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アパート経営で「インターネット無料」の導入コストと効果とは?

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入居者に人気の設備ランキング

全国賃貸住宅新聞の2016年調査(全国238社の仲介・管理会社が回答)における入居者に人気の設備ランキングは、賃貸経営をしている人にとっては興味深いものがあります。

 

まずはざっとランキングを見てみます。

 

◆単身物件

 1.エントランスのオートロック
 2.インターネット無料サービス
 3.ホームセキュリティ
 4.浴室換気乾燥機
 5.ウォークインクローゼット
 6.モニター付きインターフォン
 7.宅配ボックス
 8.防犯カメラ
 9.ウォシュレット
 10.追い焚き機能

◆ファミリー物件

 1.追い焚き機能
 2.エントランスのオートロック
 3.インターネット無料
 4.ホームセキュリティ
 5.システムキッチン
 6.浴室換気乾燥機
 7.ウォークインクローゼット
 8.太陽光パネル
 9.24時間利用できるゴミ置き場
 10.エコキュート

 

単身・ファミリーともトップ3に入っているのは

 ◎エントランスのオートロック
 ◎インターネット無料

の2つだけです。

 

オートロックは田舎のアパートやマンションにはまだ少ない現状はありますので、都市部で人気があるのだと思います。一方、インターネットは既に社会のインフラになりつつあります。

 

最近では、カフェや図書館でもWIFIを無料で使える施設が増えてきました。ビジネスホテルに至っては、無線LANサービスはほぼ当たり前です。これは「インターネットをいつでもどこでも快適に使えるのが当たり前の社会」になりつつある、ということを意味しています。

導入コストはどれくらいなのか?

先日の賃貸住宅フェア2017 in東京でも、無料インターネットサービスを提供する会社が多数出店していました。気になる導入コストですが、以下のような費用感が多かったです。

 ◆初期工事費用が20〜30万円
 ◆月額1万円〜2万円弱のランニング

フォロー体制は手厚い

こういった無料インターネットサービスは投資物件を購入した直後や、空室が出たタイミングで大家さん・投資家が検討し始めるのだと思います。多少、コストが掛かっても、長期的に競争力を維持できるアパート経営をしたいからです。

 

実際、サービス提供企業は事前アンケート(無料WIFIがあったら家賃が上がっても導入するかを入居者にアンケートを取ること)を実施する会社もあるようです。空室はすぐに埋まり、既存入居者からも家賃UPが狙えるのであれば、一見すると導入価値がありそうな気がしてきますが、どうなのでしょうか。

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家賃UPはあまり期待できない

そこで私も今回、賃貸経営する群馬パートでの導入を検討しましたが、結果は導入を見送ることにしました。なぜなら利回り14%前後のアパートで、取れる家賃がせいぜい3万円前後という低い家賃帯のお部屋だからです。もし無料WIFIを入れても、家賃をUPすることで賃料の見せ方がだいぶ変わってしまいます。

 

たとえば3万円募集なら内見が入る可能性が高くても、3万円を超えると途端に反響が落ちるエリアもあります。そうであるなら、実質家賃UPは現実的には厳しくなります。

 

実際、仲介会社にヒアリングしたところ「無料インターネットサービスは効き目があると思いますが、それで家賃が4千円も5千円も高くなるわけではないですよ」と仰っていました。私もこの意見にほぼ同意です。せいぜい上げても2〜3千円の範囲内でしょう。最近は、低価格のポケットWIFIなどもありますから、インターネットを使用している人が全員月額5千円払っている訳ではありません。

 

また月額1万円のランニングコストでも年間12万円にもなります。それなら3万円のお部屋の広告料を1ヶ月増額して早く入居付けする方が収益性は高くなります。

無料WIFIを検討するならこんな物件

では無料WIFIが効果がでるケースはどんな物件でしょうか?私が考えているのは以下のようなアパートの場合には、導入を検討する価値があると考えています。

1.超高利回りで設備UPコストを割く余地がある物件
2.全空アパートで一気に埋めてしまいたい物件
3.プロパンガス会社変更時に設備貸与契約でWIFI費用を賄える場合
4.戸数が多い大型マンションなど1戸あたりコストが安くなる物件

なお、既存入居者から利用料を取ってしまうと、それは「無料インターネット対応アパート」という謳い文句での募集はできなくなります。部屋Aでは無料なのに、部屋Bではお金を徴収していたりすると、入居者の心証が悪くなる可能性も考えておかなければいけません。

 

おわりに

私の結論としては、高利回りの全空アパートや、戸数が多い(20戸以上などの)マンションだとメリットがあると思いますが、そうでなければランニングコストだけ嵩んで利回りも低くなる、というのが率直な意見です。

 

もし導入するのであれば、家賃にどれくらい反映(UP)できそうか?本当に無料WIFIサービスを入れないと空室が埋まらないのか?他に差別化ポイントは作れないのか?という視点は大事だと思っています。

 

すべての賃貸物件が無料WIFIサービスが入っている時代なら、導入しないことはハンデを背負うかもしれませんが、まだ時代はそこまで進んでいません。そして通常の空室だと、室内リフォームと家賃調整で入居率は十分保てることも多いものです。そのどちらが良いのかという天秤を常にかけて判断しなければいけません。

 

これは無料WIFIの導入がナンセンスと言っているのではなく、基本は、数値を元にした導入検討をすることが必要だということことです。「便利だから入れよう」とか「差別化できるから入れよう」という安易な導入ではなく、収支が十分成り立つのか?代替手段はないのか?という観点があっても良いと考えています。

 

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