こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
4月は沖縄に行ってきました。中東情勢の悪化により建築資材高騰がすごいことになりそうなので、今後の投資戦略についてじっくり考えければいけないタイミングに来ている気がします。
ということで、さっそく家賃収入と入居率から振り返りましょう。
家賃収入と入居率について
家賃収入は191万円でした。ここからローン返済（約4割台）があります。現在の投資総額は2億2205万円、ローン残債は1億6372万円となっています。
4月の入居率は、570/570（19部屋×30日）＝100%です。年間稼働率は、2264/2280＝99.3％となっています。
今月も入退去はありませんでした。今年の繁忙期、ペリカンの物件は1月に退去が1室あっただけです。大家さん界隈では、春は引っ越し料金が高いから時期をずらして退去が発生しそうとか、いろいろな憶測が飛んでますが、私の感覚では、実際に引っ越し件数自体が減っているのではないかと思います。
実際、これだけ建築費が高騰していると、新築アパートの家賃設定が高いです。そうなると「今より良い立地で、より好条件の賃料条件のお部屋を探す」というのはかなり難しく、現状維持で暮らしている人も多いのではないでしょうか。
自主管理しているペリカンのガレージハウスも6月で更新を迎える入居者さんがいたので、ショートメッセージしたところ、その日のうちに「引き続き、更新でお願いします」と返ってきました。おそらく同じくらいの賃料条件で、他に良い物件が無いのだと思います。
大家さんによっては、金利上昇に打ち勝つために「家賃アップ」がもっとも有効な方法の一つではありますが、高入居率を維持するためにあえて家賃据え置きにして、長期入居していただくのもアリなのではないかと考えています。
ペリカンも4月時点で、いよいよ今年の累計入居率が99.3％という過去一度も見たこと無いような数字になってきました。引き続き、家賃を据え置きで”長く住んでもらう作戦”で行こうと思います。
沖縄旅行の記録
今月は1年ぶりに沖縄へ遊びに行ってきました。妻への出産プッシュギフトという名目ですが、1年経って息子くんもスクスク成長しております。
今回沖縄に行って驚いだのは、インバウンド観光客がすごい多いことです。観光地はいくつか回ったのですが、アジア系のインバウンドのお客さんが多く、2〜3年前に行った沖縄とはだいぶ変わったなと感じました。
沖縄はもう人生で何度も行ってますが、今回行った瀬長島 ウミカジテラスは、晴れていると非常に開放的で気持ちの良い場所でした。写真映えしますので、多くの観光客の方があっちこっちで写真を撮っていました。
ここは台湾とか中国系の人が多かったようですが、たしかに台湾から沖縄だと飛行機で1時間半で沖縄に着いてしまうので、円安効果で、物価が安くて、安全で清潔な日本に来るのも頷けますね。
滞在した4月上旬は23度くらいと、海に入るにはちょっと寒いので、ホテル内の温水プールでくつろいだりして過ごしました。ガンガラーの谷のツアーは、家族みんな満足度が高かったようです。娘も今年4歳になったものの、歩くのは大変そうでしたが、壮大な景色にびっくりして良い刺激になっていました。
沖縄の良いところは、日本であって、日本とは思えないところのような気がします。
ザ・観光地っぽいものもたくさんありますが、やっぱり本土には無い食べ物や人のあたたかさがあります。日本にいながら、なんとなく東南アジアのような異国っぽさを感じられるのが最大の魅力だと思います。
滞在したホテルがキッチンや洗濯乾燥機がお部屋にあるコンドミニアムタイプだったので食事は付いていませんが、お昼は外食で地元の美味しいお店を探したり、市場で新鮮な魚を買って食べたりできたのも良い思い出です。
私自身も、沖縄滞在中に新築アパートのオンライン打ち合わせをしたり、遊んでいる中でも仕事もちょこちょこやっていました。家族も6日間リラックスできたようで、とても有意義な時間を過ごすことができました。
次は7月に義両親と那須旅行、8月は家族で南房総のビーチ＆民泊に滞在予定です。平日に旅行できるとやっぱり、レンタカーも安いし、ホテルも安いので最高です。今回の沖縄旅行も、6日間滞在してホテル代は5万円、レンタカー代は2万円でした。
