(アパート投資の事例)雨漏りを修繕して高利回り不動産投資を実現!

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

私がはじめて購入した1棟目アパートは4世帯の小さなアパートでした。最初に2室の空室を埋めるだけでも大変でした。

 

管理会社から「問い合わせが少ないですね」と言われただけで、けっこう胃が痛い日々だったのを覚えています。

 

人は儲ける喜びや期待より、損をする悲しみや恐怖のほうが大きい生き物だと聞いたことがあります。

 

その時の私の心境はまさにそのような感じでした。

 

融資を引いて物件購入する不動産投資は、常にプレッシャーと隣り合わせです。しかしそのハードルを乗り越えると他の投資にはない圧倒的な高利回りが得られることがあります。

 

これがあるから不動産投資はやめられませんね。経験を付けば、どんどん困難を乗り越えられるようにもなります。

 

今回は、1棟目のアパートにして高利回りを実現された方の事例をご紹介します。

空室の多い雨漏りアパートへのチャレンジ

KTさんとはカフェ相談でお会いしました。1棟目に戸建てを取得後、2棟目は築古アパート投資をすべく、物件を探されていました。

 

なんとしても高利回り物件が欲しかったKTさんは北関東なども含めて探していました。でもなかなか良い物件は見つかりません。

 

しかりある日、関東の某市で1千万円台のアパートが出ているのを発見しました。スペックは6世帯で、3DK・2DKの混合。

 

内見した写真を撮って送ってもらったのがこちら。

 

 

本物件は、6世帯中2世帯入居と空室率が高くなっていました。

 

そして最大の問題は、雨漏りです。

 

かなりひどい状況でしたが、売り主は物件に気持ちが無かったのが修繕していませんでした。

 

 

はじめてのアパート投資にも関わらず、これを見て取り組もうと思ったKTさんはかなりのチャレンジ精神です。

 

おそらく「損する恐怖より、儲ける期待感」が上回ってしまったのかもしれません。笑

 

でも、不動産投資というのは苦労しなければ大家力は磨かれていきませんね。勝手に融資がついて、それなりにリフォームしたらすぐに満室になるような夢物語はないのです。

 

身についた経験と知識は、必ずその後の物件購入や運営面でも活きます。

 

もちろんKTさんは無謀に挑戦したわけではなく、再生費用の見積もりを何度も取りながら、ずっと格闘していらっしゃいました。

 

また最後は、自分できるDIY(塗装やカッティングシート等)も実施し、コスト削減も怠りませんでした。その不屈の根性が、この物件への再生につながっていくことになります。

リフォーム後は清潔感溢れる空間に

リフォーム後の写真がこちら。

 

築古によくある古びたアパートでしたが、全体的に清潔感のあるイメージに仕上がりましたね。

 

アクセントクロスも万人に受けそうな色を選ばれていらっしゃいます。

 

 

お風呂とトイレも、ダイノックと1000番クロスでうまく見栄えを出しています。

 

 

キッチンはそのまま活用されています。換気扇・洗面台は新調されたようですね。

 

このようにコストを掛けるべき部分と、そのまま活かす部分をうまくバランスを取られていらっしゃいます。

 

 

本アパートは、購入時点では6世帯中2世帯の入居でしたが、募集スタートして2ヶ月で5世帯入居まで回復しました。

 

残る1世帯も入居希望者さんがいるようなので、無事満室になることを祈るばかりです。そう遠くない日に実現するでしょう。

 

この物件は1000万円台の小ロットではありますが、満室になれば利回りは20%弱出るようです。

 

1棟目にしては大成功と言えるのではないでしょうか。2DK・3DKという間取りが大きめなのも良かったですね。

 

KTさんにとっても、この再生リフォームはかなり自信に繋がったのではないでしょうか。今後のKTさんのご活躍を楽しみに見守らせていただきます。

 

私も負けないよう、投資継続をがんばります。共にがんばりましょうね。

地方アパート投資のポイント

地方のアパート投資は、以下の4つがポイントかなと思っています。

 

高利回りアパートを作るポイント
・立地を適正にマーケティングして物件購入する
・安価なリフォーム会社、プロパンガス会社とタッグを組む
・客付けに強い管理会社を見つける
・決まる募集条件づくり(家賃・初期費用など)

 

上記のとおりです。

 

この4つをいかに精度高く行えるかで、客付けスピードや利回りが変わってきます。

 

ただ築古投資で、忘れてはいけないことは「割高な水準で買わないこと」。これに尽きますね。

 

築古アパートを中途半端な利回りで買ってしまうと非常にキツイです。

 

大切なのはイールドギャップをしっかり確保することですね。私の基準は10%のイールドギャップを取るよう心がけています。

(参考)中古のアパート経営は利回り13%以上あると失敗しにくい【実例アリ】 

 

逆に、安く買っていれば負けない投資ができます。

 

多少リフォーム費が上振れたり、家賃が下がってもそんなに痛くありませんね。これは私も何度も経験していることです。

 

あと、不動産投資はマラソンのようなもので、長期での資金回収を考えるということですね。

 

とりわけ築古×高利回り不動産は、速いペースで資金回収が進みます。それがこの投資の一番の醍醐味ですね。

 

以下、関連記事です。

 

▼1棟目はアパート投資より小ロットの物件がおすすめです。戸建て投資はその代表でしょう。

 

▼不動産と株式配当は安定したインカム収入が醍醐味です。大きくなればリタイアも見えてきます。

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