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アパート・マンション投資で失敗する原因【狭小物件は危険!】

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こんにちは。ペリカンです。

 

現在は、地方にアパートと戸建てを所有して、家賃収入を得ながら生活しています。今は法人化して、ネット事業もしています。

 

さて、30〜40代になると「投資」に目覚める人って、けっこういます。

 

やはり子供の教育費や老後の不安は、みなさんお持ちの方が多いようです。マンション経営やアパート経営など、不動産投資も選択肢の一つになっています。

 

新築アパート経営などは、その代表例ですね。私も以前資料請求して、どんなものか勉強したことがあります。

▶参考:新築アパート経営で評判のシノケンに資料請求してみた感想

 

でも、、、残念なお知らせですが、不動産投資って誰でも簡単に成功することは難しいと思います。

 

とりわけマンション・アパート投資については、お部屋が狭いと競争力が無いので、とても苦戦します。

狭小物件=不動産投資は苦戦する

シンプルすぎる結論ですが、、、、これが本当にポイントです。

 

今回、その根拠をわかりやすく説明しますので、ちょっとだけお付き合いください。

かぼちゃの馬車の教訓は「狭小物件」であったこと

2018年初頭の、スルガ銀融資によるシェアハウス「かぼちゃの馬車」事件は、記憶に新しいところです。

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ニュースで言われている問題は次の2つですね。

  • 家賃保証会社が倒産した
  • 低利回り・高金利・長期融資だった

 

家賃保証していたスマートデイズ社が倒産して、オーナーに家賃を支払いできなくなったのが事の発端です。またスルガ銀行も、不適切融資をしていました。

 

でも、私の論点は違うところにあります。

 

それは、、、「満室や高入居率をキープできていれば問題にならなかったのでは?」ということです。

 

スマートデイズ社がオーナーに家賃保証できなくなったのは、シェアハウスの入居率が悪かったからです。利回りが低くても、満室なら回っていたはず。

 

原因は、シェアハウス自体の競争力が無かった、ということです。高い家賃設定にもかかわらず狭小の間取りで、人気が無かった。これが最大の問題なのです。

 

結果、スマーデイズは家賃保証できなくなり倒産。オーナーも露頭に迷いました。

 

かぼちゃの馬車のお部屋がどれくらい狭かったのかというと、4帖〜5帖(7〜8㎡)でした。こんな間取りだったようです。

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7〜8㎡は狭すぎますね。かぼちゃの馬車=女性専用シェアハウスですが、女性は一般的に荷物が多く、収納系も気にする人が多い、と言われています。

 

ですから、お部屋がもっと広くて快適に住める空間であれば、結果は違っていたかもしれません。

 

この4〜5帖の狭いお部屋を、6〜7万円で募集していたのですから、入居率が厳しくなるのは明白ですね。

単身者の求める賃貸物件とは?

アットホームの調査で「一人暮らしの実状と部屋探しについて(2012年)」があります。ちょっと前のデータですが、単身者の重視する条件が参考になります。

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お部屋の「間取り・広さ」は第2位に付けており、かなり重視されているようです。またSUUMOの2014年調査でも、1位は価格ですが、2位は間取り、3位が広さ、になっています。

 

したがって、、、

お部屋の広さを重視している層は、ものすごく多い

これは間違いないでしょう。

 

バブル時代につくられた賃貸マンションは、【ワンルーム・3点ユニット・間取り15㎡前後】が中心でしたが、今の賃貸マーケットでは不人気物件の代表格になっていますね。

 

では、投資物件として見たときに最低必要な平米数はどれくらいかを考えると、私の感覚では、20㎡は最低ほしいと思っています。

 

※20㎡のうち、7~10㎡ほどは廊下・お風呂・トイレ、キッチンが占めるため、実際の居住スペースは、10~13平米(6.4~8.3帖)ほどになります。

私の所有アパート事例

私の所有アパート3棟は、すべて単身向けです。これまで間取りの広いものを選んで購入するようにしてきました。

 

実際の間取りと広さはこんな感じ。

 

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私の所有アパートのうち2棟は築30年近い築古ボロアパートですが、空室が出ても平均1ヶ月〜2ヶ月ほどで埋まります。お申込みまで3ヶ月以上掛かったことはありません。

 

これは「間取りの広さ」がプラスに影響していると感じています。

 

実際、客付け業者さんからも「室内が広くてお客様に気に入ってもらえました」と言われて、お申込みが入ったことは1度や2度ではありません。

 

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もちろん都市部で、お部屋が広くて利回りの良いアパート・マンションを探すのは至難の業です。

 

