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【オリックス銀行】不動産担保ローンワイドプランの効果的な使い方

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不動産担保ローンワイドプランとは

オリックス銀行の不動産投資に使えるローンは主に3種類あります。

  1. 不動産投資ローン
  2. 不動産担保ローン
  3. 不動産担保ローンワイドプラン

ネーミングがややこしいですが、この3つを混同している人がいるので整理しておきたいと思います。

 

まず1の「不動産投資ローン」は1000万以上2億円以内の不動産購入において、第1順位の抵当権を設定して使うものになります。通常の不動産投資のアパートローンと考えて問題ありません。ある程度、大型のマンション、アパートに使う投資ローンで年収500万円以上の方が対象になります。エリアも東京から公共交通機関で1.5時間以内、大阪なら1時間以内という制限があり、都市部の融資しか行っていません。

 

2つ目の「不動産担保ローン」は同じく1000万以上2億円以内の不動産購入において、第1順位の抵当権を設定して使うものになりますが、担保余力を使ったローンなので、担保提供する不動産の担保価値が、融資額を大きく左右してきます。こちらも年収500万円以上の所得のある人が対象ですが、年収負担率(年収に占めるすべてのお借り入れの年間合計返済額の割合)が35%に納まっていなければいけません。

 

最後に、今回紹介する「不動産担保ローンワイドプラン」ですが、こちらは融資限度額が300万円以上1000万円以内と若干少なくなっています。融資期間は最長20年、こちらも年収基準で500万円以上は必須です。一番の違いは、抵当権が後順位(第2抵当、第3抵当)でも問題ないので、すでにローンの担保になっている物件でも担保に取ってくれます。

しかし提供担保余力はまったく見ないので、基本は年収基準により、融資額が決まってきます。たとえば不動産購入時の諸費用やリフォーム費用、修繕費等に使うのが最適なローンです。審査は3〜4日で方向性の回答、2週間で融資実行まで可能なので比較的買い付け勝負の物件でも決済までに間に合います。

金利は4.975%〜6.975%(2017年7月現在)となっていますので、低利のフリーローンに近いような性質の商品です。けっして安くない金利なので、借入後に1〜2年で短期返済して利払いを最小限にしながら使うのが得策だと思います。

 

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使い方事例1(リフォーム費用)

小さなアパートを購入する際に、たとえば不動産価格1070万円(購入価格790万円、リフォーム費用280万円)とした時に、融資額で1000万円融資してもらうといった使い方です。通常のローンだと、フルローンでも購入価格790万円しか出ませんので、リフォーム費用も吸収して融資してもらえるのはありがたいと思います。

 

使い方事例2(諸費用)

大型のRCマンションを所有していて、急に大規模修繕で500万円必要になった時に、手持ちのキャッシュが潤沢でなければ、この不動産担保ローンワイドプランを使うのがいいかもしれません。500万円を10年で借りれば月々返済は53000円ほどで、20年で借りれば33000円程度ですので、瞬間風速的な経費の膨張を小さくすることが可能です。

 

使い方その3(購入資金の一部)

3000万円のアパートを購入する時に、金融機関で例えば三井住友トラストだと担保提供が無ければ融資額が伸びないことが多いです。3000万円のアパートだと担保が無ければせいぜい6割(1800万円)が限度額になります。足りない金額1200万円のうち1000万円は不動産担保ローンワイドプランを使い、残りの200万円+諸費用を手元現金から支出すれば3000万円のアパートを購入することができます。

 

まとめ

不動産担保ローンワイドプランは、年収基準が500万円というのを満たせば、サラリーマンでなくても自営業の方でも1000万円までの少額融資が可能な商品になっています。

借入期間も20年まで可能ですので返済負担も軽く済みますが、金利が5%前後〜なので長期的に借りればそこそこ負担額が大きくなります。したがってリフォーム費や諸費用などに短期的に活用することが懸命です。

最近は、住信SBIネット銀行や静岡銀行など比較的、低利のフリーローンもたくさんあります。無数の融資オプションの中から、こうしたローン商品を戦略的に使っていくことで、効率的に不動産投資を拡大していければ良いのではないかと思います。

 

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