【アパート経営】木造アパートを1年運営してみた結果を公開

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。アパート2棟、戸建て8棟を経営しています。

 

これから不動産投資を志す人にとって、アパート経営の収益がどれほどなのか?気になる方もいるでしょう。

 

そこで私が群馬に所有しているアパートが、購入後ちょうど1年が経ったので、アパート経営の実際のリアルな収支(年間収入と経費)を公開してみたいと思います。

 

築古の木造アパートだと、一体どれくらい儲かるのか?今後の長期的な運営はどうするのか?ぜひ参考にして頂ければ嬉しいです。

物件の立地とスペック

アパートの所在地は、群馬県某市です。人口は20万人くらい。周辺は大手企業の工場などがあります。隣接に高崎市、前橋市などがあり車通勤している人も多数います。

 

近隣にはイトーヨーカドー、ヤマダ電機、ドン・キホーテ、スーパーベイシア、ホームセンターなどもあり、生活していくには十分な店舗数があります。完全に車社会で、一人一台車を所有しています。

 

当時、物件の販売価格は3000万円でした。

 

平成2年築で1K(10畳)が10世帯あり、単身向けのバス・トイレ別です。利回りは13.7%ほど。地方の収益不動産としては標準的な利回りではないでしょうか。

 

私の所有物件では一番利回りが低いアパートになります。外観と間取りは、こんな感じ。

 

アパートの外観と間取り

 

購入価格が安くなれば当然利回りが上がり経営が楽になりますので早速、金額交渉してみました。しかし、売り主が法人でなかなか指値(ディスカウント)に応じてもらえませんでした。

 

私もいろいろ交渉を粘りましたが満室だったということもあり、最後まで指値不可でした。結局、そのままの金額(3000万円)で購入しています。

 

所有している7棟の中で指値不可だったのはこのアパートだけです。

 

融資は三井住友トラストローン&ファイナンス。金利3.9%・25年で取り組みしています。

 

当時は、トラストさんも北関東エリアに融資は融資を積極的にしていました。2021年現在では厳しくなっており、群馬だと1等地でないと厳しくなっていますのでタイミング的にはラッキーでしたね。

売上&費用について

以下が1年間の売上と運営費ですね。

※「更新料」とは2年に1回の契約更新時に入居者様からいただいている費用です。

 

【年間の売上】

  • 家賃収入 4,112,000円
  • 更新料   85,000円

 

【年間の運営費】

  • 銀行へのローン返済 1,880,388円
  • 管理費   205,600円
  • 清掃代   44,000円
  • 月極駐車場 72,000円
  • 修繕費   40,000円
  • 下水道料金 29,800円
  • 固定資産税 84,300円

年間の手残り(キャッシュフロー)について

年間の最終利益(手残り)は1,840,912円でした。

 

これは物件3000万円に対して、手取りの利回りは6%ですね。別途、ローンの元本返済分が年60〜70万くらいありますので、これは資産化していることになりますね。

 

表面上の利回りは13.7%ありますが、経費を引いていくと手取りはこれくらいになってしまいます。

 

支出のうち一番大きな割合を占めているのが銀行へのローン返済です。ここが188万ほどあるので、支出の8割が銀行返済ということになります。

 

返済比率が45%程度と、私が所有している物件の中では最も返済比率が高い物件になります。返済比率はどんなに高くなっても50%を超えないように気をつけています(理想は30%台)。

アパート経営で儲けるためのポイントとは?

一般的に、RC造(鉄筋コンクリート造)のマンションだと、1億の物件で年間の手残りが300万円くらい(手取り利回り3%)もあれば良い方でしょう。

 

その点、この木造の物件は3000万円で年間利益を200万弱(6%程度)は稼いでくれていますので、木造のほうが利益率は良くなりますね。

 

RC造は、木造に比べて通常は利回りが下がり、固定資産税・維持費(エレベータ等)の経費率が高くなるのが一般的です。その分、額が大きいので手取りの実額で勝負という投資になります。

 

 

本アパートの将来戦略ですが、すでに木造で築28年なので、ここからローンの返済期間(25年)も貸し続けるのは不可能に近いものがあります。

 

したがって途中で売却するか、他の不動産からの収益も合わせて10年ほどで繰上げ返済を実行し銀行への金利支払いを最小限にしつつ、ローン完済後は朽ちるまで経営し、最後は更地で売却するかのどちらかですね。私は千葉に住んでいるので前者の方が現実的かもしれません。

 

反面、現金投資の不動産であれば、ローン返済がないので気楽ですが、その分レバレッジが効かなくなり、お小遣い稼ぎ程度にしかならない側面があります。

 

しかし現金投資した不動産は、ローン返済がなくキャッシュアウトがないので安全であることと、次の不動産を購入する時の共同担保になるなどのメリットがあります。

 

したがって私の場合は、ローンによるレバレッジ投資(1棟アパート)現金投資(戸建て)を織り交ぜることで、収益と安全性をどちらも最大化につながるよう投資を行っています。

不動産投資やるなら「中古」が絶対おすすめです

新築アパートは、買った瞬間からどんどん価値が落ちていきます。

 

ですから、私のおすすめは中古マンションです。

 

築20年~30年くらいで程度の良いものを見つけて、綺麗にリフォームして貸し出すのがおすすめです。実際、これを都心型でやっているのがRenocyです

 

Renosyは東京都内や関西エリアで、中古マンション探しのお手伝いをしてくれて、購入後のリノベーション、保守・管理までを一括サポートしています。

 

ちなみに、Renosyを運営しているGAテクノロジーズ社は、この不動産テックサービスが好調で、2018年に東証マザーズに上場もしている勢いのある企業です。

 

私も資料請求してみたのですが、不動産経営の初心者にも分かりやすく内容がまとまっていました。

 

低利回りでサブリース型の新築アパートとかを買うくらいなら、こうした小ロットな都心中古マンション(1000万円台くらい)を、丁寧にメンテナンスして運営するほうが空室リスクも低いでしょう。

 

ご興味のある方はRenosyの資料も一度ご覧になってみてください。けっこう勉強になると思います。 ⇒ Renocy

 

以下、関連記事です。

 

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