ですが、都市部でも5〜6帖くらいの居室では、よっぽど立地や周辺環境が良いか、家賃を相場より落としたり広告費を積まないと、差別化が厳しいと思っています。

 

狭小の間取りであっても、新築時はプレミア価格でなんとか入居が付いても、古くなるにつれて確実に募集は苦戦するでしょう。

 

次に、賃貸募集における「間取り・広さ」の重要性を、わかりやすく説明しますね。

SUUMOはお部屋の広さ順で結果表示される

現在は、賃貸募集はネットが主流の時代です。一昔前のように、駅前の不動産屋にフラっと立ち寄って部屋を紹介してもらうケースは少なくなりました。

 

まず、ネットで良い物件があったら、メールまたは電話で問い合わせします。そしてお目当てのお部屋が空室だったら、内見予約を入れるという流れですよね。

 

ネットの賃貸ポータルサイトの王様はリクルート社の「SUUMO」です。検索エンジンで「◯◯市 賃貸」などのキーワードでは、ほとんどのエリアでSUUMOが上位表示されます。

つまりSUUMOで「掲載順位」が高いと内見が増えやすくなります

次に入居者がネットでお部屋を探すときの行動です。

 

おそらく築年数だったり、設備だったり、いろいろな条件で探しますが、最終的には自分が条件に当てはまる物件は、複数出てきますよね。

 

その検索結果から多くの人は、最後に「家賃が安い順」で並べ替える人がけっこう多いです。

 

築年数・駅徒歩・付帯設備など、すべて自分の希望条件を満たしているのですから、最後は「価格」で選ぶのは、当然といえば当然ですよね。

 

ここはかなり重要なので、実例から紹介します。

 

次の画像は、私の投資エリアで【築30年以内 かつ バス・トイレ別】で検索して、賃料を安い順に並べ替えた結果データです。

 

※物件数が多いので、一部省略しています。

 

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するとどうでしょうか?

 

1位は賃料3.2万円(賃料2.9万+管理費3000円)の部屋ですが、2位と3位はどちらも3.4万円のお部屋です。賃料と管理費の内訳は違いますが、どちらも3.4万円です。

 

では2位のお部屋が、なぜ3つめのお部屋より上位に表示されているかというと、赤枠の中を見てください。※ちょっと画像がボケており、すみません。

 

2位は24.8㎡、3位は23㎡のお部屋が表示されています。

つまりSUUMOは価格が同じなら「お部屋の広さ順」で上位表示されます

これ本当なのかな?と私も思ったので、その次の4位のお部屋を見ると17.8㎡でしたので、やはり、ちゃんと【広さ順】になっています。

 

ちなみに、その次は、賃料3.5万円と1000円UPになっているので、22.08㎡のお部屋が出てきて、その次は同じ3.5万円で22㎡だったので、確実に広いお部屋順で表示されています。

 

おそらくSUUMOを運営するリクルート社が、賃料が同じなら「お部屋の広さ」を優先して検索結果を表示している、ということです。

 

SUUMOのアンケート調査でも、入居者がこだわる1位は価格ですが、2位・3位が間取り・広さですから、そういった顧客ニーズを元に、ポータルサイトの検索結果の順位プログラムを組んでいるのでしょう。

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まとめ

いろいろ書いてきましたが、結論はこうです。

  1. 現在はネットでお部屋を選ぶ時代である
  2. ネットはSUUMOが覇権を握っている
  3. SUUMOは「広さ順」で上位表示される
  4. 結果、狭小物件はかなり不利になる

 

4つ目が一番のポイントになりますね。

 

とくに賃貸激戦区の場合には、33000円、34000円、35000円と1000円刻みで、たくさんの物件が価格順で出てきます。同じ33000円の物件が複数あると、その中での競争も出てきます。

 

激戦区ではたった2〜3千円賃料が上がるだけで、検索結果のページが何ページも後になることはザラです。

 

基本的には、お部屋を探している人は条件結果の1ページ目または2ページ目あたりまでに出てこないと、その先はあまりじっくり見ません。検索結果の順位は大家の生命線になるということです。

 

という訳で、今回は以上となります。

 

アパート・マンション投資では【狭小物件】に投資する際には、みなさん十分注意しましょう。

 

以下、関連記事です。

 

▼新築アパート投資の最大の弱点は、家賃下落です。実際にどのくらいの収支になるのか解説しています。

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▼ペリカンは、戸建て投資とアパート投資のハイブリッドです。特に戸建ては安定した需要と長期入居が期待できます。戸建て投資の3つの手法についてまとめています。

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▼戸建て物件の探し方について詳しく解説しています。ここに挙げた基本的な確認ポイントをしっかりチェックするだけでも、失敗は少なくなると思っています。

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