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あすなろLIFE

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【不動産投資】中古アパートの利回りと1年間に稼いだ利益額

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2017年の初め頃、木造×高利回りアパートという条件でずっと物件を探していました。内覧した物件もいくつかありましたが、購入に値するような良い出物はなかなかありませんでした。

 

そんな中見つけたのが松戸市のアパートです。価格は2000万円台前半。このアパートを購入したのが2017年4月ですから、早いものでもう1年が経ちました。

 

今回、このアパートを1年間稼働して得られた利益・利回りなどを纏めてみます。

物件スペックと利回り

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このアパートは、築12年で満室時の利回りが14%弱出ていました。最寄り駅から徒歩12分と駅近ではありませんが、比較的築浅であるということと、最寄り駅から東京まで30〜40分の通勤圏内であることは一つの強みなっています。

 

周りはスーパー、コンビニ、ドラッグストア、チェーン系の飲食店などが徒歩圏にあることので車が無くても生活はできる立地です。物件スペックは、単身用1Kが6世帯という、小ぶりな部類です。

 

このアパートは購入前後に、実はいろいろなトラブルがありました。売買直前まで6戸満室でしたが、決済直前で1部屋退去、もう1部屋が長期滞納中であることが発覚しました。

 

また敷地内に放置自転車や残置物があったり、下水管から近隣の民家に漏水トラブルがあったりと、運営中はそれなりに苦労も経験しました。

 

この1年間で結局5部屋入退去が出たことで、リフォームや広告料もそれなりに掛かっていますが、募集すれば1ヶ月程度(遅くても2ヶ月以内)にはお申込みが入ることは助かっています。

 

依頼している管理会社の客付け力が強いことと、エリアで築浅物件の中では、割安に家賃設定をしていることで、ほぼウェブ問い合わせからの内見でお申込みが入ります。

 

では、1年間でどれくらいの利益が出たのか、ざっくり計算してみます。

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家賃収入&経費

ここでは2017年4月に物件取得してから、1年間のすべての収支計算をしています。取得時の一時的な税金(取得税)は除いています。※2017年5月〜2018年4月

 

 【家賃収入】

  • 収入 2,793,152円

【経費】

  • 管理費 103,518円
  • 入退去に伴うリフォーム費 121,285円
  • 広告料 115,560
  • 浄化槽代 41,040
  • その他 34,748
  • 固定資産税 140,800円
  • ローン返済 1,069,184

   経費合計:1,485,335

 

この1年間で6世帯中5世帯の入退去がありました。満室アパートを購入した後に、買った直後からどんどん空室が出るというのはよくあることです(笑)

 

6世帯で、平均居住年数が2年なら年間3件、平均3年なら年間2件の入退去があるということですから、昨年はだいぶ効率が悪い年でした。その分、入れ替わりによるリフォームでバリューアップは図れたということです。

 

現在は満室になっていますので、これからは安定稼働してくれるものと思います。リフォーム費用は敷金・積立金等を充当できたので、だいぶ軽減されています。

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中古アパートが1年間に稼いだ利益額

1年間の最終利益(手残り)は1,307,817円でした。この130万+ローン元本返済が42万円程度あったので、純粋に資産化したのは172万円ということになります。

 

購入価格が2000万ちょっとだったので、初年度の利回り(手取りキャッシュフロー)は8.2%ということになりました。

 

なお今年は入退去が落ち着き、経費も抑え気味にできれば、ローン返済後の手取りベースで9%近い利回りを出せると考えています。

 

賃料は地域最安値ラインで貸しているので、築10年代(あと7年くらい)は現行賃料で戦えます。築20年以降は、多少家賃が落ちても、ローン返済比率は40%台で行けそうなので、問題なく運営できる見込みです。

終わりに

アパート経営をやっていると常に気になるのがアパートローンを使った融資と元本返済スピードです。特に長期間(20年以上)かつ高金利(3%前後)でローンを引くと、元本返済がなかなか進みません

 

この松戸アパートの場合、買値が安く、頭金も2割入れているので6世帯中3世帯の稼働で黒字に持っていけますが、ローンの金利負担はそれなりに大きいですね。

 

ローン金利は毎月の返済額に隠れてしまっていますが、資産化のおいてはかなり障壁になります。初心者の人は心得ておくべき事実です。

 

 

低属性のサラリーマンが不動産投資をスタートする場合、200万円〜500万円程度の自己資金と公庫・ノンバンクの活用により、キャッシュフロー重視の不動産投資からスタートするのが一つの道になります。

 

自己資金が少ない場合は、長期でフルローン融資を組まざるを得ない状況もありますが、購入後は、早めに家賃収入で投下資金を回収してしまうのが王道です。その際、物件が中途半端な利回りだと、再投資も繰上返済も進まないので注意しなければいけません。

 

そして数年後に売却を織り交ぜて、一気に現金化してしまうことでB/Sを改善するのが次のステップです。

 

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不動産投資が、資産を増やすゲームだとすれば、最終的には、自然とキャッシュが貯まるようになり、そのキャッシュだけで今度は再投資が進む段階まで来れば、ほぼゲームクリアです。

 

そのレベルになって初めて、今度はエリアを都市部に移したり、高利回りから資産性の高い物件へと組み替えていくことになります。

 

そこまでけっこう時間が掛かる印象ですが、早い人なら10年程度。遅い人でもコツコツやれば20年もあれば十分到達可能だと考えています。その頃には不動産投資のスキル・経験も飛躍的にUPしているはずです。

 

まずは最初の数棟をうまく買い進めて、売却ができる段階までたどり着く売却によりキャッシュポジションが上がったら、どんどん資産組み換えor規模拡大をしていく。

 

これが不動産投資における一番ポピュラーかつ王道の方法です。

 

賃貸業を生業にしていく覚悟であれば、そこに到達できるようよう最低でも5年は、必死に考えて行動して、結果を追い求めるべきだと思っています。

 

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