こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
今月はやっと6棟目が着工しました。思い立って、急に宅建の勉強をスタートしています。そのあたりの経緯を書いてみたいと思います。
ということで、さっそく今月の家賃収入と賃貸経営トピックスです。
【家賃収入と入居率】
家賃収入は191万円ほどです。ここからローン返済（約4割）があります。現在の投資総額は2億2205万円、ローン残債は1億6618万円となっています。
7月の入居率は、589/589（19部屋×31日）＝100%です。年間稼働率は、4012/4028＝99.6％となっています。
今月もありがたいことに、満室です。今年2月に満室になってから、6ヶ月連続満室が続いています。
現在のローン残債が1億6600万円です。今年の年末には、6棟目新築アパートが竣工すると、残債は1億9000万円くらいになりますので、いよいよ2億円の借入が見えてきました。
ただ金利上昇局面ですから、ここからの借入は慎重に行っていきたいと思います。ペリカンは、残債の9割くらいが変動金利のため、金利が1％上がるとそれなりに利払いも増えて、負担感が出てくることが予想されます。
現在3％超の金利で借りているのは、セゾンファンデックス提携の信金ローンで借りた中古アパート融資（金利3.4％）の1本のみです。こちらは残債が1200万円なので小さいですが、年間40万も金利だけで払っていると思うと、なんだか勿体ない気がしますね。
ただ新築は表面で9％以上で建てているので、金利が多少上がっても耐えられます。新築は、家賃下落リスクがありますが、頭金を2〜3割入れて、20年で返済しているので元金の減りを早めて、年を追うごとにBSが良化するという狙いで進めています。
それ以外は公庫・マル経融資・地銀信金の制度融資などで、残債が2000万くらいありますが、これらはすべて固定金利（金利1.2〜1.8％）ですから、金利上昇リスクはありません。ただ融資期間が短いので、毎月の返済はそれなりにあります。
目下の課題は、やはり変動金利のローンということになりますから、今後は投資規模だけを無闇に追うのではなく、手元資金を増やして、財務を整えながら、とにかく返済を進めることが肝要だと考えています。
安い土地や中古物件がたまたま見つかったら買うのは良いと思いますが、どちらかと言うと守りを固めるべき時期だと位置づけています。
みなさんはいかがでしょうか？たまには自分のローン借入一覧をざっと並べてみて、金額・金利・融資期間・変動/固定など、ざっと俯瞰してみると、いろいろ次の打ち手が見えてくるかもしれませんよ。良かったら、ぜひやってみてくださいね。
6棟目新築アパート着工＆宅建勉強スタート！
新築アパート着工が着工しました。土地購入から1年、確認申請から3ヶ月ということで、過去最長のリードタイムとなってしまいましたが、融資も通過し、無事着工に至って安心しました。
利回りは9％前後は達成する計画で進めていますが、やはり土地を相場よりかなり安く買えたことが一番ポイントで運が良かったと思います。昨今は建築費は上がっていますので、投資家が努力できるのは土地選定と間取りの2点だけです。
あとは、家賃を目一杯伸ばすことで収益性を上げることはできますが、その分空室期間が伸びてしまっては意味がありません。6棟目新築は、12月頃完成予定なので、またその前後に物件見学ツアーも計画するかもしれません。
6月くらいから宅建勉強をスタートしました。
もともと妻が9月に会社員退職して、宅建業をやる予定でいました。そうすると、ペリカン法人の専任宅建士としては妻が登録されるのでそれで問題ないのですが、妻が体調不良とかになると重説できる人がいなくなるのが問題です。
そこで、私が補完できたほうがいいなというのがキッカケです。
社会人になってから、勉強をしたことがなかったので、久しぶりに宅建の勉強をしていると、受験勉強みたいで懐かしいですね。大学時代に簿記2級取得したとき以来、20年ぶりに机にむかって勉強しています（笑）
宅建は昨年から個数問題が増えてかなり難しくなっています。毎年の合格率は15〜18％くらいなので、中途半端に勉強すると普通に落ちるようです。私はスクールなど行かず、本屋さんでテキスト購入し、独学で勉強することにしました。そういえば、私は大学も塾に行かずに、ずっと書籍だけ買って独学でしたので、ずっとこのスタイルです。
私が使っている宅建テキストは、LEC出版の「合格のトリセツ」という書籍を使っています。テキストと分野別過去問の計2冊で6000円くらいでした。これ以外に、年度別過去問を買うのと模試を2回くらいは受けるので、勉強代としてはぜんぶで2万円くらいでしょうか。
スクールに通うと10万円〜15万円くらいは掛かりるようです。私の妻もスクールに通って一発合格していたので迷いましたが、私は自分のスタイルを貫き、独学で走り抜けたいと思います。
最近はAIに質問すると解説してくれるので、難しい権利関係の問題も理解度が深まるので良い時代になったなと思いますが、AIはたまにウソを付くので、何度も聞き返したり詰問しながら、毎日戦っています（笑）
7月は那須旅行に行きました
7月は義両親といっしょに、那須に旅行に行ってきました。
途中で、佐野ラーメンを食べてからりんどう湖ファミリー牧場に行きました。下の息子も歩けるようになってきたので、動物とたくさん触れ合うことができました。子牛へのミルクあげ体験は、新鮮な体験でおもしろかったです。
今回はリゾナーレ那須に2泊3日、お世話になりました。
自然いっぱいでお部屋から見えるお庭も立派で、癒されます。
このホテルは建築が面白いので、敷地内を見て回るだけでもワクワクします。
クライン ダイサム アーキテクツ（KDa）という、有名な建築事務所が設計を手がけた「POKOPOKO（ポコポコ）」は、子供を遊ばせながら、親はカフェやお酒を飲める素敵な空間でした。
上の娘も、ピザ作り体験や焼きマシュマロができて、とても楽しかったようです。まわりを見ても、小さいお子様連れのファミリーが多かったので、自然いっぱいの中で色々なアクティビティをしたい方には良いかもしれません。
昨年末から、意識的にいろいろなところに旅行していますが、来月8月は、房総のビーチ＆民泊に泊まる予定です。9月は茨城旅行、10月は宅建試験なのでお休みですが、11月は山口県に行く計画を立てています。
子供が小さいうちに、できるだけ両親・義両親と旅行に行って、たくさん思い出を作りたいと思います！
というわけで今月の報告は以上です！いつもブログをご覧いただきありがとうございます。
以下、関連記事です。
▼新築を3棟建てた後に感じたことです。
▼カフェ相談・オンライン相談を開催しております。ご興味のある方はどうぞ！
