こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
私がはじめて購入したアパートは4世帯の小さいアパートでした。最初に2室の空室を埋めるだけでも大変でした。
リフォームが完了しても、管理会社から「問い合わせが少ないですね」と言われて、胃が痛い日々だったのを覚えています（笑）
人はお金を儲ける喜びより、損をする恐怖のほうが大きい生き物だと聞いたことがあります。その時の私の心境はまさにそんな感じでした。ローン返済もあるし、どうしようかな。。。と当時は本気で悩みました。
このように、融資を引いて物件購入するのは、常にプレッシャーと隣り合わせです。しかし、そのハードルを乗り越えると他の投資にはない圧倒的な高利回りを実現できることがあります。
というわけで今回は「1棟目のアパートにして、20％近い高利回りアパート投資」を実現された方の事例をご紹介します。
空室の多い雨漏りアパートへのチャレンジ
KTさんとはカフェ相談でお会いしました。1棟目に戸建てを取得後、2棟目は築古アパート投資をすべく、物件を探されていました。
なんとしても高利回り物件を実現したかったKTさんは北関東なども含めて、かなりエリアを広く物件検索されていました。
でもなかなか良い物件は見つかりません。しかし、1ヶ月位経ったある日、関東の某市で1千万円台のアパートが出ているのを発見しました。スペックは6世帯で、3DK・2DKの混合の共同住宅です。
すぐに内見のアポを取得して、現場に向かいました。
その時、撮影した写真がこちらです。
本物件は、6世帯中2世帯入居と空室率が高くなっていました。
室内は、かなりひどい痛み具体でしたが、売り主は物件に気持ちが無かったのが、なかなか修繕していなかったですよね。
はじめてのアパート投資にも関わらず、これを見て取り組もうと思ったKTさんは、かなりのチャレンジ精神です。おそらく「損する恐怖より、儲ける期待感」が上回ってしまったのかもしれません。笑
でも、不動産投資というのは苦労しなければ大家力は磨かれていきませんね。勝手に融資がついて、それなりにリフォームしたらすぐに満室になる、という夢物語はないのです。
身についた経験と知識は、必ずその後の物件購入や運営面でも活きますから、それなら最初に苦労しておくのも良いことだと思います。
もちろんKTさんは無謀に挑戦したわけではなく、再生費用の見積もりを何度も取りながら、ずっと格闘していらっしゃいました。私のところにも何度もメールでご相談いただきましたが、その熱意はすごかったです。
最後は、自分できるDIY（塗装やカッティングシート等）も実施し、コスト削減も怠りませんでした。その不屈の根性が、この物件への再生につながっていくことになります。
リフォーム後は清潔感溢れる空間に
リフォーム後の写真がこちら。
築古によくある古びたアパートでしたが、全体的に清潔感のあるイメージに仕上がりましたね。
アクセントクロスも万人に受けそうな色を選ばれていらっしゃって、爽やかな印象です。
お風呂とトイレも、ダイノックシートと1000番クロスで、うまく見栄えを出しています。これなら、この物件を気に入って、内見したいという方も増えるでしょう。
キッチンはそのまま活用されています。ここはコスト削減部分です。換気扇・洗面台は、かなり古めかしい年式のものだったので、すべて新調されています。
このようにコストを掛けるべき部分と、そのまま活かす部分をうまくバランスを取ることが大切ですね。全部リフォームするのは簡単ですが、家賃での回収に時間がかかってしまいますからね。
本アパートは、購入時点で6世帯中2世帯の入居でしたが、募集スタートして2ヶ月で5世帯入居まで回復しました。残る1世帯もそう遠くない日に実現するでしょう。
この物件は1000万円台の小ロットではありますが、満室になれば利回りは20％弱出るようです。これなら、1棟目にしては大成功と言えるのではないでしょうか。
2DK・3DKという、間取りが大きめなのも客付けがスムーズに行ったポイントでしたね。
KTさんにとっても、この再生リフォームはかなり自信に繋がったでしょう。今後のKTさんのご活躍を楽しみに見守らせていただきます。
私も負けないよう、投資継続をがんばります。共にがんばりましょうね。
築古アパート投資のポイントまとめ
地方の築古アパート投資は、以下の4つがポイントだと言えるでしょう。
- 立地をしっかりマーケティングして物件購入する
- 安価なリフォーム会社、プロパンガス会社とタッグを組む
- 客付けに強い管理会社を見つける
- 決まる募集条件をつくる（家賃・初期費用・キャンペーン特典など）
上記のとおりです。
この4つをいかに精度高く行えるかで、客付けスピードや利回りが変わってきます。ただ築古投資で、忘れてはいけないことは「とにかく割高な水準で買わないこと」。これに尽きますね。
築古アパートを中途半端な利回りで買ってしまうと、利回りが低くてキャッシュ回収に時間がかかります。また売却しようにも、利回りを高くしてないと売れないので、売却価格も下がります。
大切なのはイールドギャップをしっかり確保することですね。私の基準は10％のイールドギャップを取るよう心がけています。
（参考）中古のアパート経営は利回り13％以上あると失敗しにくい【実例アリ】
逆に、安く買っていれば負けない投資ができます。多少リフォーム費が上振れたり、家賃が下がってもそんなに痛くありません。これは私も何度も経験していることです。
高利回り不動産投資のメリットは、とにかく速いペースで回収が進むことです。それが、この投資の一番の醍醐味ですね。
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