こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
今年もあと1週間で終わりますね！今月は6棟目新築アパートの融資付けに少し進捗がありました。2025年の総括と来年にむけて抱負めいたものを綴ってみたいと思います。
ということで、さっそく今月の賃貸経営状況とトピックスです。
家賃収入と入居率について
家賃収入は191万円でした。ここからローン返済（約4割台）があります。現在の投資総額は2億2205万円、ローン残債は1億6368万円となっています。
12月の入居率は、589/589（19部屋×31日）＝100%となっています。年間稼働率は、6573/6909＝95.1％となっています。
2025年の年間稼働率が95％を超えてなんとか目標達成で着地しました！満室で年越しということで、とても気持ちの良く今年を締めくくれましたね。
今年は既存所有物件で、4部屋の入退去がありました。ざっくり全体の2割くらいが入れ替えがあったかなというイメージになりますが、
竣工して募集した4棟目新築と5棟目新築（合計4部屋のガレージハウス）もスムーズに埋まってくれましたし、既存物件では嬉しいことに契約更新してくれたお客様も4部屋あったので、全体の稼働率もうまく纏まりました。
2026年度も高稼働・少世帯・高家賃を目指して、引き続き頑張っていきたいと思います。
6棟目新築アパートの融資付けの進捗について
6棟目新築アパートについては、既に土地は現金購入済みです。そこで、10月末からメインバンクの信金さんに相談して新築アパートの融資付けを依頼していたのですが、結論からいうとこちらは審査の保留となりました。
というのも、このメインバンク信金さんではこれまで取り組んで頂いた新築案件では、期間22年・金利2％前後・元利均等返済の条件で、合計3棟ほど取り組んで頂いてました。
なので次の6棟目新築も、同じくらいの条件で出してもらえるかな？と甘く見ていたのですが、どうも今期から本部の目線が厳しくなったようです。
最終的な条件提示として、期間22年・金利2％台半ば・元金均等返済・アップフロントフィー（初期手数料として融資額の2％）という回答があり、かなり改悪された融資条件となってしまいました。汗
金利については、どこの銀行でも上昇傾向なので覚悟していましたが、問題は「元金均等返済」と「アップフロントフィー（実行時手数料）」の2つですね。この2つにより毎月の返済額が、爆上がりしてしまうのです。
というわけで、急遽、他の地銀さん（準メインの信金さん）に融資相談することにしました。この地銀さんでは、過去2棟ほど新築アパートを建ててもらっており、直近でも今年の夏に竣工した新築アパートはこの地銀さんの取り組みです。
ただし、以前言われたのは「竣工して満室になっても1年くらい経過しないと次の”おかわり”はできません」と地銀さんから釘を釘を刺さされていた経緯があり、とりあえず今回はダメ元でも当たってみるかという感じでした。
ちなみに、私の担当は昨年まではデキる担当さんだったのですが、この春に残念ながら他支店に異動になってしまって、今年から入社2年目の新人さんが担当になる、という最悪の状況ではありました。
この担当さんへの相談ではちょっと不安なので、「上司の方も当日は同席をお願いできませんでしょうか？」と事前にお願いをしていたので、当日は支店の次長さん（おそらく支店のナンバー2の役職の方）も同席してくださいました。
こちらも出来たてホヤホヤの決算書を持参して、相談する新築案件について説明したところ、ペリカン法人がやっている新築アパート事業の将来性だったり、どこまで規模拡大される予定か？とか、もっとお付き合いを含めて色々な取引ができるか？とか、いろいろ面接のような感じでヒアリングされました。気づいたら、1時間半くらい話し込んでいましたね。
次長さんはかなり発言も思慮深い感じの慎重そうな方で、その日は「とりあえず審査の土俵に乗るか、担保評価をざっと計算するので数日お時間ください」と言われて、とくに前向きな印象もありませんでした。
そうしたら、面談から2日後に次長さんの個人携帯から、直々に私のスマホに入電があったのです。その結果、「審査はできそうなので進めてみますね」と言われて、稟議に上げられそうな諸条件を教えてもらいました。こちらも「よろしくお願いします」ということで、審査を進めていただく方向となりました。
ということで、現段階ではまだ審査中という状況からは変わっていませんが、支店決済で審査ということなので、そんなに長くは掛からないでしょう。もし落ちてしまったら、メインバンクのキツイ条件を飲むことになるので、祈りながら過ごす毎日となっています（笑）
今年の不動産活動と2026年の抱負について
今年のペリカン法人の不動産活動は、以下のとおりとなりました。
- 5棟目新築アパートの竣工＆満室化達成
- 6棟目新築用地の購入＆融資付けスタート
- 所有中古アパートの隣地購入（現金買い）
- 個人所有物件（戸建て2棟）を長期譲渡で売却
- 法人名義の社用車の購入
ざっと上記のとおりですね。
昨年末は新築4棟目が竣工したものの客付けに追われて年越ししてしまったのですが、今年は新築4棟目が無事満室になり、新築5棟目も竣工＆満室、そして新築6棟目プロジェクトスタートと、新築アパート事業については一気に進捗した感があります。
2026年は新築6棟目の融資がうまく行けば、着工にむけて動き出すことができます。そして秋からは、いよいよ宅建業免許を取得予定です。
ちなみにペリカン法人の社名は、妻と一緒に行ったハネムーンのリゾート先から取った名前なのですが、いよいよ夫婦で不動産業を営む体制になり、長年の夢が叶います。また新たな事業に挑戦できるワクワク感もありますが、けっして甘くない世界だと思いますので、しっかり準備していきたいと思います。
宅建業については、妻がメインでやっていくことになりますので、私はフォロー役という立ち回りになりますが、最初は賃貸仲介からスタートしつつ、たまに知人の収益物件の仲介などもできればと考えています。
もし収益物件の売却を検討されている方がいらっしゃいましたら、ぜひお声がけくださいね！誠心誠意で対応させていただきますm(_ _)m
ということで今月の活動報告は以上です。いつもお読みいただきましてありがとうございます！
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