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50代からの不動産投資では遅いのか?

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最終完済年齢と、借入時の上限年齢がポイント

ローン商品には「最終完済年齢」というものがあります。たとえば、マイホームの住宅ローンは、 最終完済年齢が80歳になっているものが多いようです。これは平均寿命(男性81歳、女性87歳)が考慮されているのかもしれません。

 

不動産投資ローンともなると、この「最終完済年齢」が少し厳しくなります。

 

具体的には、最終完済年齢は75歳になっている商品が多いようです。一部80歳でも可能なローンもあるようですが、ノンバンク系が多くなります。また80歳としながらも、実質75歳くらいで見る金融機関もあります。これはあくまで「完済する年齢」であって、「借入時の上限年齢」という基準が別に存在しています。

 

住宅ローンだと70歳くらいまでOKの会社が多いようですが、不動産投資ローン(アパートローン)だと借入時の上限年齢は、60歳〜65歳が上限のようです。つまり早く始めるほど、融資期間も長く引くことができるということです。55歳で不動産投資をスタートすると、20年程度の期間で融資を引くことが可能ですので、十分キャッシュフローを得ることができます。

 

法人化すれば代表権の移譲が可能なので、最終完済年齢や借入時の上限年齢による融資期間の制約は無くなります。しかし一般的には、個人所有でスタートする人が多いでしょうから、この完済年齢や上限年齢は意識しておく必要があります。

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複利効果には時間がかかる

50代からの不動産投資でも十分な期間で融資を引けることが分かりました。しかし問題は複利効果が発生する時期です。

 

1〜3年くらいで不動産を転売してキャピタルゲインが出るようなお宝物件なら素晴らしいですが、通常は最低でも5年〜10年程度は所有してインカムを積み重ねて利益を出します。また5年保有すれば税金も長期譲渡所得になり、税率が39%→20%に半減するメリットもあります。

 

不動産投資は、ある程度規模が拡大してきたら、売却を織り交ぜながら手元キャッシュを厚くして再投資するのが王道です。そうして投資規模を大きくしていくことで、手元に残るインカムを雪だるま状に増やしていくのが、この投資の醍醐味でしょう。

 

つまり売却を絡めて再投資することで初めて「複利効果」を実感することができるのが不動産投資ということになります。先ほどの例で、55歳からスタートすると、複利効果を実感することができるのは早くて60歳〜65歳ですから、すでに老後になります。

 

融資活用ということで言うと、55歳スタートはけっして遅すぎることはありませんが、投資効果が出てくるのは老後からということです。理想を言うのであれば、30代〜40代で不動産投資をスタートしておくと、複利効果の実感も人生の早い時期に到来します

不動産投資の経験を積む期間も必要

世間に存在するメガ大家さんの中には、不動産投資スタートから数年で資産10億などという人もいます。

 

しかしながら、そういう人はもともと高属性(医者や士業)で年収が高かった人であったり、リーマン・ショック後に良いタイミングで高利回りのRCを購入し、売却で大きな利益確定ができたことで、手元キャッシュが厚くなり再投資が一気に進んだ人だったりします。こういう属性や時代に助けられた手法は、ある意味特別な例です。

 

通常は小さな頭金やあまり属性の良くないところから不動産投資をスタートする人の方が多いでしょう。物件を購入しても空室がなかなか埋まらず苦労したり、予想外の修繕が発生することもあります。したがって投資を開始して、特に最初の2〜3年は初めてのことばかりですので、その期間はスキルや経験を磨くことが何より重要になります。

 

不動産投資は、利回りやリターンが大きくなるのは、こうしたスキルや経験値の多寡による要素が大きくなるからです。したがって30代、40代など人生の早いうちから始めて、所有期間中に生じるトラブルを早めに経験するのは、とても意味のあることだと思います。

 

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