こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。地方で25世帯の戸建て・アパートの大家さんをしています。

 

今回は、戸建て投資の実践例です。

戸建て投資はリスクをある程度限定できる

一口に「戸建て投資」といっても、いろいろです。

 

地方築古戸建て、都市部の戸建て、賃貸併用住宅、戸建てのシェアハウス化、サーファー向け別荘賃貸、米軍向け賃貸、などバラエティに富んでいます。

 

ようするに「ターゲットの違い」ということですね。

 

サラリーマンの投資の第一歩は、地方RCや新築アパートからというのはあまりオススメしません。なぜならロットがそれなりですから、リスクも大きくなります。

 

その点、戸建ては痛い思いをしてもリフォームが数十万円上がるようなレベルです。けっして小さくはないですが、多少の現金があれば、耐えられます。

 

もう一つのメリットは出口の安心感ですね。地方でも、住宅需要のあるエリアなら投資家向けに売る以外の選択肢があるということです。買いたい人、買える人が多ければ、出口で躓くリスクが下がります。

 

株でいうところの板が厚いということです。

 

今回は、地方戸建て×リフォームの好例をご紹介します。

Iさんとの出会い。そして初の物件取得へ

 

Iさんとカフェ相談でお会いしたのが2018年8月。一流企業にお勤めの20代半ばのお若い方でした。お会いした印象は、とても聡明な、頭の回転の早い方でした。

 

将来的には個人事業で独立したいという夢もお持ちで、貯金もしっかりされていました(私がその年齢の頃は、貯金もゼロで必死に転職先を探していましたから、えらい違いです。笑)

 

カフェ相談では最初は戸建て投資からスタートして、徐々に規模拡大をしていくということで、物件を探す条件や、融資面のお話を中心に行いました。

 

Iさんは、ほどなくして埼玉県某市で戸建ての売り情報を得ました。

 

そしてダメ元で買い付けを出したら、かなりの指値が効き、とんとん拍子で売買契約まで進みました。取得価格に対する、土地値は9割。ほぼ土地値に近い、好条件でした。

 

リフォームに苦戦するも無事完了。

築30年ということでかなりの痛みがあり、残置物付きでした。

 

キッチンはそのまま使えそうです。お風呂のドアが壊れたのか、前の所有者さんがプラチック板でドアを手作りしている、斬新なつくりになっていました(笑)

 

 

 

 

戸建て投資で一番のポイントは、リフォーム会社とプロパンガス会社です。

 

本物件は、浴室ドア、玄関の内鍵、リビングのドア、ポスト、和室の砂壁など、かなり交換部品が多くなりました。また謎のシールがあちこちに貼られていて、ダイノックシートの施工面積が増えたことも誤算でした。

 

ベテランの大家さんであれば、内見時に気づいて適正な見積もりができたり、セルフリフォームで低コスト化できますが、はじめての1棟目ではこうした判断がなかなか難しいものです。

 

しかし、それは「学びの機会」でもあります。Iさんは何社か見積もりを取り直し、熱心にコスト削減策を考えながら再生リフォームを進めました。

 

結果、リフォーム後のアフターはこんな感じ。

 

 

 

エリアの相場賃料は6万〜65000円くらいのエリアでした。

 

結局、12月半ば過ぎから募集スタートして、1月中旬には子連れのファミリーからお申込みを無事ゲット。年末や年始直後はまだ賃貸の動きは鈍いため、ほぼ「最短での客付け」に近いと言えるでしょう。

 

しかも家賃は、相場より若干高めの金額でお申込みを頂けたそうですので、中途半端なリフォームではなく、掛けるべき所にメリハリを付けてリフォームができた結果だと思います。

 

リフォーム前に、私もIさんと現地で一緒に物件を見ましたが、彼女さんと2人3脚でクロスを選んだり頑張っておられて、微笑ましい光景でした。

 

実際に苦労されたのはIさんですが、メールでリフォームの途中報告も頂いていたので、賃貸のお申込みのご報告をいただいた時には、私も自分のことのように嬉しく安堵しました。

住まなくなった築古の物件再生は大きな社会貢献

 

これから日本は、ますます家余りの時代になります。郊外の戸建ては、これからも売りに出るでしょう。

築古の戸建てを購入し、再生し、住居として蘇らせる。

 

これは立派な社会貢献であり、住む人、事業家(投資家)、リフォーム会社、管理会社など関わるステークホルダーが相互に便益や利益を得ることができます。

 

Iさんは今後も戸建て投資を進められるそうですので、ますますの投資のご発展を心より祈念しております。今後も投資仲間として、共にがんばりましょうね。

 

以下、関連記事です。

 

▼戸建て投資の3つの手法についてです。自己資金や投資方針によって取るべき戦略が変わります。

 

▼私の戸建て投資の購入基準ついて、詳しく解説しています。

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