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あすなろLIFE

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サラリーマンがマンション投資をする理由と3つのリスク

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マンション投資のセールス

区分マンション投資とは、マンションの1部屋のみを所有する不動産投資の形態です。

 

マンション投資のセールスと言えば、電話営業がメインです。私も勤めていた時に、会社のデスクへ急に外線でセールスの電話が来た経験があります。最近では、フェイスブックなどSNS経由でのセールスも増えているようです。

 

彼らも、彼らなりの理論に添って営業していますし、営業電話が無くならないということから一定の購入ニーズが存在するのでしょう。この種のセールストークは大抵の場合は以下のようなものです。

  • 老後に備えての自分年金
  • 所有期間中の節税策

前者は、ローンが終わる20〜30年後は、毎月の家賃収入が発生する自分年金になりますよ、というロジックです。後者は、所有期間中に毎年減価償却費が取れるので、所得税・住民税の圧縮につながりますよ、というセールストークです。

 

私自身、こうしたマンション投資のセールスを否定するつもりはありません。また上記について一定の効果があるのは事実です。しかし以下のような3つのリスクは事前に留意しておきましょう。

家賃収入・管理費のリスク

マンション投資ですから、当然ながら「家賃収入」が入ってきます。

 

たとえば、3000万円の新築区分マンションを購入すると、期間35年・金利2%としても毎月10万円のローン返済が発生します。新築マンションなら家賃収入が発生している間はプラマイゼロか持ち出しが1〜2万円程度というのが一般的なようです。

 

しかし入居者がひとたび退去すると、次の入居者が付くまで毎月10万円の返済が発生します。しかもマンションの場合、管理費・修繕積立は常に支払いが発生します。これは入居中か空室か否かは関係ありません。所有している限り発生します。

 

区分マンション投資は、入居または空室という、完全にゼロイチの世界です。したがって退去が発生すると基本は給料から持ち出しになる、ということを覚悟しなければいけません。

 

これがアパート1棟・マンション1棟の購入なら、1部屋が空いても他のお部屋の家賃でカバーできますが、区分マンションの場合は、空室になると完全に給料から持ち出しになります。

出口のリスク

不動産投資における”出口”とは、「売却すること」です。

 

先の例によると、3000万の区分マンションが35年後はいくらで売れるのかということですよね。確かに、がんばってローン返済して常に満室に近い経営を続けられれば、35年後にローンは終わり、不動産は自分のものになります。

 

しかし築35年の区分マンション1室だと、東京23区内であっても数百万円〜1000万円前後まで落ちるでしょう。所有期間中に年間30万円持ち出していたら、35年で1000万円以上持ち出している計算になりますから、35年後に売却してもトントンです。

 

  • 35年間満室を維持すること
  • 空室期間もローン返済がある(月10万円)
  • 入退去の度にリフォーム費用がかかる(数十万円)

 

これらをすべてクリアしないと35年間所有することは困難です。しかも晴れて35年間経過しても、残るのは「価値が1000万円以下の築古のマンション1室」のみです。

 

これだけ出口での旨味が少ないなら、所有期間中にインカムゲインが出続けるか、35年後に売った時に1500万〜2000万円くらいで売れるのであれば問題ありませんが、そのような優良な区分マンションは少数でしょう。

 

以上より、区分マンションは、所有期間中のインカムで儲けられないところに最大の落とし穴があるということが分かります。

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信用毀損のリスク

加えて、区分マンション投資で融資を引いていると、信用毀損になるリスクがあります。なぜなら新築マンションは、新築プレミアが必ずと行っていいほど乗っていますので、購入した瞬間から価値が一気に下がります。

 

新築なら価値があっても、築2年、3年になるだけで価値は急落します。

 

そして資産より負債が多い状況になり、銀行から見ると信用毀損状態になります。信用毀損になると、もしあなたがマイホーム購入を検討している場合、融資が下りない可能性があることは留意しておかなければいけません。

 

区分マンションを購入するなら、低利の住宅ローン(フラット35など)で購入し、あなたが住んだ後に、別の物件に引っ越す手法ならアリだと思います。それは超低利での不動産投資をしていることになり、イールドギャップ(純粋利回り)が取りやすくなるので、インカム収入が受け取れる可能性が出てくるからです。

おわりに

私は区分マンション投資をやるなら「中古マンション投資」がベストだと考えています。しかもワンルームではなくファミリー向けが絶対条件です。

 

中古マンションであれば、購入時に新築より安価に購入ができるのでローン返済負担が最小になります。さらにインカムゲイン(毎月の家賃収入の手残り)も期待できます。

 

ワンルームだとローン返済が終わる35年後に購入するのは投資家しかいませんが、ファミリータイプの2LDKや3LDKなどであれば実需の購買層が期待できるからです。リフォームして綺麗にしていれば築30年超えでも、十分購入需要があります。

 

したがってマンションを購入するなら、中古×ファミリータイプというのは鉄則だと考えています。間違っても、新築×ワンルームタイプの投資はやらないように。もしやるのであれば綿密な計算をしてから取り組むようにしましょう。

 

※【中古マンション投資】を検討している方は、以下のサイトの資料(「大家の真実」)がとても分かりやすかったです。ご興味ある人は資料請求してみると良いでしょう。

 

 

www.asunarolife.net 

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