インカムゲインとキャピタルゲイン
インカムゲインというのは、まさに月々の家賃収入です。退去やリフォーム、定期的な大規模修繕といった一時的な収益のマイナスがあったとしても、所有期間全体では収支をプラスに持っていく、というのが不動産投資の王道です。
逆に、修繕などのマイナス要素が起こったことで簡単に、累計所有期間の利益が吹き飛んでしまうような物件は、”当初の見立てが甘かった”と言われてもしょうがありません。
キャピタルゲインはもっと単純です。2000万円で購入したアパートを、数年所有した後、2500万円で売ることができれば、500万円のキャピタルゲインです。
しかしながら今の高騰市況で、キャピタルゲインを得られる投資物件というのはほとんどありません。もし、あるとするなら再生物件がほとんど。あとは高騰前から所有している人たちだけです。
全空物件（1室も入居がない状態）のアパートや、田舎のボロアパートを安値で購入して、満室にした後に、長期譲渡税になった瞬間に売る。これがキャピタルゲインを最大化する常套手段ですが、リフォームやリーシング力（客付け力）に、ある程度の経験が必要なのは間違いありません。
一挙両得は難しい
不動産投資家でよくある失敗というのを以前書きました。これは言わば、物件のタイプ別に見た失敗パターンです。
通常は、インカムゲイン（家賃収入）で儲けて、キャピタルで大失敗するパターンが一番多いのではないかと思います。この罠にハマっている人が相当数います。
例えば1000万円で購入した不動産で、毎年100万円稼げば5年後には500万円の累計利益ということなりますが、もしその時点で不動産の売却が500万円でしかできなければ、マイナス500万円の資本的な損失が発生したことになります。これではプラマイゼロです。
これでは何のための賃貸経営なのか分かりません。こういった5年で半値になる不動産などは通常は購入してはいけません。挽回策として、建物が朽ちるまで所有して、インカムで全額回収すればなんとかなりますが、物件利回りが10％というのは、投資物件としては弱いでしょう。
もう一つとして、インカムで損して、キャピタルで儲ける物件があります。毎月の家賃収入は、若干持ち出しが発生したり、プラマイゼロですが、売った時に大きく儲かる物件です。
土地値物件とか好立地物件に多いですが、こういった物件は、10年後とか20年後には、キャピタルゲインを得られるので、年金的な不動産投資になりえますが、それまでの間は空室や修繕に怯えながら暮らさなければいけないので、こちらも苦しいと思います。
不動産投資で失敗するパターンというのは、このインカムで儲けてキャピタルで失敗するか、インカムで失敗してキャピタルで若干儲けるのか、どちらかが多いのが現実です。
キャピタル・ロスを最小限にするのが理想
基本はキャピタル・ロスを最小限にしながら、インカムゲイン（家賃収入）でも十分な利益が出る物件を狙うのが、私の基本的な投資スタンスです。
例えば、、、、1000万円で買った物件で、毎年150万稼いで（利回り15％）、売却した時にも800万円以上では最低売れる、という物件なら失敗確率が低くなります。つまりキャピタル・ロスを最小限にするということです。
これだけ不動産市況が高騰していれば、将来の相場は必ず下がります。だから、これからの将来は、キャピタルロスを如何に被らないか、というのは投資家にとって最重要課題でしょう。
危ないのは、都市部の低利回り物件を購入している新米投資家です。都市部の物件は、今後必ず大きく下がっていきますし、低利回りということであればインカムでその間に稼ぐパワーも弱いので、どうしようもない物件になってしまいます。
不動産投資をこれから目指す人に、私が戸建て投資を勧めるのは、そういった理由からです。都市部から離れた戸建てなら、そこまで価格高騰していませんし、インカムで稼ぐパワーが強い（利回りが良い）ので、最終的に損するリスクが小さくなります。損しても数十万円レベルなら、経験とスキルを積めただけ良かったということになります。
新築区分マンションは塩漬けになりやすい
逆に、都市部の新築区分マンションなら価値が下がらないだろうということで購入する人が多いですが、今後は不動産相場（マンション価格）はなだらかに下がっていく可能性高いです。
都市部の物件は、利回りも4％〜6％など低利回りのことが多いことから、家賃収入でも借金が返すスピードが遅くなります。
長期ローンでそんな物件を購入してしまうと、残債がぜんぜん減っていきませんので、売っても残債が消えず、所有し続けるしか術がないのです。
これは株で言うところの、”塩漬け株”になりかねませんので、注意が必要です。
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