こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
新年あけましておめでとうございます。本年もあすなろLIFEをよろしくお願いいたします。
昨年は、新築1号の竣工、新築2号3号の融資承認を達成することができました。また既存物件の安定稼働（入居率96.6％）とありがたい成果になりました。
ただ、過ぎたことは横に置いておきましょう。これからどのような戦略を描くか？どのような人生を送るか？のほうが100倍大事になってきますからね。
というわけで本記事では、2023年の戦略と取り組みについて、ペリカンの方針をまとめておきたいと思います。
2023年の購入戦略
2023年は、昨年仕込んだ土地2つのアパート建築（新築2号と3号）がメインになってくるのは間違いありません。
新築2号についてはすでに着工しており、外構まで含めた完成は2月末くらいになりそうです。間取りがあまり大きくない1LDKタイプのガレージのため、アパート外壁と外構計画に力を入れてバリューアップしているのが特徴です。
つづいて新築3号については、いま古家を解体中です。残置物も大量にありましたが、なんとか解体業者さんが格安で引き受けてくださいました。
こちらも1月中には解体を終えて、2月に確認申請、3月〜4月にかけて地盤改良と基礎着工という感じで、スムーズに行けば5〜6月にアパート建築、7月に外構完成まで持っていければというスケジュール感ですね。
2023年については、この2棟で前半戦はほぼ終わってしまいますので、秋から冬にかけて次の新築用地を仕込めればベストですが、そんなうまく行くかどうかは分かりません。
私自身については、今年は中古物件を買っている余裕はないだろうと思いますし、戦略的にも耐用年数超えの中古をたくさん増やしても、千葉の金融機関からは嫌われるだけですから、そこに触手は伸びないでしょう。
そんな感じで、今年は新築2棟の着実な稼働スタートと、次なる新築用地の物色。この2点になってくるでしょうね。
2023年の売却戦略
売却戦略における王道は、「銀行評価が低い物件を売って現金化し、利回りはそこそこでも銀行評価が高い物件を買う」です。
なぜなら、融資を使わない不動産投資というのは、安全で着実ではありますが、あまりにスピードが遅い特徴があります。融資を使うという点にフォーカスするなら、金融機関から評価の高い物件を買うというのが正解になります。
そこから逆行して、安易に安い物件を現金で買うという方向に振り切ってしまうと、目の前のキャッシュフローは5万円、10万円と微増するかもしれませんが、貴重な現金のロストと、将来的なレバレッジの芽を摘むことにつながりかねません。
というわけで、ペリカンは今年は売却にも積極的に取り組みたいと思っています。具体的には、所有している耐用年数超えのアパート1棟と戸建て1棟を売却に出す計画で考えています。
これによりキャッシュフローは一時的に下がりますが、得られた現金でまた土地を仕入れて新築を建てれば、1〜2年位のスパンではキャッシュフローは回復します。
なにより銀行評価の高い物件が増えて、評価の低い物件を減らすことができるため、これが一番の効果ですね。
そうやって売却と購入を繰り返すことで、5年〜10年スパンでは、新築・築浅がポートフォリオの中心になってきます。あとはキャッシュの温存をしていけば、いよいよ1棟あたり億単位の投資案件に入っていけるでしょう。
おわりに：未来を予測しても意味はない。足元を見つめ直そう。
これからは金利が上がるから、融資を引いての不動産投資は危ないという声が聞かれるようになりました。実際には、現段階では長期金利だけに影響があり、短期金利はまだすぐに上がるわけではありませんが、徐々に金利はあがっていく傾向にあるでしょう。
しかしながら、銀行もお金を貸すのが商売なのですから、誰かには貸さないと商売にならないわけです。これは今までもそうですし、これからもそうでしょう。
そういう意味では、不動産投資家である我々は、健全な賃貸経営をしてピカピカの決算書をつくり、常に金利1％台で貸してもらえるように努力することが一番大切になってきます。
投資なのでリスクに目をやることは大切ですが、その前に足元の経営が正しい方向で進んでいるのか、所有している物件の状態が良好なのか、しっかりと資産組み換えや現金温存をしているのか。こういったことに目を向けていかなければいけませんね。
経済をマクロで捉えることは有用なのですが、われわれは経済学者ではないのですよね。未来を予測することに、大した意味はありませんし、たとえ予想したとしても当たらないでしょう。
それより、むしろ、ミクロの世界（不動産投資でいえば地方ドミナント）で、しっかり勝ちつづけること、また自分の事業が健全なのかを見ていくことのほうが、何倍も大切になってきます。足元を見つめ直すということですね。
というわけで、2023年もどうぞよろしくお願いいたします。
以下、関連記事です。
▼自己資金300万円からできる不動産投資というテーマです。
▼私がやってきた手法についての総括ですね。
