こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
12月もありがたいことに満室です。新築アパートも1月末の内装完了に向けて動いているので、今回はそのあたりのご報告をしておきたいと思います。
まずは今月の家賃収入とトピックスからですね。
【家賃収入と入居率】12月も満室キープしています
家賃収入は114万円ほど、経費差引後で111万円ほどです。ここからローン返済（約4割）があります。現在の、ローン残債は6368万円（前月比ー24万円）となっています。
月末時点の入居率は、24戸中 24戸（入居率100％）となっています。
アパートで漏水発生！
12月上旬に、群馬のアパートで漏水被害がありました。
業者さんに見てもらったところ、どうやら2階のお部屋の排水系統に不具合が出たようで、直下の1階のお部屋に水ぬれ被害が発生していました。
調査してもらったところ、お風呂の排水管が破損していた模様です。1階のお部屋はもう10年近く住んでいただいている高齢の入居者さんで、キッチン天井と居室天井のどちらも濡れてしまいました。
築古物件を持っている方はわかると思いますが、築30年を超えてくると高確率で漏水のリスクが顕在化します。私もこれまで、計5回以上は給水・排水のトラブルに遭っていますね。
本件については、火災保険でなんとか事なきを得ましたが、原因によっては火災保険の適用にならないケースも多々あります。後日、この漏水の火災保険申請について、ブログで解説しようと思います。
新築アパートがだんだん完成に近づく！
新築アパートの工事ですが、12月大工→1月内装→2月外構の流れで進んでいきます。竣工は2022年の2月末になりそうです。
まだ内装工事前なので、クロス等が貼られていませんが、雰囲気だけ少し写真でお届けしてみたいと思います。
すでに外壁がほとんど貼り終わってました。今回は2LDK×2世帯のファミリータイプになりますので、建物正面にドアが並んでいる長屋形式になります。
ビルトインガレージです。2階にお風呂やキッチンがあるので、1階ガレージ天井内に給排水管が出てきます。もちろん、ここは天井ボードで塞がれますので綺麗になります。
リビングです。すでにキッチンが仕上がり、床もフローリングが敷かれていました。
キッチンは、ファミリータイプで2250mmあるので実際見るとけっこう大きかったです。食洗機付きにしています。リビングは南向きになっているので、日当たり良好です。
こちらは主寝室（7帖）と2階居室（4.5帖）です。
4.5帖の部屋は、子供部屋か在宅ワークルームのようなイメージでの利用を想定しています。造作机を作ってもらうので、子供も大人も勉強や仕事ができるのがポイントですね。
洗面所は900mmの大型の洗面台を導入しました。横に洗面ニッチを作って、収納力をUPしています。天井付近に大きめの窓を入れていますので、かなり明るい洗面所になりそうです。
お風呂はすでに完成していました。
ゆったりと入れる1坪タイプで、浴室乾燥機・お追い焚き付きです。窓を付けて、外光が入ってくるようにしています。
以上になります。
年明けに内装が仕上がるので、1月末〜2月のどこか週末で物件見学ツアーを開催しようと思います。ツアー詳細のご案内は、以下のLINE＠で先行配信いたします。
大変ありがたいことに毎回すぐ満席になるので、参加ご希望の方はご登録くださいませ。
今年の成果と2022年以降の投資方針について
- 好立地の戸建て購入×1軒
- 公庫コロナ融資1000万円借り入れ
- 三井住友トラストL＆Fのローン借り換え×1棟
- 土地から新築アパートの建築×1棟
今年のペリカンの投資成果はこんな感じでした。
今年の取り組みについて
上記のいずれにも共通しているのが「ペリカン法人の財務健全化」ですね。
これまで築古をひたすら11棟ほど買い増してきましたが、やはり入退去に追われたり、高金利の負担を感じたり、資金繰りに追われたりという場面があったので、今年はその対策を一つ一つ丁寧に実行してきました。
高利回り運営に傾倒していくと、どうしても単身物件（ワンルーム・1K）に投資しがちなのですが、それは自分の首を自分で絞める行為だと気づきました。単身は回転率が高いため、時間的・金銭的な流出がどちらも多いのですよね。
私の知り合いの大家さんでも、2K・2DK・1LDKだけに照準を合わせて、物件を買ったり新築したりしている方がいらっしゃいます。こういった物件は1K・ワンルームより競争力が高く、引っ越しも少ない傾向にあるので年間稼働率が良くなると仰っていました。
こういったアドバイスを聞いていたので、私も今年建築中のアパートは2LDKタイプにした経緯があります。
しかし、現在はウッドショックで建築費が高くなっており、新築アパートもファミリータイプの広めの間取りで設計すると、収支が合わなくなってきつつあります。
2022年以降の新築戦略について
そこで今後は1LDKタイプを視野に入れて、新築アパートを建てていくのが一つの解になりえると予想しています。
ただ1LDKは結婚すると退去になるという噂も聞きますので、広めの1LDKにしたり、ビルトインガレージにしたり、ペット共生系にしたりと長期安定入居になる工夫が必要になりそうです。
常々言っているように、不動産経営するからには、ただお金が儲かるだけの箱を作ることに私はぜんぜん魅力を感じません。先日もその点についてツイートしました。
資産を増やすことにはキリがありません。
例えばボロ戸建て買ったら、2棟目はアパート買いたい。その次は、土地から新築アパート建てたい。最後は、新築RC建てたい、ホテル業やりたい。
すべてやるには人生の膨大な時間を使うけど、お金を稼ぐ以外の目的も作っておかないとね、と思いますよ🙂
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) December 21, 2021
不動産事業は規模拡大により経営が楽になっていくため、みんな「規模拡大」だけを、とかく急ぎがちです。その結果、純資産やお金はだんだん増えていくかもしれませんが、その頃には自分自身もかなり年を取っているのですよね。
私は、不動産投資は社会貢献度の高いジャンルの事業だと考えていますので、もっと人の人生を幸せにできることは何か？を考えてこの事業を進めていくことで、見える景色が大きく変わるのではないかと信じています。
私自身は、まだまだスキルも資力も不足していますが、2022年も「入居者の人生を幸せにする住宅づくり」を心がけ、邁進していきたいと思います。
というわけで今年最後の報告ですが12月の報告は以上になります。最後までお読みいただきましてありがとうございました。
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