こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
今月は5棟目新築アパートの融資実行＆引き渡しを迎えます。また7月末に退去があった空室の客付けを実施しています。それ以外は、家族と旅行に行ったり、お盆はゆっくり過ごしました。
ということで、さっそく今月の賃貸経営状況とトピックスです。
家賃収入と入居率について
家賃収入は180万円でした。ここからローン返済（約4割）があります。現在の投資総額は2億2752万円、ローン残債は1億6665万円となっています。
8月の入居率は、558/589（19部屋×31日）＝94.7％となっています。年間稼働率は、4379/4617＝94.8％となっています。
7月末という最悪の時期に新築アパート3号で退去が発生したのですが、8月頭にクリーニングと痛みのある箇所の補修をして募集したところ、すぐに2組ほど内見が入りどちらからもお申し込み希望を頂きました。
このお客様は9月上旬入居になりますから、空室期間は1ヶ月くらいで済みました。閑散期の8月としては上々の出来だったと思います。これで抱える空室は、今月末竣工する5棟目新築APだけになりますので、そこの客付けに集中できそうです。
競争力の高い「新築アパート」なら実質満室を維持できる
今回は「競争力の高い新築アパートを建築すれば、退去があったとしても実質満室を維持できる」という話をしてみたいと思います。前回のペリカンの不動産投資セミナーでも触れたことでもありますが具体的に書いてみたいと思います。
まず背景ですが、新築アパート3号で7月末に退去が発生したことは上記のとおりです。退去日が7月31日で、お申し込みが入ったのが8月10日、実際の入居は9月8日になりました。この間1ヶ月ちょっと。
その結果、今回の退去にかかった支出は以下のとおりです。
- クリーニング代 36,000円
- 広告料 143,000円
- 空室損 172,666円（8/1〜9/7 の家賃ロス）
◆合計：351,666円
退去部屋（1LDK）のクリーニングとエアコン洗浄1台で36,000円かかりました。クロスの汚れや補修が少しあり、私がコーキング等で対応した部分はありましたが、新築から1年半しか経過していないので大きな修繕はありません。これが新築アパートの強みでもありますね。
目立った出費としては、仲介店さんへの報酬として広告料143,000円（家賃1ヶ月＋税）をお支払いしたことと、一番の支出は実は空室損として1ヶ月ちょっとの家賃ロス（172,666円分）があります。合計で351,666円というのが、今回の退去に要した支出ということになります。
次に収入面です。ペリカンの所有物件は、2年以内の短期退去は家賃2ヶ月をいただく契約（短期解約違約金）ですので、280,000円（家賃2ヶ月分）いただいています。それ以外に、原状回復費として償却扱いで159,500円ほど頂く契約になっていますのでこれも収入になります。合計で439,500円の収入となりました。
収入439,500円ー支出351,666円となりますので、トータルでは87,834円のプラスで着地することになりました。
つまり入居から2年という短期解約違約金設定をすることにより、今回のような短期退去が発生した場合のほうが売上が大きくなるという逆転現象が発生しているわけです。
もちろん今回は退去7/31→お申し込み8/10→入居9/8とスピード入居だったことも勝因ですが、もしここが夏の閑散期で2ヶ月3ヶ月など空室期間が長くなると、マイナス着地を免れることは難しくなります。
しかしながら、ペリカンは毎回この空室ロスを1ヶ月程度で抑えることができているため、ほぼ実質満室状態か、もしくは今回のように早く入居が決まれば売上プラスで着地することが多いです。そのために立地・設備・お部屋の内装等にこだわっているわけで、アパートの競争力を担保する部分には、毎回心血を注いでいます。
またもう1点。今回は1年半での解約だっため違約金収入が大きく貢献してくれましたが、これが入居から2年以上経っていると短期解約違約金はもらません。しかしここについても、2年経過すると今度は更新料として、家賃1ヶ月分（家賃14万円程度）がもらえるため、これはプラス要素になります。
ペリカンは自主管理で、契約更新も自分もやっているため、更新料収入をまるまる頂くことができます。もし管理会社が入っていると、更新料収入の「50％＋税」は管理会社に支払いますので、この更新料収入も馬鹿になりません。
もし4〜5年とそれなりに長くお住い頂けるなら、更新料収入がもう1回入りますし、そもそも1LDKの単身・DINKS向け物件で4〜5年住んで頂けるなら、全体入居率も高く維持できますので問題ないと考えています。
このように入居1〜2年は短期解約違約金、2〜3年は自主管理＋更新料満額で売上ショートをカバーし、入居4〜5年となると更新料2回分＋高い入居率を維持という座組で、どういった期間でも売上が大きく減らないよう工夫しています。
けっきょく新築アパート投資の一番の要諦は、退去が出た時に次がすぐ埋まるか？という一点だけだと考えています。退去のたびに3ヶ月も4ヶ月も毎回空室が長引いてしまうようなことがあると、一気に稼働率が下がり、売上ダウン要因になりこの展開が一番キツいです。
ですから、入居待ちが出るくらいまで「物件価値」を引き上げていくことがもっとも重要な活動になります。裏を返せば、物件価値を高くできれば短期解約違約金も強気の設定ができますし、築年が進んでも賃料水準をあまり落とさず募集できます。
空いたらすぐに入りたいというお客様がいれば安心ですし、しっかりと顧客が価値を感じれる物件であれば、将来的に需要が減少していく地方エリアにおいても、中長期的に賃貸経営を成立させることができると考えています。
余談ですが、ペリカンは新築アパートの融資期間を20年くらいで組んでいますので、新築から10〜15年満室に近い状態で経営できれば、その時点でローン残債は1/2〜1/3近くまで減らすことができ、借金のリスクはだいぶ回避できます。その時点で、手元資金で繰上返済して無借金物件を作るのも良いかもしれませんね。
このように物件価値・自主管理・融資期間の3つを組み合わせて、実はかなりリスク回避に焦点を置いた投資戦略で進めており、堅実に利益を積み重ねることを第一にしています。
今月は千葉の養老渓谷に旅行に行ってきました！
毎月の旅行を目標にしたいということは先月のブログでも書きましたが、8月は千葉の養老渓谷（粟又の滝）に旅行に行ってきました！
自然が豊かで、山がほとんどない千葉でもこんな素敵な渓谷があるんだとビックリしましたが、子どもは川遊びを存分に楽しむことができました。夜はエアビーで予約した近くの古民家に宿泊し、家族でBBQを楽み、大自然を満喫できてとても良い思い出になりました。
来月は両親と一緒に北海道に旅行に行く予定で、そちらも楽しみです♪今後も月1回の旅行を目標に、日々の賃貸経営を頑張っていきたいと思います。
ということで今月の活動報告は以上です！お読みいただきましてありがとうございますm(_ _)m
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