こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
今月は退去したばかりの戸建ての原状回復を行いました。また5棟目土地から新築アパートの仕様変更の対応、セミナー準備、物件売却対応、その合間で知人の投資案件のお手伝など、非常に慌ただしい月となりました。
ということで、さっそく今月の賃貸経営状況とトピックスです。
家賃収入と入居率について
家賃収入は173万円でした。ここからローン返済（約4割）があります。これまでの投資総額は2億609万円、現在のローン残債は1億5258万円となっています。
5月の入居率は、558/589＝100％となっています。今年の年間稼働率は、2687/2869＝93.7％となっています。年間累計は前月93.4％から微増となっています。
4月末に退去があった戸建てですがGW明けに原状回復が終わりました。こちらお申し込みが入っていたのですが流れてしまって再募集となっています。ちょっと駐車場が小さいため決まりが悪いのですが、賃貸・売買の両方戦略で進めています。
戸建てを1件売却しました！
2024年の年初に群馬アパートを売却しましたが、それから約1年半ぶりに物件を売却しました。個人名義で買って、6年間ほど保有したオーナーチェンジの戸建てです。保有期間中は一度も入居が変わらなかったので、かなり親孝行物件です。
今日は戸建ての売却決済でした。6年間家賃を頂いた上で、売却により家賃8年分が戻ってきました。
しかし残念ながらこのキャッシュは次の新築APの原資になるだけで、私の所にそう長くは留まらないでしょう。… pic.twitter.com/vnitHDMKxf
— ペリカン@不動産投資家 (@Pelican0825) June 2, 2025
これまで戸建ては9棟購入しましたが、今回で5棟目の売却となります。現在の保有は4棟とかなり減りましたね。
基本的にペリカンは古いものは売却し、戻ってきたキャッシュはすべて新築アパートの頭金に突っ込む戦略で進めています。私のエリアでは耐用年数超えの物件を持っていると、とくに地銀信金からマイナス評価されますので、基本的にすべて売却していく方針です。
3〜4年前は家賃収入の100％が耐用年数超え物件からの収入でしたが、今では7割が新築アパートからの収入なので、金融機関からも大きな掛け目を入れられることなく、ご評価いただけるようになりました。
金融機関側にも「耐用年数超えは売却し、新築アパートは売らずに保有方針である」ということを毎回説明しています。金融機関は金利商売ですから、融資した物件がすぐに転売されるのを一番嫌います。
新築アパートは最初の数回転は原状回復も楽ですし、10年くらいは設備修繕が出ないので運営が非常に楽です。私は規模追求より運営の安定性を重視しますので、今後も新築アパートに資金全振りで買い増していこうと思います。
新築ガレージハウス投資の「立地選定」のポイントとは？
5月17日に不動産投資セミナー（サンワード証券主催）で1時間ほどお話しさせていただきました。当日はなんと！70名以上の方にご視聴いただき身の引き締まる思いでした。ご参加いただいた皆様、本当にありがとうございましたm(_ _)m
セミナーの最後にQAコーナーがあったのですが、そこで一番多くいただいたご質問が以下の内容でした。
新築ガレージハウスを建てる時の立地は、どのように選んでいますか？
おそらく頂いた10数個のご質問のうち、3〜4割くらいがこの新築アパートの「立地選び」に関するご質問だったと思いますので、ここで少しその点について補足したいと思います。
まず新築アパートと言っても、私が手掛けている新築ガレージハウスはちょっと特殊だと思います。なぜなら、一般的な新築アパートの場合、駅の乗降者数とか駅徒歩●分というのが非常に重要になると思いますが、ガレージハウスの場合には車保有世帯のため、通勤も車中心で入居ターゲットが駅を利用しないケースも多いです。
もちろん東京都内に1時間圏内で出られるような利便性の良い駅から徒歩圏内の場所にガレージハウスを建てれば、人気が出そうなこと間違いなしですが、そういう場所は土地が高すぎて、収支が合わないのです。ですから、基本的には「駅から歩けないけど、車で生活するには利便性の良い場所」を選ばなければいけないということですね。
ではそういう「立地」はどこなの？ということになりますが、簡単に言えば、幹線道路や高速ICが近くに通っていて、飲食店やスーパーなどが豊富な場所ということになります。ガレージハウスは基本的に単身またはカップル夫婦が住むケースが多く、子育て中の方はあまり入居しないので、小学校・中学校などは近くに無くても問題ないです。
そして、ここが一番大切なポイントだと私は考えていますが、そういう場所（ガレージハウスの候補地）はけっこう沢山出てきそうですね。幹線道路が近くに通っていて、飲食店やスーパーなどがある場所など探せばそこそこあります。
しかし、そこから先は土地勘も必要になると考えています。付近にお店があったとしても、10年後20年後は町としてのパワーがけっこう廃れていきそうだなという場所は、ガレージハウス云々ではなく、賃貸経営自体が難しくなっていくことが予想されます。
例えば、コンビニやガソリンスタンドが潰れているような場所、空きテナントが目立つ場所は、いくら土地が安くても将来的な需要に疑問符が付くでしょう。
そういう現地を見なければ分からないリアル情報や肌感覚は、Googleマップとにらめっこしていてもまったく分かりません。実際に自分で行ってその町の雰囲気を見たり、仲介さんの意見を聞いたり、可能ならここ数年のお店の移り変わりなどもチェックしないと、解像度が上がってこないのです。
また昨今はガレージハウスの競合物件が乱立し、マーケットに溢れてきています。
関東エリアでも、埼玉、神奈川、千葉のどこもガレージハウスの空室は沢山あります。そういう物件がどんな立地で建築され、どんな賃料条件で募集し、間取りや内装仕様はどのような感じなのか、チェックすることが必須でしょう。
けっきょく今はガレージハウスを建てたらどこでもすぐ入居が決まるということは無く、間取りや賃料条件によっても空室期間が長くなったりしますので、私もエリア選びは非常に神経質におこなっています。
そして先日のセミナーでもお話させて頂いたように、ガレージハウス＝車好きのための賃貸物件として建築し募集するなら、これからはそのやり方では通用しないでしょう。
もっと入居者目線で間取りや設備仕様を考えたり、ターゲット自体を広げていく工夫も効果的になると私は考えています。つまりガレージハウスではなく「ガレージも付いているハウス」くらいの表現が正しいかもしれませんね。
もしガレージ（車庫）だけが売りの賃貸物件を作ってしまったら、10年後20年後には、駅から遠いバス便の単身向けアパートのような競争力しか残らないかもしれません。ガレージハウスが市場に飽和した後でも生き残っていく物件を作らなければ、いずれ大幅な賃料下落に巻き込まれて、一気に競争力を落としていくでしょう。
これからガレージハウス投資を行うことを検討している方は、ぜひ竣工時の表面利回りだけでなく、長期的な競争力を立地と建築計画の両面から考えることをおすすめします。私も心してプラン企画をしていくつもりです。
ということで今月の活動報告は以上です！いつもご覧いただきありがとうございますm(_ _)m
以下、関連記事です。
▼新築ガレージハウスを5棟ほど取り組んできた結果見えてきたことをまとめています。
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