こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。千葉県で賃貸経営をして7年目になります。
フコク生命と太陽生命という保険会社のアパートローンについて、電話で徹底ヒアリングしたので、ここにご紹介します。
実は以前、私はニッセイ（日本生命）さんに新築アパートの融資相談をしたことがあるんですよね。その際は、期間は最大22年までということであまり伸びなかったので、もう少し長め（25〜30年）の融資期間で引ける金融機関さんを探していたのです。
（参考）ニッセイのアパートローンの融資基準【電話で詳しく聞いてみた結果】
そんな中、今回ご紹介するフコク生命さん、太陽生命さんは木造で期間30年で融資が相談できるということだったので、詳細をヒアリングしてきました。
みなさまの投資の一助となれば幸いです！
フコク生命のアパートローンの特徴
1923年創業ということで、長い歴史のある保険会社です。まもなく100周年を迎えるところですね。
（Wikipedia）富国生命保険
北海道から沖縄まで支店があるので、全国どこでも対応できるのが強みでしょう。
利用条件・属性など
個人名義のみで、法人はNGです。年収条件などはありませんので、基本的には誰でも（会社員でも自営業者でも）お申し込みが可能となっています。
ただし以下2つの条件があり、ここをクリアしなければいけません。
- 購入目的が、相続税対策や遊休不動産の活用であること。
- 土地をすでに所有していること。
まず一つ目の購入目的ですが、投資目的・収益目的ではNGということでした。土地から購入して、新築アパートを建てるスキームをしているような方には貸し出しはできないそうです。
私のような現役の大家だと、例えば自分の息子や娘に相続するという目的ならOKですが、私自身が投資拡大のために土地を仕入れてそこに上モノを建てるということはNGになります。
ですからサラリーマン大家さんが、収益目的でアパート建築するのはNGで、親から引き継いだ土地があるとかであれば問題ないということになりますね。
融資可能エリア
市街化区域で路線価がある立地であれば、全国どこでも対応可能ということでした。調整区域・非線引き区域はNGです。
あと目安としては市街化区域であっても「人口10万人以上の市町村」というのが原則になりますので、市街化区域であってもあまり田舎だとダメになります。
駅から徒歩〜分以内などという条件はないので、車社会で駅まで歩けない場所でも問題ないそうです。建築するアパートは、世帯数が最低4戸以上のアパートである必要がありますので、その点は注意しましょうね。
金利・融資期間について
金利は1％〜1.7％ということでした。
融資期間は30年〜35年で相談できるそうですが、躯体（木造・鉄骨造など）によって変わるそうですね。
担保評価の方法ですが、土 地は路線価×地積×掛目（原則 87.5％）、建 物は建設工事費 ×掛目（原則 70％）で、建設工事費は、消費税、設計費などを含み、解体費などは除く金額で算定されます。
駅から徒歩10分圏内で立地が良い場所だと、担保評価が伸びる傾向にあるので、上記の掛け目より緩和されて融資金額も伸びる仕組みになっています。
太陽生命のアパートローンの特徴
こちらはもっと古くて1893年創業です。T＆Dホールディングスの子会社になります。
（Wikipedia）太陽生命
東京の日本橋に本社がありますが、こちらも全国に支社があります。
利用条件・属性など
個人名義のみで、法人NGですが、年金収入のみでもOKなので、ハードルは低いでしょう。
ここがニッセイさんやフコク生命さんと一番大きく違うところで、一般の大家さんや会社員の方でも規模拡大に使える金融機関と言えそうです。
ただし以下の条件両方を満たす必要があるので、ここだけ注意です。
- 土地をすでに購入済みであること。
- 大手ハウスメーカーの施工であること。
- 戸数は3世帯以上あること
1については安めの土地を現金買いしておけば対応できそうですね。問題は2の大手ハウスメーカー施工という部分ですね。どんなハウスメーカーが対象かというと、ヘーベルハウス・積水ハウス・ダイワハウスなどの大手さん、ということでした。
自己資金は、場所や物件の担保評価にもよりますが、だいたい100万円〜1割程度で済むことが多いそうなので、大手ハウスメーカー施工で少し建築費が割高になっても、うまく長期融資をしてもらえればCFは回る可能性が出てくるかもしれません。
原則、連帯保証人は取りませんが、相続人（通常は伴侶か子供）を決めておいて、念書を提出する必要があるそうです。ですから、未婚シングルの方は、申し込みNGとなります。
融資可能エリア
融資エリアは主に以下になっています。
②関西圏 (大阪府、兵庫県、京都府)
③中部圏 (愛知県、および岐阜市、四日市市、浜松市などの近隣エリア)
融資エリアの考え方として、例えば首都圏だと「東京から50キロ圏内」が一つの目安になるそうです。
金利・融資期間について
金利は変動で1.2％前後です。10年固定だと1.3％、20年固定だと1.4％、30年固定だと1.5％前後になります。
融資期間は以下のとおり。
- 鉄骨造（軽量鉄骨・重量鉄骨とも）：最大35年まで
- 木造：最大30年まで
木造でも期間30年で金利1％台半ばで引けますので、わりと良いのではないでしょうか。
あとがき：アパートローンは一筋縄では行かない
フコク生命については、相続税対策や遊休不動産の活用ということで、投資目的への利用は難しいということでした。
一方で、太陽生命は取引のあるハウスメーカー施工のみ受け付けるということでしたが、投資目的もOKでした。私の感触としては、こちらの方が可能性があるかなという印象ですね。
木造の新築アパートの建築で、30年融資が引ける金融機関は、そんなに多くはありません。したがって、投資家側が必要条件をしっかり満たすよう、努力する必要があるということですね。
引き続き、融資に積極的な金融機関の情報がありましたら、弊ブログでシェアしていきたいと思います。
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