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あすなろLIFE

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不動産投資をするなら地方と都市部どちらがいいか?

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地方物件か都心物件か?

不動産投資において投資エリアを、地方でやるのか、都市部でやるのか、という問題は昔からあります。

 

地方でボロ物件を再生して成功されている投資家もいますし、都市部で新築アパートを買い進めて成功されている大家さんもいらっしゃいます。そういう意味で、投資エリアにおける絶対的な正解というのは存在しません。

 

また私がカフェコンサルしているときに頻繁に聞かれる質問で「木造がいいのか、鉄骨造がいいのか、RC(鉄筋コンクリート造)がいいのか」という上物についての質問をいただくケースも多いのですが、これにも正解はないと考えています。

 

なぜなら「不動産投資をする理由」は、個人個人で千差万別だからです。

まずは「ゴール設定」が最重要

そういう質問をされてたときには、逆に私がいつも以下のような質問させていただています。

 

「あなたの不動産投資のゴールはどこですか?」

「そのゴールをいつ頃達成したのですか?」

 

年間のキャッシュフロー(家賃収入から経費を引いたもの)を300万円くらい欲しい人と、1000万円欲しい人では、やり方が異なってきます。

 

加えて、それを3年で達成したいのか、10年くらいなのか、定年を迎える20〜30年後で良いのか、という時間軸の置き方で、対処法が変わってきます。

 

私が地方に投資する3つの理由

当初の質問に戻ります。私は現在、不動産投資を主に「地方エリア」で行っています。

 

少なくとも東京アドレスの物件は1つもありません。所有物件は、長野・群馬・千葉と分散しています。人口で言うと、4万人〜10万人くらいの田舎にある物件ばかりです(松戸市だけ50万人弱と若干大きいですが)

 

そんな私が地方に投資する理由は主に3つあります。

 

 1.イールドギャップが大きくなる
 2.リノベーション費用を拠出できる
 3.賃貸のレッドオーシャンを避ける

 

1つ目は「イールドギャップ」が高くなるという点です。イールドギャップとは投資利回りから貸出金利(ローン金利)を引いた”手残り”のことです。

 

私の場合、自己資金が100万円もないところからスタートしたので、サラリーマン与信を使っても、大きな物件を購入することができませんでした。

 

そこで利回りの低い都市部の資産性のある物件ではなく、まずはキャッシュフロー(手取り収入)を多くして、稼いだ利益は次の再投資に回していくのが最優先と考えていくと、自然と地方の高利回り物件しか狙えなかったというのが正しい言い方です。イールドギャップの目安で言うと、最低10%確保できれば安定的な運営ができると考えています。

 

2つ目の「リノベーション費用」ですが、地方のボロ家・ボロアパートだと、初期のリフォーム費用が嵩むことが多くなります。一方、利回りの低い物件を購入してしまうと、満室維持のために差別化リフォームや設備増強などをしていくと、ただでさえ利回りが低いのに、もっと低くなってしまいます。

 

ボロ物件であれば、元々利回りが高い状態で購入しているので、しっかり内装や修繕部分にお金を掛けて再生しても、入居付けができた後は、資金回収スピードが圧倒的に早くなるメリットがあります。

 

最後に3つ目の「賃貸のレッドオーションを避ける」ですが、これは都市部のほうが賃貸競争が激しい傾向にあると思っています。私の所有物件だと、人口が10万人以上ある松戸市や伊勢崎市(群馬県)の方が、その他の物件より入居付けは苦戦します。

 

これは感覚的な部分もありますが、田舎の方がスンナリ賃貸が決まることが多い実感があります。おそらく都市部は、大手の建築会社や都会のプロ投資家がしのぎを削っているからだと考えています。

 

逆に田舎だと、地主大家がほとんどで、内装におけるリフォームの差別化をすると、SUUMOやHOMESに掲載してもすごく目立つので、比較的短期間で空室が埋まります。

 

もちろん、地方エリアでも賃貸需要がまったくない場所もあります。また賃貸需要はあっても、取れる家賃がすごく低家賃になる地域があるので、初めての立地で投資する場合は、マーケティング観点でしっかりと分析して判断することが重要になってきます。

 

▼先輩大家さんが失敗している原因を事前に把握しておくことは重要です。どこで失敗しているのかを掴んでいれば、そのポイントに気をつけることでリスクを大きく低減することが可能です。

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▼私が不動産投資で買ってはいけないと思う物件について17の特徴をまとめました。

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