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あすなろLIFE

不動産投資家がお金の話、WEB・IT、書評、雑記など多方面に書いていきます

【不動産投資】木造一棟アパート/群馬県伊勢崎市10世帯/利回り13.7%

4棟目アパート

※賃貸不動産の「購入記」の第4回目になります。

1棟目購入記はこちら、2棟目購入記はこちら、3棟目購入記はこちらから覧ください。

 

2016年の2月のことです。その前月、3棟目戸建てに入居申し込みが入ったことで所有物件6戸が満室になりました。家賃収入が25万円程度なのでサラリーマンをリタイアすることなど到底できません。

しかも3棟目の戸建てはノンバンクで500万円の融資を受けて購入したので、抵当権が付いており、次に買う物件の共同担保にはできません。もし毎月25万円の家賃収入をそのまま貯め続けて、この500万円の借金返済をするとなると、単純に20ヶ月(2年弱)かかることになります。しかし私はこの2ヶ月後に3000万円のアパートを購入することができました。

如何にしてこのミラクルを達成したのか。本日は書いてみたいと思います。

目次

禁断のカードローン

一番の問題はセゾンファンデックスに借りている500万円の借金です。この借金をすべて返して、抵当権を解除することができれば、無担保物件になります。すると無担保物件は、次の購入物件の共同担保として差し入れて、より大きな物件が購入できるのです。

その為に私は居住地の地銀からつなぎ融資を受けたことと、足りない300万円はできるだけ低金利のカードローンで借入を起こしました。その時に使ったカード会社は以下の2社です。

こちらは属性にもよりますが、金利が4%という一桁台〜最大でも14.5%以下というカードローンの中ではかなり低金利で借入ができる商品です。借入金額が300万円以下の場合には、年収証明も不要なこともメリットです。

しかしカードローンのデメリットは、、、

  1. 金利が高いこと
  2. 与信(クレジットヒストリー)が傷つく

の主に2点が心配材料です。その点について書いてみます。

まず「1.金利が高いこと」ですが、これは半年から1年以内に繰り上げ返済してしまえば、金利の影響はそこまで問題ありません。300万円借りても家賃収入+サラリーマン給与で毎月40万円を必死に返済すれば、8ヶ月で返済できます。その間に支払った金利は10%として300万円×10%×8/12=20万円ということになります。この20万円の支払いで大きな物件を取得できて家賃収入が大幅にUPし、しかも8ヶ月後にはカードローンは完済してゼロにすることができているのであれば私は問題ないと考えました。

次に「2.与信が傷つく」ことについてですが、これは確かに今後、一部の金融機関から融資面で難色を示される可能性が大いにあります。特に、住宅ローンを組みたい方などには不利になるのでそのような予定がある方は辞めておきましょう。しかし、私の場合は家賃収入が増えればキャッシュが貯まるようになるので、そこからは戸建てなど小さい物件をコツコツ現金買いしていく手もありますし、住宅ローンはその後組みましたが妻名義だったので問題ありませんでした。

またカードローン借り入れで一発アウトになる金融機関ばかりでもありません。それよりも、まずは家賃収入を増やすことで、次の物件取得を早めたり、修繕費やリフォーム費用に対応できるようにしたほうが、結果的にリスクは低減されると考えて、カードローン利用を決断しました。以上より、カードローンのメリット・デメリット両方存在しますが、使い方次第では、投資を一気に進めるとても大きな武器になります。私は《どんどん繰り上げ返済できる体制が作れるなら、一時的な借金は問題ない》と考えています。

「借金」は何かを得るための手段です。リターンよりリスクが大きいならアリだし、その反対ならナシなのです。だから借金自体に善も悪もありません。そこを理解してない人は多いですが、そういう人は事業家には向いていないと思います。※逆に10年、20年かけて投資したい人や、リスクとリターンを精度高く読める自信のない人には借金は不向きなので、ここは求めるスピードとリスク許容度の問題でもあります

三井住友トラストローン&ファイナンスの活用

カードローンを使って借り換え実行した私は、次なる物件探しをスタートしました。最初に見つけたのは熊谷にある中古アパートです。価格は2000万円くらいで利回りも高かったので購入直前まで行きましたが、物件が再建築不可であることが判明し、最後の最後で断念しました。

