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あすなろLIFE

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不動産投資が不労所得ではない理由

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不労所得とは

年金不安や相続制対策など、将来リスクについての声が高まっています。その結果、若い現役世代のうちに、将来のリスクに備えた準備をしておこうという人が増えるのも頷けます。

 

サラリーマンは60歳からせいぜい65歳で定年になります。平均寿命が90歳に迫る勢いであることを考えると、老後は25年〜30年間もあるということです。老後に安心・安定して楽しく暮らしていくために、不労所得安定収入があれば心強いものです。

 

一般的に「不労所得」の定義は次のようなものです。

 

それを得るために労働する必要がない所得のこと。労働の対価として得る賃金・報酬以外による所得を指し、働かずとも得られる収入または収入源という意味で用いられることが多い(Wikipediaより)

 

日本においては昔から「お金は額に汗して稼ぐもの。投資など虚業」と言われることがあります。投資のイメージが、村上ファンドやホリエモンなどを思い浮かべる人も多く、賛否両論あるのは確かです。一方で、日本の上場会社は、株式保有や不動産投資をしている会社がけっこうあります

 

例えばJR九州(九州旅客鉄道)などは、売上ベースで見ると運輸サービスが1800億円程度で、不動産投資は620億円程度です。しかしながら、最終利益では運輸サービスが100億円強しかありませんが、不動産投資はなんと204億円ということで逆転しています。JR九州の最終損益の大部分は不動産投資によるものだということです。

 

社会では「投資」というのは必要なものです。投資があるからこそ、安定した企業活動を行えると言っても過言ではありません。

不動産投資は不労所得ではない

私も不動産投資・賃貸業をしていますと話すと「不労所得でいいですね」とか「悠々自適な生活ですね」と言われることが多く、ちょっと誤解されているなあと感じることが多々あります。

 

例えば私の場合、所有物件に退去が発生すれば、現場に飛んで行ってルームクリーニングはほぼ自分でやっています。入居者さんが使ったお風呂やトイレを、汗だくになりながら掃除します。往年のホコリやカビと戦いながら汚れを落としたり、中には落ちない汚れもあるのでホームセンターと物件を何度も往復しながら、原状回復しています。

 

また今年は、アパートの排水から漏水が発生し近隣住民からクレームが入ったりすることもありました。その場合は、現地に駆けつけて原因調査をしたり、住民の方に謝罪と対策について説明に行くことも経験しました。

 

浄化槽が壊れたので見積もりを取ったら5万円の請求が来たり、クロスがヤニで茶色になっているので全交換したら15万円の費用が発生したり(クロスは経年により大家負担)、突発的な出費がたくさんあります。空室が2ヶ月以上くらい続くようだと、夜寝る前にも頭の中で空室対策についてぐるぐる考え始めて、眠れなくなることもあります。

 

このように不動産投資というのは、頭と身体の両方に汗をかきながら、コストダウンして利回り(収益)を出す世界です。大抵の大家さんは地主でもない限り、銀行から融資を引いているので、借金は少なくとも数千万〜数億くらいは背負っています。不動産投資の現場で働いていると、不労所得という世界とは程遠いと感じています。

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不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン

しかし、不動産投資にも良い側面があります。

 

まず不動産投資に割く時間は、週に1時間程度もないでしょう。自分の所有物件が満室でトラブルなどなければ1ヶ月間、何もしないこともあります。

 

通勤時の満員電車などありませんし、嫌な上司や同僚などもいません。残業もないので、夜は7時〜8時には夕食を取って、その後は映画を見たりインターネットをゆっくりできます。残業も休日出勤もゼロです。

 

日常では、家族との時間をたくさん取ったり、読書をしたり、ジムやプールに行って汗を流すことで1週間が終わっていきます。旅行も年末年始、お盆、ゴールデンウィークなど繁忙期を外せるので、安い時期に混雑を避けて、快適な旅行をすることができます。

 

収益面では、私のような築古不動産投資だと、表面利回りで15%〜20%、ネット利回り(手取り)でも10%近い年間利回りを叩き出すことができます。運営がうまく回れば、家賃収入がほぼ自動的に入ってきて、銀行へのローン返済も勝手に進んでいきます。

 

世の中にはローリスク・ローリターンの金融系の投資は沢山ありますが、不動産投資の場合は良い物件を見つければ、ミドルリスク・ミドルリターンを得ることができます。最初は借金を背負うことが多いですが、その後お金が貯まるようになって、現金で不動産投資をできるようになれば、ローリスク・ハイリターンという”究極の投資”になります(まだ私はそのレベルまで行っていませんが)

 

頑張ったら頑張っただけ資産形成が着実に進むのが、不動産投資の良いところですし、それが他の投資より高い利回りで実現するということです。くわえて、所有物件数が増えていけば、1室の空室のインパクトが減っていき、収益も安定します。

 

苦労することもありますが、実りが大きいのも不動産のメリットだと考えています。

 

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