こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。地方で築古不動産の大家さんをしています。
サラリーマンと不動産投資の兼業は、なかなか大変です。とくにアパート経営だと、空室を埋めてもまた空室が出るという、もぐら叩き状態になりがち。
戸建て投資であれば価格も小ロットです。そこから徐々に賃貸業のイロハを学んでいけば良いですね。
今日は、出産・育児サポートなど私生活にも忙しいRTさんの戸建て投資事例をご紹介します。
RTさんとの出会い
ペリカンがRTさんと初めてお会いしたのは2019年の年明けでした。
一般企業にお勤めで、不動産投資の勉強会などにもいくつか参加されていて、かなり勉強熱心に活動されていました。新築アパート投資のセミナーに参加されて、投資方針を迷われていらっしゃいましたね。
私からは築古系の戸建て投資について、エリア選定・投資のリスク・具体的な物件の絞り方などを中心にお話しさせていただきました。
RTさんには奥様と小さなお子様がいらっしゃって、幸いにもマイカーも所有されていましたので物件見学も容易です。また自己資金もしっかりと貯金されていたので、恵まれた環境にありました。
その後、サンワードさんと私の共催セミナーにも参加していただき、非常に熱心に投資手法を吸収されていました。
今思えば、このRTさんの素晴らしい行動力があったからこそ、早い段階での1棟目購入につながったものと思います。
物件サーチから買付まで
最初に、私から物件サーチの具体的な条件・注意点をお伝えし、関東の1都3県で探していただきました。
ほどなくして千葉県某市で、かなり好立地の戸建てをRTさんが見つけました。路線価で900万以上ある資産価値大の戸建てです。売り出し価格は850万円でした。
内装はかなり良いスペックで、水廻りも大変綺麗でした。和室のリフォームやクロス交換だけで貸し出しできるレベルでした。
土地評価は高いものの最初の850万円はちょっと金額が高いなあという印象でした。しかし売り急いでいたのか、その直後が価格改定になり650万円まで下がりました。
そのタイミングで私から「RTさんは現金買いできるので強気で550万円くらいで指値してみてはどうですか？」とご提案したところ、550万であっさり売主さんと合意。
RTさんからは「この指値はペリカンさんのご助言がなかったら絶対にできなかったと思います」と喜んでいただきましたが、これは私の力ではありません。
私は、最後のひと押しのアドバイスをしたに過ぎません。しかし、売出し850万→550万までの減額は、本物件のターニングポイントになったことは事実ですね。
指値が通ったと第一報をお聞きした時は、私も自分のことのように嬉しかったですね。
リフォーム後の内装について
RTさんはリフォームは5社くらいに見積もりを取っておられました。
リフォーム後の室内はこんな感じ。
まずはリフォーム後のリビングです。
ちょっとわかりにくいですが、右側に淡いブルーのアクセントクロスが入ってます。
キッチンはクリーニングのみです。
トイレです。背面のグレーの壁紙がシックでよいですね〜。
お風呂はクリーニングのみです。
本物件は、お風呂のクオリティがとても高かったので、客付け上もかなりの強みでした。
洗面所もクリーニングのみでOKでした。
2階洋室も薄いブルーのアクセントクロスです。清潔感がありますね。
和室は、畳の表替え・襖障子交換などオーソドックスに仕上げています。壁は塗装仕上げですね。
家賃設定と物件収支について
ここまで見ると、かなり余裕の再生のように見えますが、実は本物件には大きなハンディキャップがありました。
それがこちらの階段です。玄関までかなりの段数があります。
高齢者は階段を嫌がるので、これが客付けにどれくらい影響するのか未知数でした。
家賃設定ですが、仲介会社の事前ヒアリングでは、7.5万〜8万くらいという声もあれば、9万円くらいで決まった実績があるなどバラバラでした。
私の予想は7万〜7.5万くらい。
結局、8万円で募集スタートしたところ、7月という閑散期にも関わらず2週間でお申し込みが入りました。最後は、2千円ほど価格交渉が入り、決定家賃は78000円です。
最終的に、物件収支は以下のようになりました。
- 購入価格 550万
- リフォーム費 120万
- 家賃78,000円（年間936,000円）
- 利回り13.9％
- 土地値：1000万弱
利回り13.9％も良い数値だと思いますが、最後の土地値1000万弱というのが驚異的ですね。
今後はこれを担保にアパート投資をするも良し、再び戸建て投資でコツコツ増やすも良し、だと思います。
おわりに：地方の不動産投資にはチャンスもある
たまに「地方での不動産投資はこれから苦しくなる」と言われることもあります。10年、20年スパンでは、確かにだんだん人口も減っていきますね。
しかし残る地方もあれば、廃れていく地方もあります。すべての地方が一律の割合で人口が減っていくわけではありません。
ですから、私はまだまだ地方には大きなポテンシャルがあると思います。
では長期的な視点でどうすべきかというと、地方投資で戦闘能力を高めたら、どんどん都市部に資産組み換えしていくことでしょう。もちろん最終ゴールは地方ではありません。
しかし最初から都市部での投資をトライしても、物件のロットが大きくて融資が付きづらかったり、利回りが低くてキャッシュが貯まらない（＝再投資が進まない）など、弊害が出てくるケースもあります。
そういう人には、地方エリアの勝てる立地で、まずは大家スキルと自己資本を蓄積すべきだと私は考えています。賃貸業は、長期戦なのですから焦る必要はありません。
本質的な大家としてのスキル・経験を積み重ねることが、必ずや将来の投資にもつながっていく。そのように私は考えています。
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