こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
今月は新築アパートの入居付けをがんばっています。戸建てを1棟売却したり、北海道旅行にも行きました。
ということで、さっそく今月の賃貸経営状況とトピックスです。
家賃収入と入居率について
家賃収入は165万円でした。ここからローン返済（約4割台）があります。現在の投資総額は2億2752万円、ローン残債は1億6595万円となっています。
9月の入居率は、533/600（20部屋×30日）＝88.8%となっています。年間稼働率は、4850/5155＝94.1％となっています。
9月は竣工した5棟目新築アパートが2部屋空室のため稼働率が落ちてしまっていますが、さっそく一部屋お申込みをいただきました。まだ契約前なので確定するか分かりませんが、法人契約で保証審査まで通過しています。最近のガレージハウスはこういう法人申込みが多い印象です。今回は事業利用ではなく、社宅扱いです。
5棟目新築APは、8月こそ反響が弱くお問い合わせも少なかったのですが、9月に入ってきてから少し動きが出てきました。秋の繁忙期はそこまで大きくない印象ですが、例年10月中旬くらいからバタバタと動き11月頭に終息するのでそこの需要をしっかり拾っていければと思います。
戸建てを1棟売却します。
10月に戸建てを売却予定です。すでに契約済みで、決済待ちとなっています。
以下、Xでも売却趣旨をつぶやいています。
本日は売り契約でした。築40年台半ばに差し掛かると持ち続けて得られるインカムだけでなく建て替え目線も必要になり、賃貸需要が先細りのエリアであればあるほど組み換えたほうがスッキリします。 pic.twitter.com/ZZF3m7zHJr
— ペリカン@不動産投資家 (@Pelican0825) September 13, 2025
本日は売り契約でした。築40年台半ばに差し掛かると持ち続けて得られるインカムだけでなく建て替え目線も必要になり、賃貸需要が先細りのエリアであればあるほど組み換えたほうがスッキリします。
購入してからもう10年近く経っている物件です。所有中は給排水系トラブルも多々ありました。台風のときには屋根棟が吹っ飛んでしまって大変でしたが、売却に出したところたった10日で買い付けを頂きました。苦労して運営した物件も、売るときにはあっけないものですね。
もともと上記戸建ては私が3棟目に買った戸建てで、築43年とけっこう古いです。所有してインカムである程度回収したら、最後は築50年前後で解体更地にして、新築アパートに建て替えることを半ば妄想していました。
しかし、よく考えてみると立地的にけっこう田舎エリアになること。そしてペリカンの自宅から車で1時間半強と遠いので、現在の私のような「自主管理スタイル」だと新築アパートを建てても、入退去やリフォーム対応には手間がかかります。
それなら、もういっそのこと売れるうちにオーナーチェンジで売ってしまい、もっと立地の良いところにアパートを建てたほうが合理的だろう、という結論に達したのです。
けっきょく田舎エリアになればなるほど、将来的な賃貸需要の先細り感があるので、所有して得られるインカムと売却益を天秤にかけたときに、一旦手仕舞いして売却し、得られたキャッシュでよりレバレッジをかけて再投資したほうが将来の利益も大きくなります。
もちろん最悪のケースは、売却益の使い道がないようでは、現金を寝かせておくだけで勿体ないのですが、土地は探せば見つけられる根拠ない自信！？がなぜかあります（笑）それこそ必死で探せば1年に1〜2筆くらいなら、割安な土地を見つけることはできるでしょう（見つけられても実際買えるかは別の話ですが）。
収益性では、さすがに利回り二桁は難しくなってきましたが、利回り8.5〜9％前後の新築APなら今後も建て続けることができそうです。工務店だけでなく、解体業者・司法書士・測量士・内装業者など、多くの業者さんとリレーションも構築し、チームが出来上がってきました。
逆に言えば、築古物件はそれ自体は高い収益性で運営していても、修繕が重なるとインカムが一気に削られるという「時限爆弾的な投資」になりやすく、思ったほど効率的にお金が残らないケースもあります。いずれ大規模修繕も必要になり、戸建てはその経費率も大きいので馬鹿になりません。
というわけで今回は売却してスッキリ仕切り直す（＝立地を変えて新築アパートを建てること）を選択しました。幸い、次の6棟目新築AP用地はすでに現金購入済みで、本売却で得られたキャッシュはアパート建築費の方に回します。
「何かを捨てたときに、何かを得る」とよく言われますが、投資もまさにそうなのです。
目の前のキャッシュフローを追いかけるなら所有し続けることも正解なのですが、将来の果実を取りに行くためにあえて「キャッシュフローを手放す」ことも、時には必要になります。
月数万円の戸建てのキャッシュフローも貴重ですが、融資レバレッジを使った不動産投資だからこそ、実は金融機関評価のほうがもっと重要なのです。
私のエリアでは古すぎる物件や過度な担保不足はあまり許容してくれない”お堅い”銀行や支店が多いため、やはり誰にでもわかりやすく良いBS＋PL＝決算書（財務体質）の強化は、喫緊の課題になります。
古くなった物件は早めに入れ替え、新築築浅の物件にシフトすれば、そういうコンサバな融資姿勢の金融機関には非常に効果的です。一般的には債務超過しやすいと言われる新築アパート投資でさえも、土地を割安に入手し、建築費を抑えて建物を建てられるなら、実はBS上でもそこまで大きな債務超過にならないことは、ここ数年の賃貸経営で実感しています。
インフレが進んでいく時代において、紙の紙幣はどんどん価値が下がります。日本にいながらそのインフレリスクに対応する一つの方法が不動産投資であり、融資レバレッジはそれを後押しする強力なアクセルなのです。
