空室ロスとは何なのか？
賃貸経営をしていると入退去というのは必ず起こります。例えば、1世帯あたり4年に1度の頻度で退去すると仮定します。（単身は2〜3年、ファミリーは3〜5年は住む前提です）
すると10戸の運営をしている大家さんは、年間2件は退去が起こるということです。30戸だと7件。50戸を所有してたら毎年12件退去するということです。
これはかなりのインパクトで、大家はそのたびに空室を一生懸命埋めなければいけません。退去によって、リフォーム費や広告料も発生します。もし空室が3ヶ月、4ヶ月とずっと続いていくと、その期間は家賃収入も入りません。
だからこそ「長く住んでもらえるお部屋こそが一番競争力が高い物件である」というのは私の信条です。このことについてはまた日を改めて纏めてみたいと思います。
今回は、せめて退去をゼロにすることはできなくても、空室ロスを最小限にする方法を考えてみます。空室ロスとは以下の3つです。
- 家賃収入減
- リフォーム費用
- 広告料の支払い
この3つでどれくらいの費用が掛かるのか？投資家の方は認識しておきたいところです。ちょっと具体的なケースで、金額をシミュレーションしてみます。
空室による損益インパクト
例えば11月の中旬に退去予告が入ったとします。
通常は賃貸借契約は1ヶ月前予告なので、11月15日に退去予告が入った場合は、12月15日が退去日ということになります。この日までは家賃収入が入ってくるということです。
そこからリフォームを発注して、お部屋の修繕やクリーニングに入ると早くて12月末に原状回復完了になります。不動産会社は年末年始はお休みに入りますので、募集開始は1月5日〜7日頃にネットに情報配信をします。
実際は、ネットに掲載されるまでに2〜3日掛かりますので、SUUMOなどポータルサイトにUPされるのは1月10日頃になります。
12月15日退去日で、1月10日頃に掲載開始ということは退去から募集開始まで約1ヶ月は最低でも掛かるということです。
※もし年末年始、2〜3月の繁忙期、GW、お盆、などリフォーム会社がお休みだったり、業務が立て込んでいる時期だとリフォーム着手できず、募集がもっと遅れます。
そこから順調に、1月下旬くらいから内見が入り始めて、申込をもらうまで早くて1ヶ月掛かったとします。めでたく2月末にお申込みを頂いて、新社会人だったので入居するのが4月1日。1ヶ月フリーレントなど付けていると家賃発生は5月からになります。
それでは損失額のまとめです。
家賃3万円のお部屋で、12月15日に退去して家賃発生は5月1日になると、以下の損失になります。
- クリーニング費3万5千円（お部屋2.5万、エアコン1万）
- 家賃収入減13万5千円（空室4.5ヶ月×3万円）
- 広告料6万円（2ヶ月）
合計で23万円の赤字ということになります。けっこう大きな金額ですね。
アパート1室が空いただけでこの損失です。しかも修繕無し・クリーニングのみで、これくらいの負担額になります。
空室ロスを最小限にする方法
今回は、私の所有物件である長野アパートの1室（2DK）を例にして、ご説明します。
ちなみに、このお部屋は上記事例と同様に、11月に退去予告が入り、12月15日に退去したお部屋でした。
私がどのような工夫をして、損失を最小限にしているのか以下にまとめます。私は現在、千葉在住のため長野アパートは遠隔管理を実施しています。
リフォーム費用の圧縮
まず空室の鍵は、キーボックスを活用して関係者に共有しています。
キーボックスというのは本来、賃貸募集の際に管理会社だけでなく、その他の客付け会社も内見しやすくする目的で使われますが、リフォームにおいても大活躍します。
キーボックスは管理会社に用意してもらうか、自分で買って管理会社へ郵送します。
今回、ルームクリーニングはシルバー人材派遣に依頼して、鍵はキーボックスで共有しました。シルバーさんの清掃にかかった費用は11,000円ほどです。退去立会いが12月頭だったので、鍵も返ってきていますし、入居者さんに断ってすぐに清掃に入ることができました。
1点注意したいのが、収益物件購入直後の最初のクリーニングは、かなり汚れていることが多いので専門業者の方がベターです。
しかし、私の場合その後の入退去は、セルフクリーニングするか、シルバーさんにすべてお願いすることにしています（シルバーさんによっては、賃貸物件のルームクリーニングはやっていないエリアもあるみたいなので、よく確認しましょう）
賃貸募集の工夫
私は、賃貸募集を工夫することが、一番損益のインパクトが出ると考えています。具体的な方法を以下に書いてみたいと思います。
まず長野アパートは、11月中旬に退去予告が入った時点で、すぐに管理会社にネット掲載を依頼して、募集スタートしてもらいました。
もちろん、まだすぐに内見できませんが、ゆっくり家を選んでいる人は内見予約をゲットできる可能性もあります。
次に、このお部屋の広告料は通常1ヶ月ですが、増額キャンペーンを打って2ヶ月に増やしました。ただし客付け期限は「1月末のお申込みまで」と条件付けしています。1月末は営業マンさんの口で言ってもらって期限にコミットしてもらいました。
万が一、入居者さんから条件交渉（フリーレント、家賃交渉、仲介手数料割引など）が入ったら、この2ヶ月の範囲内で対応してもらえるようお願いしました。もちろん条件交渉を上手く避けることができたら、2ヶ月まるまる営業さんの取り分になります。
長野アパートの損失結果
結局、12月15日に退去してから、お申込みが入ったのが12月25日です。入居は3月1日からですが、お申込みから入居日まで2ヶ月以上空くので、管理会社さんが広告料を削って、2月分をフリーレント対応にしてもらいました。
この長野アパートの損失額のまとめです。
- シルバー清掃 11,000円
- 家賃収入減7万5千円（空室2.5ヶ月×3万円）
- 広告料3万円
合計で11万6千円の損失で済みました。さきほどの半分くらいになりました。
今回、入居者さんから8万円の現状回復費用をもらったので、実質のオーナー負担は3万6千円ほどで済みました。
まとめ
もしクリーニングを高額な業者へ依頼していたり、広告料の打ち方や条件が違えば、空室期間が長期化してもっと費用が嵩んでいたことでしょう。
これが戸建て投資や区分マンション投資の場合には、もっと家賃帯が上がりますから、損失額も大きくなります。またワンルームや1Kなど、単身向けの賃貸物件だと入退去の頻度はもっと上がるので、コストが増大しやすい原因になります。
不動産投資というのは、こうした賃貸募集やリフォーム費の工夫が、収益に大きく影響してきます。間違ったやり方を続けていると、年間では思ったほどお金が残らなかった（儲からなかった）という事態にもなりかねません。
だからこそ、コスト削減やリフォーム手法をブラッシュアップし続ける意識が、欠かせません。
そして何より「1日でも長く住んでもらえる居心地の良い住環境」を提供することが、大家の使命であり、それが一番の空室対策であることに疑いの余地はありません。
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