こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
8月は、戸建ての売却決済1件、新築アパートの打ち合わせ、所有物件の草刈りと退去部屋のリフォーム手配など、いろいろ立て込んでおります。
というわけで、今月の家賃収入とトピックスをご報告します。
【家賃収入】8月も現状キープです
家賃収入は114万円ほど、経費差引後で108万円ほどです。ここからローン返済（約4割）があります。現在の、ローン残債は6517万円（前月比ー24万円）となっています。
私の場合は、戸建てが9棟で、アパート2棟という布陣です。家賃収入の約半分が戸建てから得られていることで、ずっと安定した賃貸経営ができています。
アパートは合計16室ですが、これくらいの規模だと入退去が少ないですし、コントロールがしやすいですね。じっくり新築アパートの企画ができるのも、戸建て投資のおかげだと思っています。
（参考）戸建て投資の始め方【知識ゼロ→毎月30万円の家賃収入を目指そう】
戸建てはファミリー世帯が多いので、入退去がそんなに多くありません。私のような9件の規模だと年に1件あるかないかという感じですね。この安定感を知ってしまうと戸建て投資はやめられません。
そんな思いがあり、建築中の新築アパートも、2LDKのファミリー向けにしたのですよね。今後もファミリー系を中心に増やして、とにかく安定した賃貸経営を継続していこうと思います。
【今月の入居率】8月は戸建ての退去が1件発生
今月末時点の入居率は、25戸中 24戸（入居率96％）です。
8月も所有物件は、高稼働で回ってくれました。しかし、群馬のアパートだけずっと1室空室が続いています。昨年までは、ポータルサイトに募集を出すとすぐに内見→成約という流れだったのですが、今年は動きがないようです。
その点について今月、管理会社の店長さんにヒアリングしてみました。その結果、「お問い合わせはありますが、単身物件は全体の10％くらいです。ほとんどが2LDKや3DKのファミリータイプの反響ばかりです」ということでした。
コロナ以降、法人と学生の需要が一気に減ってしまったことで、単身向け物件のニーズが少なくなっているのでしょうね。東京は単身向け物件が厳しいという声をよく耳にしますが、地方でも単身向け物件は厳しい状況です。
むしろ単身系は、親元に帰ったりなど退去がけっこうあるようです。今後も、当面は単身物件の需要が回復しないと見込んで、長期戦の様相を呈しています。
ということで、1件1件の問い合わせと内見時の印象UPが大切と判断して、できるのはリフォーム強化くらいです。早速やったのはクッションフロアの張替えです。
群馬でずっと良いリフォームがなかったのですが、やっと見つけることができました。安くて、丁寧な報告をもらえるリフォーム会社は、遠隔経営においても強い味方になります。
余っているクッションフロアを郵送で送ったら、手間代だけで職人さんが貼ってくれました。もう築32年のアパートですが、床が新しくなると気持ちがいい😌 pic.twitter.com/d8SOfL4oaJ
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) August 23, 2021
一方で、地方エリアでもファミリータイプの物件は、ずっと安定した需要がありますね。
ちなみに今月末に、所有する戸建てで1件退去があります。こちらは先行募集をスタートしていますが、ポータルサイトのアクセスは好調です。同じ地方物件なのに、ファミリータイプと単身物件ではこんなに反響差があるのかとビックリしています。
今回はコロナ禍なので、どうなるか分かりませんが、リフォームの手配もバッチリ終わっているので、綺麗に原状回復して貸し出したいと思います。
戸建て1棟を売却&売却益の活用法について
昨年に100万円以下の格安で購入したボロ戸建てを、今月売却しました。所有期間は1年ちょっとでした。
売却体験記については以前の記事「ボロ戸建て投資は「売却」でどれほど儲かるのか？【売却事例紹介】」をご覧くださいませ。
今日は戸建ての売却決済でした。所有期間は1年半でしたが、売却で7年分の家賃相当を頂きました。
不動産投資はお家賃をどんどん増やすゲームであるのと同時に、売却による「タイムマシーン効果」を利用して資産拡大を目指すゲームでもありますね。
所有か売却かは、今後もうまく判断したい😌 pic.twitter.com/HdCoJnm7Ny
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) August 20, 2021
上記ツイートのとおりですね。
本物件売却により、7年分の家賃収入を先取りできたことになります。不動産投資は、インカムを安定的に増やす投資法ですが、時としてこのように売却によるキャピタルゲインを得られるのがメリットですね。
売却により税金がどれだけ掛かるかは個人・法人で計算方法が違います。このあたり整理ができていない方は、以前の記事「1棟アパート売却で所得税・住民税・健康保険料はどれくらい上がる？」をご覧くださいませ。
さて、今回の売却で一時的にキャッシュポジションが増えます。これを金融機関への見せ金にして、規模拡大できるかどうかがポイントですね。
いくら預金が増えても、それを寝かせたままにするなら、売らずに家賃収入を得ていたほうがずっとマシだからですね。
私の場合は、新築アパートの頭金にしようと思っています。土地は現金で買ってしまったので、建物の内装グレードアップや外構費用に、この売却益を使う予定です。
ペリカンは今後も、築古物件を売却して、どんどん新築物件への資産組み換えをしていきたいと思います。築古物件は、現金で買った無担保の戸建てだけにして、あとはすべて売却するのが理想としています。
戸建て投資は、家賃収入が安定していますし、この価格高騰したマーケットでも、キャピタルゲインが狙える投資法だと思っているので、今後も現金で買える物件があれば投資していくつもりです。
以上、8月の家賃収入とトピック報告でした。いつもご覧頂きましてありがとうございます！
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