築30年超の戸建て再生事例

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。28世帯の戸建て・アパートの大家さんをしています。

 

一口に「戸建て投資」といっても、いろいろな種類があります。

 

ボロ戸建て、都市部の戸建て、賃貸併用住宅、戸建てのシェアハウス投資、サーファー向け賃貸、米軍向け賃貸、などバラエティに富んでいます。

 

つまり「ターゲットの違い」ということですね。

 

最近では、サラリーマンの1棟目に、地方RCや新築アパートを取得するというのは、簡単ではない時代になってきました。なぜなら、融資では自己資金2〜3割が最近のスタンダードになっており、資金量がモノ言う時代になってきたからです。

 

その点、戸建て投資のメリットは、比較的ロットが抑えられる(1000万円未満)のため、初心者でも検討しやすい金額帯であることでしょう。

 

そして、もう一つの大きなメリットは出口の安心感ですね。

 

地方でも、住宅需要のあるエリアなら安くマイホームを持ちたい層が確実に存在しています。このように買いたい人が多いエリアほど、出口で躓くリスクがかなり軽減します。

 

場合によっては、保有中ずっと家賃収入を得つつ、売却時にはキャピタルゲイン(売却益)も出る、というケースも稀ではありません。

 

戸建て投資は、ロットが小さくレバレッジが効く投資ではありませんが、堅実に投資を積み上げたい人には最適な投資と言えるでしょう。

 

というわけで今回は、地方エリアの戸建て投資について、Iさんの事例を元に「物件買い付け〜リフォーム事例までの流れ」を一挙にご紹介したいと思います。

Iさんとの出会い。そして初の物件取得へ

カフェ相談

 

Iさんとカフェ相談でお会いしたのが2018年の夏でしたね。一流企業にお勤めの、20代半ばのサラリーマンの方でした。お会いした印象は、とても聡明な、頭の回転の早い方だとお見受けしました。

 

将来的には個人事業で独立したいという夢もお持ちで、貯金もしっかりされていました(私がその年齢の頃は、貯金もほとんど無かったので、えらい違いです。笑)

 

カフェ相談では、1棟目は戸建て投資からスタートして、徐々にアパート等などへと規模拡大をしていきたいということで、私からは物件を探し方や、融資の組み方について詳しくお伝えしました。

 

早速、Iさんは物件を探し始め、ほどなくして埼玉県某市で良さそうな戸建ての情報をゲット!ダメ元で買い付けを出したところ、指値も効き、とんとん拍子で契約となりました。

 

この物件は、購入価格に対する土地値割合が9割もあったので、ほぼ土地値に近い好条件でした。

リフォームに苦戦するも無事完了。

築30年ということでかなりの痛みがあり、残置物付きでした。

 

キッチンはそのまま使えそうです。お風呂のドアが壊れたのか、前の所有者さんがプラチック板でドアを手作りしている、斬新なつくりになっていました(笑)

 

 

ペリカンも現場にお邪魔して、リフォームすべきポイントとリフォーム方法について、アドバイスをさせていただきました。築30年以上経っているので、それなりに痛みがありましたね。

 

 

ベランダの手摺も錆びています。このままだと近いうちに、折れてしまうリスクもあるので、修繕が必要になります。

 

 

戸建て投資で一番ポイントになってくるのは、リフォーム会社とプロパンガス会社の存在です。この2つをうまく活用することで、投資対効果が最大化します。

 

本物件では、交換部品がかなり多く発生しました。ざっと挙げると、、、、浴室ドア、玄関の内鍵、リビングのドア、ポストなどですね。

 

またシールが部屋のあちこちに貼られていて、ダイノックシートの施工免責が増えたことは、若干リフォーム費用を圧迫しました。

 

こうした細かいリフォーム箇所は、ベテラン大家さんであれば内見時にすぐ気づき、セルフリフォームで低コスト化することもできますが、はじめての1棟目では、正確なリフォーム費の判断が難しいですね。

 

しかし、それは「学びの機会」でもありますね。コスト削減を考えながら、うまく再生リフォームを進めることが大切です。業者に丸投げせず、自分の頭でも考えることが大切だと思います。

 

結果、リフォーム後は以下のようになりました。

 

 

まずお風呂のドアは新調し、ベランダのボロボロの鉄格子は塗装することで蘇りました。

 

 

クロスはほぼすべて新調し、一部アクセントクロスを入れています。水回り(キッチン・お風呂・トイレ)は交換せず、そのまま表層リフォームとクリーニングのみですね。

 

最後に、ニトリとIKEAで買ってきた装飾品でステージング完了。これで内見の準備が整いました。

 

 

本物件は、12月半ばから募集スタートして、1月中旬には子連れのファミリーからお申込みをもらうことができました。通常、年末年始は賃貸の動きは鈍いため、ほぼ「最短での客付け」に近いと言えるでしょう。

 

ご入居の方が飾り付けのカーテンを気に入ってもらえたらしく、残置物にしてもらえると助かるとのことだったので、プレゼントされたそうです。ステージングを頑張った甲斐がありましたね。

 

最終的な収支は以下になりました。

 

  • 物件価格:450万
  • リフォーム費:145万
  • 決定家賃:67000円/月
  • 実質利回り:13.5%

 

今回は、リフォーム費用が当初の到底より上がってしまいましたが、最終的には根本的な修繕ができたので、長く活躍してくれそうな物件になりましたね。

 

年間80万円の回収なので8年ほど運営すれば、購入価格+リフォーム費用はほぼ回収できます。その時点で売るのか、もう少し引っ張ってインカムを回収し、最後は土地で売るのかということになろうかと思います。

 

途中、リフォーム予算でかなり苦労されたIさんですが、メールでリフォームの途中報告も頂いていました。最終的に、賃貸のお申込みのご報告をいただいた時には、私も自分のことのように嬉しく安堵しました。

古家の再生は大きな社会貢献でもある

古家の再生

 

これから日本は、ますます家余りの時代になります。郊外の戸建ては、これからもどんどん売りに出るでしょう。

 

誰かが要らなくなった空き家を購入し、再生して、住居として蘇らせる。

 

これは立派な社会貢献と言えるでしょう。

 

住む人、事業家(投資家)、リフォーム会社、管理会社などすべてのステークホルダーが、便益や利益を得ることができます。

 

もちろん地方は人口衰退するから、投資としての将来性がないという論調もあります。でも、これをピンチと考えるか、チャンスと考えるかは投資家次第です。

 

私自身は、衰退する地方もあれば、残る地方もあると考えており、エリアを正しく選定することが最も大切だと考えています。

 

Iさんも、引き続き戸建て投資を進められるそうですので、ますますの投資のご発展を祈念しております。今後も投資仲間として、共にがんばりましょうね。

 

以下、関連記事です。

 

▼カフェ相談を承っております。ご興味のある方はどうぞ。

 

▼戸建て投資の3つの手法についてです。自己資金や投資方針によって取るべき戦略が変わります。

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