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不動産投資の節税効果とは?減価償却費の仕組みをシンプルに解説!

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減価償却費とは

私がやっている不動産投資の一番のメリットは毎月安定した収入が発生することだと思います。一度、新しい入居者の方が付けば、短くても2年くらい。通常は3〜4年ほど。長い方になると10年以上も、ありがたいことにお住いになってくださる方がいます。

そういった家賃収入はダイレクトに口座にお金が入ってきますので一番のメリットだと思いますが、不動産投資は、もうひとつのメリットとして節税対策にもつながります。今日は、不動産投資の節税メリットである減価償却費について、例を用いてできるだけわかりやすく綴ってみたいと思います。

目次

 

減価償却費とは?

減価償却費”ってなんだか難しいかんじのコトバですよね!でもそんなに難しくはありません。簡単に言うと、これは劣化したり衰退する代金、です。劣化・衰退しないものには発生しないので、建物は劣化しますが、土地は劣化しません

例えば1000万の不動産があったとしましょう。400万円が土地、600万円が建物の価値だとします。木造建築だと法定耐用年数が22年なので、もしこの不動産が築12年だとしたら、残り10年間で建物600万円は価値がゼロになります

その場合、600万円の建物は10年で価値ゼロになるので、毎年60万円ずつ減価していることになりますよね?これが減価償却費としてそのまま経費とすることができます。もしこの不動産が毎月5万円の家賃が取れるなら、年間60万円の収入になりますが、建物の減価償却費(経費)が60万あるので、そのまま相殺されて、家賃収入ゼロになります。しかし、これだと節税メリットがありませんね。ただ仕組みはこういうことです。

節税メリットとは?

では節税効果の高い買い方について説明します。また同じく1000万円の不動産があったとします。土地値が安く200万しかない場所だとします。すると建物は800万円の価値ということになります。すでに法定耐用年数を超えて築24年経っている木造建築だとしましょう。すると減価償却費はいくらでしょうか?

まず償却期間は、法定耐用年数を超えている場合は、法定耐用年数(22年)×20%という計算をするので、償却期間は4年になります。すると建物(800万円)をたったの4年間で経費にしていくことができるので、毎年200万円の経費計上が可能です。

この不動産も、毎年60万円の家賃収入しかありませんので、確定申告上では、収入が60万円、経費が200万となり、差し引き140万円の赤字となります。通常ですと、赤字はイヤですよね?でも、もしサラリーマン収入が400万円だとしたら、そこからこの140万円を引いて、その人は260万円の収入がしかなかった、という状態にできます。これを損益通算と言います。収入が減るということは、所得税・住民税が減りますので節税になります。ポイントは、建物の価格を大きめに設定しておくことです。これは不動産の購入時に、契約書に土地◯◯万円、建物◯◯万円と書いてもらえばOK.あまり過度な配分にするとNGですが、多少は建物の金額を大きくしても問題ありません。

どのタイミングで節税になる?

所得税というのはもらったと同時に払うべきものなので、先ほどのサラリーマンの方だと400万円払ったと同時に給与天引きされます。そこで確定申告が必要になります。確定申告は毎年2月16日〜3月15日の間に提出しなければいけないので、提出後早ければ3月中、遅くとも4月上旬には、国税還付金振込通知書というのが送られてきて、確定申告時に記載した、銀行口座に返金される流れです。これが所得税還付というやつですね。

一方、住民税」は前年の所得に応じて、翌年課税されるので、260万円の所得に対する住民税だけになりますので、その分だけ安くなります。私の場合は、不動産投資をすることで、不動産を取得した初年度はリフォーム費用などかかりますし、そこに減価償却費をプラスするして経費を合計すると、サラリーマン給与とほぼ相殺して、(帳簿上は)収入がゼロになりました。それにより所得税は翌年、全額還付(15万円くらい)、そして今年は住民税はゼロにすることができました。

弱点(デメリット)はないのか?

察しの良い方なら分かるかもしれませんが、償却期間が終わると、経費にできるものが無くなるので収入が一気に増えることになります。収入が増えると、税金も増えていきますので通常は苦しくなりますよね。しかし!不動産投資の場合は、退去やリフォームも発生するので、継続的に経費がかかってきます。またそのタイミングで新たな不動産を取得すれば、追加で減価償却費をつくることもできます。

また税金がかかると言っても、当たり前ですが儲けた以上に取られることはありませんので安心してください。ただし日本は累進課税なので、収入が大きくなっていくと、税率が上がる分岐点が出てきますので、その点だけは注意するようにしましょう。税金が増えるくらいなら、建物の外壁塗装や修繕などをして、経費にすることで、税金を下げるとともに、建物の価値向上をするというのが王道になります。実際は経費をつくる方法は他にも色々ありますが長くなりますので今日はこのへんで終わりにします。

 

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