利回り10%の不動産投資はどれほど儲かるのか?【リアルな計算】

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

地方で戸建て投資、アパート投資をしながら生活しています。

 

今回は、不動産投資の「利回り」と得られる収益について、リアルな現実を書いてみたいと思います。

利回り10%の不動産投資はどれほど儲かるのか?

以下のスペックを購入するとします。

・価格1億のアパート

・融資金利1.5%、20年返済

・利回り10%

 

利回り10%の1億円のアパートを入居率95%の高稼働で運営すると、年間家賃収入は単純計算で950万ですね。

 

一方支出ですが、まずローン返済が年間578万円です。あとは管理費・リフォーム費・広告料・固定資産税などで経費率15%程度は見ておく必要があります。

 

以上より、収入が950万、支出が728万となり、手取りは222万となります。

 

 

結論、1億円のアパート投資で年間利益は200万ちょっとなわけです。もちろんこれは税引前なので手取りはもっと少なくなります。

 

不動産投資は、夢があるように見えて、意外に薄利であることが分かります。

 

では不動産投資でどうやって利益を出すのか?

こうやって書くと、「不動産投資ってあまり夢がないな」と落胆する人もいるかもしれませんが、これは利回り・金利・ローン期間などの諸条件により結果が大きく変わります。

 

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たとえば、同じく1億の物件で利回り12%返済期間30年だとどうなるでしょうか?金利1.5%、入居率95%、経費率15%は同条件で計算してみます。

 

すると、年間家賃収入は1140万、ローン返済が年間414万、経費150万で、手取り金額は576万円まで増えます。

 

利回りが、たった2%上がって、返済期間が10年伸びるだけで、なんと手取りが2.6倍になりました。 ※222万→576万へ増加!

 

利回りと返済期間だけで、これだけ利益に大きく影響します。逆に、利回りが6%や7%の不動産では、手残りはゼロに近くなるでしょう。

 

もちろん、低利回りの不動産を購入し、毎月の手残りがゼロでも、銀行への返済だけできていれば、時間の経過とともにどんどん資産化するので、投資としては成立します。

 

また、ローンの返済期間を30年、35年と伸ばすことは諸刃の剣です。

 

毎月のキャッシュフローは潤沢に出る一方で、残債はなかなか減らないため借金を負っているリスクはなかなか減っていきません。

※35年の住宅ローンの残債がなかなか減っていかないのと一緒です

 

キャッシュフローと信用毀損

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毎月の利益を出すキャッシュフロー型の投資法を採用するのか、はたまた返済期間を短くしてローン返済を早く終わらせてしまって、BS上の純資産化を早めるのか。

 

そのやり方は、個々の投資家の戦略にゆだねられています。

 

なお、最初はキャッシュフロー追求型でスタートしても、手元の現金が貯まるスピードは早くなるため、預金残高のキャッシュはどんどん増えていきますから、一概にB/Sを完全無視しているとも言えません。

 

問題は、キャッシュフローを出すために高利回りの不動産を購入する多くの場合、収益性を優先するがゆえ、土地値が二束三文の評価となり、銀行から見て”信用毀損状態”になりやすいのです。

 

ただしこれも、稼いだキャッシュで土地値付近まで繰上返済するとか、規模拡大したら投資を一旦お休みして、ひたすらキャッシュを貯めていくなど、時間の経過とともにBSを正常な財務状態に持っていくことは不可能ではありません。

 

投資戦略は十人十色

人はみな、それぞれ生き方や価値観が違い、投資の目標や人生のゴールも違うのですから、この投資法は絶対NGというものはこの世に存在しません。

 

また、ある投資法を否定することは、その投資の中にある小さな可能性をも潰すことにもなりますから、常にフラットで柔軟な考えでありたいものです(自戒を込めて)。

 

大切なのは、自分の目標やゴールに合う最適な投資法を選ぶことであり、「自分に合う投資法」を見つけるプロセスそのものが、投資の要諦です。

 

一番不幸なことは、自分の目指すゴールに到達できない投資戦略を採用してしまうことです。(※不動産会社の営業マンから勧められた商品を買ってしまうと、そのようになることが多々あります)

 

あるプロギャンブラーも「小さく賭ければ、大きく負けることはない」と言っていました。不安であれば、セカンドオピニオン、サードオピニオンを取れば良いだけです。

 

そして最後は「自分自身で収支計算し、納得した上で投資すること」。これに尽きます。

 

私も含めた平凡な投資家は、投資で結果を出すことをとかく急ぎがちです。しかし、簡単に手に入れたものは、簡単に失われやすいことも事実です。

 

それとは対照的に、100世帯や200世帯所有し、この道10年20年やっているベテラン大家さんが、今年、不動産投資を始めたばかりのひよっこ投資家に、半年や1年で追い抜かれることは間違いなくありません。

 

彼らは時間を掛けてコツコツ拡大しているから、そう簡単には負けないのです。まさに不動産とは、時間を掛けて、地道にやるべきものだということを教えられます。

 

まだまだ私も道半ばですので、引き続き不動産を頑張りつつ、その他の収入の柱も構築していきたいと思っています。

 

以下、関連記事です。

 

 ▼小さく始めるなら、土地値もあって共同担保にもなる戸建て投資はオススメです。

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 ▼アーリーリタイアしたいなら、株式配当か不動産投資の2択でしょう。

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