次に群馬県伊勢崎市のアパートを検討しました。この物件は、ホームズというポータルサイトに出ていました。いつもは楽待や健美家しか見ていないのですが、たまたまホームズをふと見ていたら発見したのです。すぐに問い合わせしたら利回りも14%弱でそこそこ高いのと、すでに満室で購入後は空室のリフォーム費用などがかからないこともメリットでした。初期のリフォーム負担が少なければ、キャッシュが貯まってリスクを低減することができます。すぐに融資先を探しましたが、今回もノンバンク(三井住友トラストL&F)に融資審査を依頼しました。

三井住友トラストの特徴はノンバンクで金利3.9%と高く、融資には共同担保が必要になります。しかし低属性であっても、購入物件の評価と共同担保さえあれば、築古の木造物件でも融資期間が25〜30年(田舎だと20年程度)ほど取れるので、手元のキャッシュフローを劇的に増やすことができます。融資期間が長いと、原本返済が進まなくなりますが、まずはキャッシュフローを増やして、その後繰上返済していく投資家にはピッタリとはまる金融機関です。融資の事前審査も3営業日ほどで出してくれるので買付けのスピード勝負でも十分戦えます。今回は三井住友トラストの融資を使うことで無事に4棟目のアパートを購入することができました。2016年4月のことでした。

最後に

こうして私は2棟のアパート、2棟の戸建てを取得し全16戸の大家さんになりました。それにより不動産から得られる家賃収入が毎月60万円程度になり、借入金額に対する返済比率も30%台です。これで晴れて2016年の夏前にサラリーマンを退職しました。現在は、他にもいくつかの収入源(執筆・金融投資・ネット収入など)を持っています。今月は、また戸建てを1件取得に動いていますので、小さいながら家賃収入に貢献してくれることでしょう。こちらは日本政策金融公庫からの融資予定になっています。

不動産賃貸業の利点は、一気に空室が50%になることもないので安定して稼いでくれることがメリットです。満室になればあとは空室が出れば差別化リフォームでしっかり埋めることの繰り返しです。毎回のリフォームは楽しみながらやっています。

このように不動産が稼いでくれている間に別のビジネスも取り入れたり、次は貯まった現金(キャシュ)で物件を追加取得していくことが可能になります。そして家賃収入から生活費を引いた手残りが大きくなれば、今度はローンの繰上返済がガンガン進んでいき、手取り金額もさらに増えていきますので、どんどん好循環な体質になります。

私は2017年も物件取得を進めながら、この好循環を拡大していく予定です。今後も物件取得の際には、ブログで発信していきますのでお楽しみに。

ペリカン

▼限界を突破する方法と早期リタイアに必要なもの▼
 サラリーマンを辞めてアーリーリタイアしたい、または独立してフリーランスで自由気ままに自分のやりたい仕事をしたい人というのは多いかもしれません。しかし多くの人がその目標を達成することができないのはなぜでしょうか?私はその理由は2つあると思います。
 一つ目は、目標が「数値で明確になっていない」のが原因です。私の場合は独立するためには家賃収入が最低でも50〜60万円(サラリーマン給与の2倍)くらい必要だと考えていたので、その数値をクリアするためにはどんな手段を使ってでも達成することを心に誓いました。なんとなく漠然と独立したい、というくらいの気持ちだと、実現などできっこありません。数値目標と期限を切って、そこに向けて全力でアクセルを踏みこんでいくことが必要になります。目標数値と期限が決まっていない人はぜひ決めて、できればそれを部屋のどこかに張り出してみてほしいと思います。効果は絶大です。
 2つ目は、「リタイアしたいとか独立したいという感情がないこと」が原因です。いやいや、できるなら独立したいと思ってるよ!っていう人も多いですが、そういう人は圧倒的な感情が湧いていないのです。私はサラリーマンやっているときは残業などでかなり肉体的・精神的にも追い詰められていましたので「早く会社を辞めてやる!」という負の感情がハンパじゃなかったです。しかし、会社がそこまで居心地が悪くない人は負の感情も湧いてこないと思いますが、そういう人に一番オススメしたいのは、独立した人やアーリーリタイアして楽しく仕事をしている人のブログを読み続けてみることです。私も、そういう人の記事を読んでいると、自分が如何に狭い価値観の中で生きていたのかを痛感しましたし、人生にはもっと大きな可能性があることを理解することができました。会社で定年まで働いて老後を過ごすというのは、たくさんある中の一つの生き方に過ぎません。それより自分自身の生き方をもっと積極的にデザインして、人生を自由に、楽しく、もっと意義あるものにする方法はたくさんあるのです。