こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
今月は新築4号の募集をテコ入れしつつ、5棟目の間取りを作成しています。合間で、子供と二人で私の地元広島に帰省したり、何かとあわただしい月間になっています。
ということで、今月の賃貸経営状況とトピックスです。
家賃収入と入居率について
家賃収入は133万円ほどです。ここからローン返済（約4割）があります。現在のローン残債は、1億4954万円となっています。月末時点の入居率は、16戸中 19戸で入居率84％です。
今月は直近で竣工した4棟目ガレージハウス2部屋と、12月から空室になった1棟目ガレージハウスの1部屋の合計3室の空室があり家賃収入が大きく減ってしまいました。
この3部屋だけで月45万円くらいの減収になるので、早めに埋めていきたいところです。
新築4号の募集状況に動きが！？しかし新たな退去発生！
まずは賃貸募集をスタートした4棟目新築ガレージハウスについて。
エコーズを見てもアクセスが減ってきたし年内は厳しいだろうなと思っていたのですが、クリスマス前に内見を1件ゲットしました。法人登記して事務所利用したいという具体的な内容だったので期待に胸が膨らみました。
当日、仲介さんにこちら連絡して案内の注意点など伝えて待機。内見時に鍵が開かないというトラブルがありましたが、なんとか入室して見てもらうことができました。
そのまま気に入ってくださり、当日お申し込みいただきました。まだ保証審査中なので契約確定となるか分かりませんが、年明けに契約を進めていくことになります。
しかし12月は悪いニュースもありました。1棟目のガレージハウスのほうで、1月末退去予告が来ました。こちらは1年弱の入居となってしまいましたが、実は事前に退去が来ることは薄々わかっていました。結婚や出産等ではありませんが、おめでたい理由なので応援したいと思います（笑）
これで1棟目ガレージハウスは、来年2月から全空状態となります。幸いにも短期解約違約金2ヶ月もらえるのと、春の賃貸シーズンなので、2〜3月でしっかり埋めていければと思います。
賃貸マーケットはすでに年末年始ムードに入った感じなので、もう年内は動かないでしょうね。おそらく年明けは1月中旬くらいから一気に賃貸マーケットが動き出すと思いますから、ぜひ快進撃を期待したいと思います。
2024年の投資成果について
今年の投資成果は、以下のようになりました。
- 4棟目新築アパートの完成
- 5棟目新築アパートの融資承認（竣工2025年5月頃）
- アパート1棟、戸建て1棟の売却
今年はアパート10世帯と戸建て1棟を売却しました。満室時家賃収入は、昨年2023年末が月186万円だったのが、2024年末では月179万円となり、昨年と比べてあまり変わっていません。
2025年に5棟目新築アパートが竣工すると月額家賃200万円を超えていく見込みのため、今後は年間家賃も2500万、3000万円と純増状態に入っていきます。
来年のペリカンの目標は、まずは年間家賃3000万円に達することでしょう。その時のキャッシュフローは年1300〜1500万程度を目指したいと思います。
ポートフォリオ的には、全体家賃収入に占める新築アパートが6〜7割を占めるため、突発的な修繕が出にくく、安定した収入基盤となりそうです。以前は築古ばかりで修繕費がかなり掛かっていたのが、これでだいぶ経費が読めるようになります。
ただ新築アパートをずっと建て続けると、どうしても頭金に2割程度かかり毎回1000万弱ほど飛んでいくのは辛いものがあります。新築プロジェクトも次で5棟目になりますが、合計で4800万円ほど自己資金をつっこんでいます。いろいろ物件を売ったり、個人→法人へ役員貸付をしたり工面していますが、毎回キャッシュを用意するのが非常に大変です。
しかしそのおかげで新築中心のポートフォリオへ転換できました。以前はノンバンクと公庫くらいしか相手にしてもらえませんでしたが、今は地銀・信金さんと取引スタートできています。3％前後だった平均金利も、1％台まで下がりました。
まあ捨てるものあれば、得られるものがあるということですね。現金は一気に出ていきましたが、安定した収益基盤と金融機関さんとのリレーションが構築できたわけです。
とくに私の投資マーケットである千葉エリアだと、金融機関が耐用年数超え物件への融資をやりたがらない傾向が強いです。
そのため築古から新築へのシフトを迫られたのが2021年頃。そこから足かけ3年で、やっと形になってきました。しかし、まだ登山でいうと5合目です。現在は10年で10棟の新築アパートを建てる目標で進めているため、のこり5棟建てる必要があります。
引き続き、課税業者にならない程度に売却をたまに入れつつ、新築アパートを増やしていきたいと思います。いまのように物件をコツコツ増やす時期は、現金は出ていくばかりですが、それらを売る頃（5〜10年くらい先）にはまた現金が回復するでしょう。
そんな事を考えると不動産投資は5年〜10年くらいのサイクルで、だんだん大きくなるビジネスと言えますね。それ以上にスピード感を出していくためには、他の事業の柱を作るしかありません。
ペリカンの私生活では、来年は第二子も生まれますから、私のライフスタイルも変化します。2年後あたりから妻の事業をサポートする可能性もあります。こんな感じで40代前半は子育てと資金繰りに追われていますが、家族も増えて幸せいっぱいでもあります。
不動産投資は自分が優位を取れるエリアで、手堅く勝ち星を重ねれば良いだけです。あせらず自分のペースで、ひきつづき新築中心に規模拡大していきたいと思います！
ということで2024年の活動報告は以上です♪みなさま良いお年をお過ごしくださいませ＼(^o^)／
以下、関連記事です。
▼新築アパートの出口戦略についての私見です。
▼カフェ相談・オンライン相談を開催中です。ご興味のある方はどうぞ！
