こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
今月はガレージハウス2号の入居付けに一番エネルギーを投入しています。それ以外の物件は満室になって落ち着きました。
それでも、いまは完全に閑散期！厳しい時期ですので、空室を抱える大家さんは皆さんそうだと思いますが、まさに踏ん張り時という感じです！
ということで、さっそく今月の家賃収入と賃貸経営トピックスです。
【家賃収入と入居率】やっと光が見えてきた7月。
家賃収入は150万円ほど、経費差引後で142万円ほどです。ここからローン返済（約4割）があります。現在の、ローン残債は1億3,050万となっています。
月末時点の入居率は、27戸中 25戸で入居率92％となりました。
今月は戸建てが1戸埋まって、ガレージハウス2号が1戸空きました。これでガレージハウス2号は全空になってしまいましたが、いまお問い合わせを2件ほど対応中でどちらか決まったらいいなと祈る気持ちです（笑）
このガレージハウス2号は、いま思えば近隣の不動産会社のヒアリングがちょっと弱かったかなと反省しています。本来、ガレージハウスは母数が少ないので、競合他社の家賃相場が分かりづらいという難しさがありました。
しかし最近はガレージハウス賃貸も増えているので、近隣仲介さんにヒアリングするとそれなりに成約事例が出てくるようになってきています。今回も近隣のエイブルさんに聞いたところ、家賃10万〜12万円くらいのガレージハウスは比較的埋まっているが、15万円を超えると長期空室になっているという話がありました。
そこでペリカンの2号物件も6月末から家賃を落として対応する判断をしました。12万円まで落とすと流石に利回りが悪くなりすぎるので、13万円台での募集にして利回り8％後半を確保する作戦に切り替え。その結果、7月からはお問い合わせが徐々に増えてきています。
感覚的には今まで10日に1回くらいのお問い合わせ頻度でしたが、7月からは1週間に1〜2件に増えており、それに伴って内見希望も出てくるようになりました。相変わらず駐車場1台、前面道路が狭い点で見送りになることがありますが、それでも具体的な検討になる方も一定数いらっしゃいます。
とりあえず1件ずつ埋めるかしかないですが、他物件が満室なのはやはり精神的には楽ですね。引き続き、ガレージハウス2号に集中して、この7〜8月にしっかり結果を出せるよう頑張っていきたいと思います！
ガレージハウス3号の建物が完成しました！
外構がまだこれからなのですが、建物だけは7月中に完成となりました。
ざっと写真を掲載しておきますね。
今回は前回の反省を活かして、前面駐車場をしっかり確保しました。ガレージハウスは車2台持ちがけっこう多いので、そのニーズに対応できないと、かなりターゲット層が狭まってしまいます。
また写真では分からないと思いますが、向かって左側の車庫だけ幅を広くしています。なぜ左側だけ広くしたのか？どれくらい拡張したのか？については、感の良い人なら分かるかもしれませんね（笑）。
また新築アパート見学ツアーも開催しますので、そちらでは詳しくノウハウを公開できればと思っています。もし参加ご希望の方がいらっしゃいましたらお問い合わせフォームよりご連絡ください。優先的にご案内致します。
ガレージハウス3号は、対面キッチンにしました。前回はリビング8帖だったので泣く泣く壁付けキッチンにしましたが、3号はリビングが11帖ほど取れたため、迷わず対面式にしました。
このあたりは壁付けキッチンのほうが空間を広く取れるので賛否両論あるところですが、ペリカンはやっぱり対面式のほうが今風っぽくてカッコいいなと思っている派なので（笑）、10帖以上とれたら迷わず対面式にします。
あとお風呂を全面アクセント壁にしたり、寝室にリモートワーク用のデスクを造作するなど、見た目の高級感や使い勝手をかなり追求して内装仕様を考えました。
私の感覚ではガレージハウス1号（2LDK）が90点としたら、2号は60点で、今回の3号は80点くらいな感じかなと思います。「家は3回建てないと理想の家にならない」なんて言われますけど、まさに3棟目にして現在の建築費で建てられる1LDKのガレージハウスとしては、間取りも含めてほぼ完成形に近いかなと思っています。
家賃設定が難しいのですが、最初はちょっと強気で募集してみたいと思います。また弊ブログで進捗を共有したいと思いますので、乞うご期待ください。
腐らず前向きに投資を実践していくということ
直近の5月〜7月は、ガレージハウスの客付けに明け暮れた3ヶ月と言えると思います。まさに新築アパート投資の難しさを、実際肌で感じることができた貴重な3ヶ月でした。
というのも1棟目のガレージハウスが速攻で入居が決まったり、2棟目も1世帯はすぐに決まったので、そのうち決まるだろうくらいに考えていたのですが、現実は厳しかったですね。やっぱり商品には価値というものがあって、当たり前ですがその価値に見合った値段しか付きません。
そこに競合他社という存在があったり、細かい募集のテクニックももちろんあります。結果が出ないとき、商品の価値が低いのか？写真が悪いのか？募集チャネルが不足しているのか？家賃設定が高すぎるのか？など、考えだしたらキリがないのですよね。
けっきょく色々なことが重なって、結果が出たり出なかったりするわけですが、賃貸業では3ヶ月空室が埋まらなければ、なにか問題を疑わないといけません。半年間空室が続くようでしたら、完全に判断をミスっている可能性が高いです。
そんな時に即断即決で手を打てるか打てないかで、経営者としての資質が分かれるでしょう。私もまだまだ力不足ですが、この3ヶ月間はかなり数字で分析し改善を繰り返し、幾度となく現場に足を運びました。仲介さんの声にも必死に耳を傾けてきました。
そしてやっと少し結果が出始めたかなというのが、この7月だったのです。まだ満室になったわけでもないので浮かれてもいられませんが、良い経験ができた2023年の前半戦でしたね。引き続き、後半戦も頑張っていきたいと思います！
というわけで今月の報告は以上です。いつもご覧いただきありがとうございます。
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