そんなにお金を掛けなくても、旅行するタイミングと予約の取り方を工夫すれば満足度の高い旅行はできると思います。
今は円安なのと子供が小さいので、あまり海外旅行は現実的ではありません。当面は、国内旅行を存分に楽しみたいと思います。
建築資材高騰後の不動産投資戦略
いま新築アパートを建てるのは、かなり大変な時代になってきました。
これまでも土地仕入れと建物プランニングは、それなりに苦労していましたが、この3〜4月のイラン戦争によるナフサショックは、新築アパート投資にかなりの大打撃を与えそうな予感です。。。汗
実際、ペリカンの工務店でも毎月1〜2回オンライン会議をやっているのですが、先行発注でいろいろな建築資材を確保してくれています。ただ一部の建築資材については、代替材料を使って建築しないといけないようです。断熱材もグラスウールが入荷しない場合は、ウレタンの吹付けになるということでした。
幸いにもペリカンの6棟目新築はナフサショック前に建築請負契約を結んでいたため、なんとか追加費用なく建てることができそうですが、次の新築からは建築費上昇は覚悟しなければいけないでしょう。
小さい工務店さんで体力が無い会社だと、資材高騰による需要減少となれば、お金が回らなくてかなりキツい経営になるのではないでしょうか。原油高が長期化すると、倒産する建築会社は増えると思われます。
資材高騰でアパート本体の建築見積もりがもう一段階上がるのであれば、ダイレクトに利回りに影響してきます。しかも、日銀の政策金利も、まだ中立金利までは0.5〜0.75％くらい開きがあるので、1〜2年以内にその水準まで上がると言われていますから、アパートローン金利もあと0.5％程度は最低でも上がるのではないでしょうか。
これまでペリカンは利回り9％で建てて、金利1.8%くらいで建築していたのでイールドギャップ7％以上は取れていましたが、これがもし利回り8％で建てて、調達金利3％の融資となってしまうと、イールドギャップが5％まで落ちてしまいます。
5％のイールドギャップの新築を期間20年で融資を付けると回らないため、これはかなりキツいです。やはり目指す水準としては利回り8％後半〜9％で、借入金利を2％半ばくらいで抑えたいところです。
いよいよプロパーでも金利が3％程度になるようなら、最終的には頭金をもっと入れるしかありませんから、最後はCCR（投資効率）を落とすということになります。手元資金が削られて、それでも20年返済ならガンガン現金は減りますが、所有中はCFも薄ければ、売却頼み（キャピタルゲイン）が投資の中心となっていくのかもしれませんね。
インフレ路線が決まっているなら投資対象は「株」でも良いのではないかという気もしますが、やはり株は上げ下げが大きいですし、なにより融資レバレッジが効かないため、入金力が小さいと結果もそれなりです。
そういう点で、不動産のメリットは、個別性が非常に高いということです。
諦めなければ割安な土地がポロッと買えたり、プランがうまくハマって利回り9〜10％くらいの新築APが建てれたりすることもあるため、路線を大きく変更することなくこれからも前進していこうと思います。
人と比較せず、自分にできる最大限の投資を、バカみたいに繰り返していく。それでしか資産形成はできませんし、あまり他の投資に浮気せず、わたし自身は不動産に集中していこうと思います。
資材高＆金利高で、新築オワコンと言われる時代が来そうだからこそ、そんな時代に新築を建てられたら、圧倒的に一人勝ちすることも可能です。そもそも、誰でもできる投資に儲かる投資など無いのですから、混迷の時代からこそがんばってみるのも楽しいと思います。そういう所に歪みというものが生まれるものですからね。
最悪は、不動産を買わなくても、現金余力を繰上返済に当てればキャッシュフローは増えるわけです。そういう点でも借入を使った不動産投資は、大いに意義があります。時間をかけて他人資本を「自分資本」にシフトしてしまえば、怖いものは何もありません。そこまで到達するのが大変なのですが、できるだけプロセスを楽しみつつやっていきたいと思います。
ということで今月の活動報告は以上です。いつもお読みいただきましてありがとうございます！
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