟アパート(中古)」が最多でした。

 

また健美家の2018年の年間レポートでは、人気が高い「1棟アパート」の平均利回りが6年連続で下がり、価格は2.67%上昇しています。

 

2018年はスルガ事件で融資が引き締まり、買い時来るぞー!とさんざん言われていましたが、こうしたマーケット調査を見るかぎり、投資家はいまだそれを実感できていません。

 

物件価格は高止まりの様相を呈しています。

 

そんな中、われわれ投資家が成すべきことは新規物件を探すのみならず、まずは足元を固めることです。とくに空室を抱えている大家さんは、まず既存物件を100%満室化することが最優先でしょう。

 

満室化すればよりキャッシュが貯まるスピードは上がりますし、キャッシュがある方が優良物件を掴めるチャンスも広がります。※もちろん、これから1棟目取得の人は頑張って探すしかありません(笑)

 

空室対策のチェックポイントは5つ

繁忙期前になると、「ここで埋めなければ!」と急に焦ってきて、内装のリノベーションを検討し始める大家さんが多いですね。

 

特に、需要の低い地方エリアで賃貸経営している大家さんにとって、繁忙シーズンは逃すと来春まで長期空室になる可能性が出てくるので焦る気持ちは分かります。

 

しかし、焦って高額なリフォーム費をかけたものの、無駄に終わるのは避けたいところです。

 

かくいう私は地方で25世帯のアパート・戸建てを運営しており、年間稼働率はだいたい96%ほどです。昨年の実績は、「【結果公開】2018年の年間稼働率と今年の不動産投資戦略 」で公開していますので、ご興味があればご覧ください。

 

そんな私が繁忙期前に必ずチェックしている空室対策ポイントは5つです。

空室対策チェックポイント
1.お部屋のチェック
2.共用部・ポスト・ゴミ置き場のチェック
3.家賃相場のチェック
4.ネット掲載写真のチェック
5.仲介会社のチェック・見直し

 

順番に、解説していきます。

 

1.お部屋のチェック

私のような地方高利回り投資だと、リノベーションレベルはやりません。

 

理由は簡単で、コストカットしないと利回りが下がるのと、そこまでやらずともお申込みを入れることは可能だからです。地方投資でそこまで過度なリフォームは必要ないと考えています。

 

だいたい原状回復+アルファで、アクセントクロスを入れたり、せいぜいお風呂にリアテックシートを張る程度です。予算にすると1Kのお部屋で、1室3〜4万円前後です。

リフォーム内訳(1K)
・キッチンのシート張り 約0.2万円
・お風呂リアテック&鏡交換 約1.5万円
・クロス交換or塗装 約1万円
・消耗品 数千円

 

清掃を外注したら+2万円くらいですね。CFの新品交換までやっても10万円以内に収めるようにしています。※ロフト付きだと天井クロスは職人さんに頼むのでプラス数万円かかりますね。

 

あとはお部屋のチェックで大切なのは「臭い」です。

 

空室が1ヶ月、2ヶ月と続くと水回りの封水が切れることが大半です。キッチン・洗面台・洗濯機パンの3つは必ずチェックしています。先日「排水口の臭いは防臭キャップと排水トラップで9割がた解決する!」でも対策方法についてご紹介しました。

 

 

あとは電気の通電は年中しています。

 

とくに冬場は凍結の恐れがあるのと、夕方16時位になると暗くなってきますので、ブレーカを上げて電気がつく状況にしておいた方が、印象が圧倒的に良いです。

 

お客様は、複数の物件を内見するので、必ずしも自分の物件を明るい時間帯に内見してくれるか分かりませんからね。

2.共用部・ポスト・ゴミ置き場のチェック

 

共用部のチェックは意外と重要です。

 

以前、私が20代の頃にお客さん側として賃貸物件を選んでいる時に、ポストの投げ込みチラシが酷いマンションがあったり、ゴミ置き場があれている物件を見て、興醒めしたことがあります。

 

自主管理されている方は、12月〜1月の繁忙期前に再度チェック・清掃しておきましょう。

3.家賃相場のチェック

ベテラン大家さんはお部屋が空く度に、毎回同じ賃料で募集をかけてしまいがちです。

 

しかし、再度周辺エリアの家賃相場が変わってないか、競合物件が増えていないかなど、ウェブサイトでチェックすることが望ましいと思います。

 

1ヶ月や2ヶ月では変わらなくても、1年、2年スパンでは周辺エリアの価格相場が変化していることがあります。

 

自分の物件と近い間取りや価格帯の競合物件については、私も相場賃料・設備のチェックを随時行っています。

4.ネット掲載写真のチェック

ほぼネット反響の時代ですから、写真クオリティは大切ですね。※参考:賃貸募集は写真が命!スマホ用広角レンズと広角レンズ付きデジカメの比較

あと最近、こんな面白いサービスを見つけました。

ウチコミの大家会員さん限定で、プロのカメラマンがお部屋を撮影してくれるみたいです。私はまだこのサービス活用していませんが、外観3~5枚 内観5~20枚の写真撮影で、1万円〜2万円と格安でびっくりしました。

 

エリアは、関東は東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県で、関西エリアは大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、あと北海道、愛知県は対応しているようです。餅は餅屋に任せるという方法ですね。

5.仲介会社のチェック・見直し

客付けを管理会社だけに任せていて、反響がなかなか取れない人は、近隣の仲介店にも営業をかけてみましょう。

 

私も管理会社だけで毎回すぐに決まる物件はそのまま1社だけですが、競争が激しい千葉のアパートだと、仲介会社を5社程度は募集依頼しています。

 

あと、仲介店を増やしたらネットチェックも強化しましょう。先日も、5社に募集依頼しているはずなのに、SUUMOで見たら、4社に減っていました。

 

SUUMOはここを見ればスマホからでもすぐ分かりますね。

 

 

「おかしいな」と思って、広告掲載がなくなった仲介店にメールで確認したら「週間毎の空室更新で一時的にネットの掲載が落ちておりました」と連絡があり、やはりネット掲載がSTOPしていました。

 

ポータルサイトの掲載が落ちると、だいたいその会社の公式HPの募集掲載も落ちますので、実質その会社経由でお客さんを紹介してもらえるチャンスが激減します。大家さんは一度募集依頼したら終わりではないので、監視を怠りなく。

おわりに:空室対策に裏技ナシ

いろいろ書いてきましたが、残念ながら空室対策に裏技はありません。満室大家さんは、地道な努力を積み重ねて、自分の物件の稼働率を高くキープしています。

 

一応、私が賃貸業を始めたてのころ参考にしたのは浦田健さんの空室対策の本ですね。初心者〜中級者の人、上級者でも再度基本をざっと復習したい人には良書だと思います。

 

 

 

今年の繁忙期を満室で終えられるよう、共にがんばりましょう。

 

以下、関連記事です。

 

▼1K1万円台があるエリアは供給過剰です。そういったエリアでの戦い方をまとめています。

▼ウチコミさんから私も昨年1件成約しました。エリア対応している人は必見です。

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