引き続き、物件の積極的な入れ替え、財務体質の強化をしながら、融資を使ったドミナントでの新築アパート経営を極めていきたいと思います。
両親との北海道旅行が実現しました！
今月は北海道旅行に両親と行ってきました。
北海道は人生で2回目です。
事前にレンタカーをホテルやレンタカーを手配し、観光・ランチ・夕食処の下調べをみっちりやりました。素晴らしい大自然を堪能でき、美味しい海鮮に舌鼓を打ち、楽しい4泊5日の旅となりました。
両親にはかなり楽しんでもらえたようで、やっぱり半年前から企画してよかったですね。妻にも北海道旅行はとても楽しかったと言ってもらったので、また一つ良い思い出ができました。
こうした旅行が家族とできるのも、まさに不動産投資のおかげです。大型連休を外した安い平日で予約できますし、シーズン的にも9月の北海道は涼しくて良い季節でした。今年は不動産投資をスタートして10年目の節目になりますが、やっと時間とお金の余裕が、少しだけ出てきたのかなと実感します。
思えば、不動産投資は素晴らしい仕組みです。金融機関からお金を借り、入居者さんから頂く家賃でローンを返済し、キャッシュフローを得られた上で、気づいたらローンが終わって物件が自分のものになっているという、非常に優れた仕組みビジネスなのです。
しかしながら、ともすれば家賃収入●億円などを目指すことだけに時間を奪われてしまいがちになります。もちろん数値目標をもって生きることは、人生におけるやり甲斐の一つにはなりますが、それは終わりなき戦いでもあります。
ですから、数値目標を設定するのであれば、それを達成することの意味は一体何なのか？ということを一度じっくり考えたほうが良いでしょう。そこに意味がしっかり見いだせるなら問題ないですね。
しかし、年間家賃1億を達成したら、次は2億を目指すのか？では2億を達成をしたら、今度は5億を目指すのか？このように「数値目標だけ」をビジネスの目標にすると、本当にキリが無くなります。それでSNSやメディアで注目されたり、チヤホヤされることがあれば一時的な承認欲求は満たされるかもしれませんが、そんなものでしょう。
最終的に人はだれでも人生に終わりが来て、オールリセットされます。おそらく死ぬ前に大事なものは、楽しい思い出と、後悔がないこと。そして好きな家族や仲間に囲まれて、幸せな気持ちでこの世を去っていく。そのくらいだと思います。
ですから不動産投資でお金と時間の余裕がすこし出てきたら、もっと積極的に経験や体験にお金と時間を使うほうが有意義だと私自身が思い始めたのが、昨年から今年にかけてです。出てきたアイデアは本当にシンプルで、毎月大切な人と一緒に旅行に行くこと。
私には0歳と3歳の子供がいますが、愛する子供が自分と遊んでくれる時期はせいぜい10〜15年くらいですね。そう考えると今はものすごく貴重な時期です。また私の両親も70台半ばを過ぎて、今のところ元気ですが、健康寿命を考えれば、歩いて一緒に旅行に行ける期間は、残り5年〜長くて10年くらいかもしれません。
もちろんお金を稼ぎながら旅行にも行くことは可能ですし、賃貸経営は半不労所得的な側面もあるので両立は可能かもしれませんが、やはり部屋数が一気に増え過ぎると、自由な時間は相対的に減ります。部屋数が増えれば、リフォーム検討・入退去対応・管理面のトラブルはどうしても増えます。
私は良くも悪くもけっこう完璧主義的な面があり、かつ同時に複数のことが取り組めないので、そういう忙しすぎるライフスタイルは向きません。人は忙しすぎると必ず、精神がすり減り、免疫系がやられ、体調を壊したり病気になります。
これでは激務だった昔のサラリーマン時代と同じことをしているだけで、まさに本末転倒なのです。
人には個々に自分のペース（マイペース）というものがあります。自分なりの成長スピードというものがあります。ペリカンの場合には、人と競いすぎず、コツコツと資産を積み上げて、一つの道を極めていく。そんなやり方が合っていると自認しています。
なので年間家賃は5000万円くらいを目指しますが、これはただの方向性レベルであり、「期限」など絶対に設けることはしません。乱暴な言い方をすれば、年間家賃5000万円なら遅かれ早かれ、頑張れば誰でも不可能ではない目標です。
それくらい不動産投資はよく出来た仕組みでもあり、賃貸経営に特別な能力など必要はないと日々感じます。最初は少し力はいるかもしれませんが、コツコツ頑張れば、いずれ複利で雪だるま（家賃収入）は、勝手に少しずつ大きくなっていきます。
けっして、まわりのすごい大家さんを見て焦って、無理にアクセルを踏み込むようなものでもありません。
そういう”焚き付けられた価値観”ではなく、もっと人生には自分なりに価値を感じるものや大切なものがあるということですね。ですから私も、数値目標ばかりに固執することをやめて、自分だけにしかできない経験/体験や、価値があると感じるものに時間とお金を投じることにしました。
ここでもまた「何かを捨てたときに、何かを得る」という原理原則なのかもしれません。数値目標を捨てたときに、見えてくるものがあったような気がします。
例えるなら、飛行機だと見えない景色が電車で行けばいっぱい見えますし、歩いていけばスピードはかなりゆっくりになってしまいますが、見える景色は格段に広がります。急ぐだけが人生ではありません。前に進んでいればオールOKなのです。
そんなに焦らなくても「数値目標ごとき」、いつかは達成するでしょう。そのくらいのゆったりとした心持ちでも、人生は十分に楽しく生きていけますね。
ということで今月の活動報告は以上です！お読みいただきましてありがとうございましたm(_ _)m
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