【2023年9月の家賃収入】買えない時期は「自己資金」を貯めよう！

2023年9月21日 2023年9月21日

こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。

今月は3棟目新築アパートがほぼ完成しました。現在は内外装の手直し中で、10月頭には引き渡しになるので、先行して募集開始しています。まだお申し込みは頂けてませんが、反響が取れるように募集条件や写真を改善しています。

ということで、さっそく今月の家賃収入と賃貸経営トピックスです。

【家賃収入と入居率】

家賃収入は167万円ほど、経費差引後で155万円ほどです。ここからローン返済（約4割）があります。現在の、ローン残債は1億2,939万となっています。

月末時点の入居率は、27戸中 26戸で入居率96.2％となりました。

法人で所有する戸建て4号で退去が発生しました。5年ほど同じ方に借りていただいてましたが、今回マイホームを購入したようでご退去の運びとなりました。小さなお子さんもいたので、新居への引っ越しはさぞ嬉しいことでしょうね！

さて、この物件は大規模修繕が控えていることから、賃貸と売却両面で検討しましたが、今回は売却の方向で考えています。すでに売買仲介さんに依頼済みです。

築古を売却し、どんどん新築にシフトしていく！これがペリカンの目下の戦略となっております。

昔は持ち切る戦略も考えていましたが、今は方針がだいぶ変わりましたね。金融機関にも同じ説明を繰り返していますので、引き続きこの方針に則ってポートフォリオ構築をしていこうと思います。

新築アパートの「募集写真」の撮り方をいま一度考える

これまで募集写真を撮るときには、空間を広角で撮影する、明るい印象の光量で撮る、の2点くらいしか意識していませんでした。

ただこれだとそれなりの写真にはなりますが、物件の雰囲気がうまく伝わらない場合があるんじゃないかというのが最近の思うところです。とくに物件のこだわりや奥深さをもっと伝えるためには、撮る角度や光量など工夫が余地がありそうな気がしています。

そんなことを考えながら、ネットの色々な物件を見て新築アパートの写真撮影も工夫してみました！

例えば、以下のような感じですね。

こちらのトイレの写真は、もともと左の写真のように斜め上から撮影していました。目線の位置から撮影するとこうなりますよね。

でもこの空間の魅力（最大のPRポイント）ってヘリンボーンの床材なのかなと。したがって、下から撮ってみたのが右の写真です。このほうが床面積が増えて、印象が良くなると考えています。

もう一つ例を出しますね。

ガレージの写真は今まで左のように、とにかく明るい雰囲気を意識して撮影していました。しかし、重厚感や奥深さを感じさせるなら右の写真もアリかもしれませんよね。

実際に車を置いて撮影してみると、よく分かります。左の写真もぜんぜん悪くないのですが、右の写真のほうがより「深みや高級感（ラグジュアリー感）」をアピールすることができます。

そうです！写真は明るく撮るだけがベストとは限りません。

こういった細かい変更を加えながら、いまは募集写真の改善をしているところです。10月頭には引き渡しになりますので、9月中にお問い合わせがコンスタントに来るようにしたいですね。せっかく愛を持って作り上げた物件ですから、客付けのところまで抜かり無くやっていきたいと思います。

実際の反響数値ですが、9月はこの写真対策によりお問い合わせが6件ほど増えました。内訳はエンドから3件、業者入電が3件ですね。ガレージハウスはアクセス数からのお問い合わせ率がものすごく低いと感じているので、写真が悪いとぜんぜん内見予約が取れない（＝なかなか埋まらず長期空室になる）という印象があります。

引き続き、早期満室にむけて、いろいろ試行錯誤していきたいと思います。

買えない時期は「自己資金」を貯めましょう。

私自身、サラリーマン時代は年収400〜500万円くらいを行ったり来たりしていたので、属性があまり高くないことで融資否決となったケースは多々あります。そのたびに当時は年収が1000万があればな〜、自己資金が1千万円単位であればな〜と思ったものです。

しかし、いま思えば年収も自己資金も少なくてよかったのかもしれないと思う時もあります。中途半端に高い属性があったり、株で儲かった資金でもあろうものなら、変な物件を買っていた可能性がありますからね。

当時（2014年〜2016年）は、本当に利回り星人という感じでしたから、どんなにボロくても利回りが高ければ検討していました。

さすがに建物が大きく傾いていたり事件事故のあったような物件は避けていましたが、収益物件なんだから利回りが良くて破壊的なキャッシュフローが出る物件を買うことが大切だという考えでしたね。土地のパワーなんてほぼ見ておりませんでした（笑）

しかし、その路線である程度までは規模拡大できたものの、ある時からアパートローンが使えなくなりました。原因は、与信不足による融資の否決だったのです。それからというもの、適正な自己資金を入れるのが大切だという考えになりました。自己資金をしっかり入れて、金利1％台のプロパーを融資を受けるほうが、元金返済も進みますし金利負担も少なくなります。

古いものをどんどん売って、新しいものを買うようになったのはその為ですね。ここまで来るのに8年かかっていますから、いささか気づくのが遅すぎたのかもしれませんが、これが私なりのスピードだったのだとも思います。

これから不動産投資を始める方は、初期段階ではキャッシュフローを一番に考えたほうがいいと思います。しかし、キャッシュフロー一本槍だと、近い将来、融資の頭打ちという形ですぐ限界が来ます。このことは頭の片隅に置いておいたほうがいいでしょう。

高金利のアパートローンで物件を買う最大のメリットはキャッシュフローですが、それはタコが自分の足を食べているようなものです。いつか足が無くなれば、その次の戦略を考えなければいけません。自分の足を食べながら、月のキャッシュフローが200万300万と大きく育っていくのならこの上ないことですが、今の市況ではそれは不可能に近いです。

いまは物件価格も高い時期なので、フルローンでサラッと簡単に買えません。

そんな時は、自己資金をためる努力こそ一番力を入れるべきですね。自己資金があれば、他の人が買えない物件も買えますし、安い土地なら現金で買うことだってできます。プロパー融資の審査では、金融機関からの評価も爆上がりするので審査が通りやすくなります。ホントにいい事だらけなのです。

できるだけお金（自己資金）を使わずアパートを買おうとして、変な物件を高金利アパートローンで買っている人がけっこういますね。
頭金を入れないことだけに拘ると、道を間違いますよ。頭金を入れて返済比率を落としたり、融資期間を短くすることも立派なリスクヘッジですね。 pic.twitter.com/8PonhCiHkX
— ペリカン【不動産投資ブロガー】 (@Pelican0825) September 20, 2023