サラリーマン大家ってどれくらい大変なの!?現役大家の感想

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。大家さん7年目になりました。

 

最近、よく聞かれることがあります。それは「サラリーマンやりながら不動産投資って大変ですか?」というご質問です。

 

会社員をしながら、副業で不動産投資をやるのですから、今より忙しくなるのは間違いありません。ただ、おそらく皆さんの興味は、どれくらい大変なのか?ということでしょう。

 

私自身、3年近く不動産投資をやってきた経験上では、以下の5つの「手間」が発生すると考えています。

  • 物件購入の手間
  • 入居者募集の手間
  • 修繕対応の手間
  • リフォームの手間
  • 確定申告の手間

それぞれどのくらい大変なのか、私の経験から書いてみたいと思います。

 

なお私自身は、アパート3棟、戸建て8棟の経営ですので、専業でやっている大家さんとして最小規模くらいだと思われます。

 

では行ってみましょう!

1.物件購入の手間

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物件を購入するためには、契約や登記変更などをイメージする人が多いかもしれません。

 

しかしそれは、プロである不動産業者や司法書士の先生がおおかたの流れを作ってくれますので、問題ありません(はじめての契約は間違いなく緊張すると思いますが、それくらいです)。

 

むしろ物件の資料請求をしたり、現地内見することの方がエネルギーがかかるでしょう。

 

それこそ10件、20件見てやっと1件買えるかどうかという感じですからね。

 

購入判断する際には、近隣の不動産会社にエリアの特性を聞いたり、入居付けの難易度を把握することに時間を割きます。ここが超重要なポイントだと思っているからです。

 

こういう時に大家仲間や先輩投資家がいて、エリアの傾向などアドバイスがもらえると心強いですよね。私も、カフェ相談で不動産投資のご相談にのることがありますが、詳しいエリア(関東など)はできるだけ情報提供するようにしています。

 

また私の知り合いの大家さんでも、みなさん「物件検索」をすることに一番パワーを使っているという人が多いです。サラリーマンであれば毎日、仕事の休み時間や夕食後に自宅で物件情報をチェックする時間が必要になります。

2.入居者募集の手間

賃貸募集

 

物件を購入した後は、空室があれば入居者募集をしなければいけません。売買仲介した会社が、賃貸仲介業もやっているようであればそのまま入居者募集や管理面を依頼しても良いと思います。

 

もし売買専門の不動産会社さんの場合には、自分で管理会社や賃貸付けしてくれる客付け会社さんを探すことが必要になります。このあたりは、エイブル、ミニミニ、アパマンショップ、ホームメイトなど、有名どころの会社にアプローチすれば、喜んで相談に乗ってくれます。

 

その中で、ご自身の電話や体面でコミュニケーションしてみた印象で、管理会社を決めても良いでしょう。長く付き合う管理会社だからこそ、フィーリングの合う会社と懇意にするというのは大切な要素です。

3.修繕対応の手間

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不動産投資は、不慮の修繕や事故が発生したときのリスクがあります。しかし修繕対応は、基本管理会社さんが主導で進めてもらえるので、ほとんど手間はかかりません。

 

「網戸が壊れました」とか「水漏れするので蛇口のパッキン交換が必要です」など、管理会社から電話が都度掛かってきます。サラリーマンだと電話に出られないことが多いと思いますが、休み時間に折り返したりすれば問題ないと思います。

 

私の場合は、「小さな修繕であれば、1万円以内なら、オーナー判断を仰がなくても即修理してください。その場合は事後報告でOKです」と伝えています。入居者さんにご迷惑を掛からないようで、スピードを優先することも必要です。

 

ただし自主管理していると、直接入居者さんからオーナーに連絡が入ってしまうので、サラリーマンとの両立は厳しくなるかもしれません。

 

また漏水など対応が遅れることで、入居者さんに迷惑を掛けてしまう可能性も考えれば、サラリーマンの方は管理会社に委託するのが懸命です。

4.リフォームの手間

リフォーム

 

物件購入後や退去時には、リフォームが発生してきます。入居者さんがキレイに使っていただいている場合は、室内クリーニングのみで済むことがありますが、基本はクロスや床の補修などが出てきます。

 

この退去立会いやリフォーム工事についても、管理会社さんに一任しておけばOKです。退去立会いはオーナーも現地に行く必要はありません。

 

サラリーマンの方は後日、仕事がお休みの日に、管理会社の担当スタッフとリフォーム会社さんと現地で待ち合わせをして、リフォームプランを決めれば問題ありません。

 

リフォームは所有戸数が増えてくればそれなりに大変ですが、数室の不動産であれば物件の退去というのは、数年に1回しかありませんので、そこまで大きな手間だと感じることは少ないでしょう。

5.確定申告の手間

確定申告

 

確定申告は、毎年2月16日〜3月15日の間に、管轄の税務署に申告しなければいけません。サラリーマンの本業以外からの収入がある人は、不動産投資の利益や費用を計上して申告することが必要になります。

 

私も7棟24室の大家さんですが、このくらいの規模であれば確定申告書類の作成にかかる日数はせいぜい1〜2日です。やり方も税務署に行けば、丁寧に教えてくれます。1度経験すれば、翌年からは同じことの繰り返しになります。

 

もし将来的に規模が大きくなったり、法人化したら税理士の先生に依頼することも検討すれば良いでしょう。私のバイは、現在は規模が小さいので、勉強も兼ねて自分で申告しています。

終わりに

私の場合は、長野にいながらにして、千葉の物件を購入していたので、内見などはかなり大変でした。したがって所有物件が、車か電車で1時間以内が理想で、遠くても1時間半程度までであれば運営は楽だと思います。

 

そしてサラリーマンであるうちは、まずは会社に尽くすのが大切だと思います。投資で本業がおろそかになってしまったら本末転倒だからです。その上で、空いた時間で不動産投資をするという選択であれば問題ないでしょう。

 

不動産業界というのは昔ながらの古い業界ではありますが、管理会社・客付け会社・リフォーム会社・税理士・司法書士など、多くの部分がアウトソースできます。

 

このようにアウトソースを積極的に活用しながら、本業や別の投資にも没頭することができることも不動産投資のメリットの一つだと考えています。これが不労所得と言われる所以かもしれませんね。

 

以下、関連記事です。

 

 ▼戸建て投資は本当に儲からないのか?8棟経営している私の実感についてお話しています。

 

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