こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
今月は、2棟目新築アパートの確認申請にむけて、やり取りしていました。そんな中、3棟目新築アパートの候補地も出てきたので見に行ってきました。
ということで、さっそく今月の家賃収入と賃貸経営トピックスをご報告します。
【家賃収入と入居率】
家賃収入は156万円ほど、経費差引後で147万円ほどです。ここからローン返済（約4割）があります。現在の、ローン残債は9936万円（前月比ー46万円）となっています。
月末時点の入居率は、26戸中 26戸で入居率100％となっています。
今月から所有物件がすべて満室です！7月にアパート1室、8月に戸建て1室ほど空室が出たのですが、アパートは1ヶ月、戸建てのほうは1週間くらいで即行でお申込みが入りました。
そのうちまた空室は出ると思いますが、ちょっと小休止できます。あとは、戸建て5号でネズミちゃんが出たようです。以前から、その気配はあったのですが、今回は完全駆除にむけてプロの業者様を手配しました。
ネズミは害獣駆除業者になるのですが、10万円くらいでやってくれるところもあれば、20万30万とかかるケースもあるみたいですね。あとは家の大きさで変わります。私はちゃんとした業者で、予算も10〜15万円くらいで収まりそうなところに依頼しました。
5ヶ月ぶりに買い付けを発射！
まだ2棟目のアパートの着工が今秋というところで、なにげなくポータルサイトを見ていたら、私の得意エリアに気になる物件が出てきました！
ただ金額的には1000万ちょっとだったので高くはないけど、けっして超安いというわけでもないという中途半端な水準（笑）しかも古家が建っているので、解体も必要になります。
しかし、このエリアでこのくらいの広さ（50坪強）で、前面道路も広いとなると、条件的には悪くはありません。ということで、さっそく内見しようと思ったらもう夜だったので、翌朝一番に仲介さんに電話したのでした。
すると電話で、開口一番「お久しぶりです！ペリカンさん！」と言われてビックリ。
電話口に出たのは、以前この仲介会社に勤めていて辞めしまった担当者のWさんでした。いろいろ事情があって出戻ってらっしゃったようです（笑）
私も「おー！お久しぶりですね！Wさん！お元気ですか！？」ということで、最初から話がはずみました。なんとなくご縁を感じながら、さっそくアポを取って翌日、妻と一緒に現地に行きました。
現地に着いたら、綺麗な一戸建てが建っていました。聞いたら、まだ築38年ほど。直せばまだまだ使えそうな物件で、もったいないですね。
室内は残置物がかなりあって、荷物がたくさん。相続物件で、現在は息子さんが所有しているようでした。
私が内見したときには、業者からすでに2本も買い付けが入っていました。さすが業者さん、早いですね！なのでこの時点で私が買い付けを入れても3番手ということです。
しかし、仲介のWさんとお話を聞いていると、私はビビっ！ときて、もしかしたら3番手でも買えるかも！と感じました。
仲介のWさんとは、過去に戸建てで2回ほど売買仲介してもらっており、気心知れた中です。そこからは、二人で買い付けを入れる金額を協議し、私の買い付けをなんとか優先してもらえるようお願いしました。
2棟目新築アパを確認申請中ですが、なんと3棟目新築アパの土地買い付けが通っちゃいました。
さっそく信金さんにアポ取ったので、融資相談に行ってきます。 pic.twitter.com/ArV7rfOVTT
— ペリカン【不動産投資ブロガー】 (@Pelican0825) September 12, 2022
肝心の融資ですが、1棟目新築アパートでお世話になった信金さんに、現在融資打診中です。ただ懸念点としては、2棟目新築アパートが、まだ着工段階であるということ。
もし融資が難しいということになったら、まだ築38年なので購入後は、戸建て賃貸にシフトするかもしれません。そんなこんなで、急にバタバタ忙しくなった9月でしたね。
不動産投資は「売却」で大きくなるビジネスです
不動産投資で事業規模を、最速で大きくしていくためにはどうすればよいか？
その答えは、やっぱり「売却」をどんどん絡ませないと難しいということですね。
先日も、以下のツイートをしました。
思い返せば、私の賃貸経営は以下の軌跡でした。
1⃣築古アパ買う
2⃣築古戸建て買う
3⃣融資が行き詰まる
4⃣物件売却と運転資金借入
5⃣また融資が出始めて新築アパ購入BS悪くなったら一旦含み益の大きい物件を売却する。そして手元現金をとにかく厚く見せる。この2つで徐々に道は拓けてきました🙂
— ペリカン【不動産投資ブロガー】 (@Pelican0825) September 11, 2022
思い返せば、私の賃貸経営は以下の軌跡でした。
- 築古アパ買う
- 築古戸建て買う
- 融資が行き詰まる
- 物件売却と運転資金借入
- また融資が出始めて新築アパ購入
BS悪くなったら一旦含み益の大きい物件を売却する。そして手元現金をとにかく厚く見せる。この2つで徐々に道は拓けてきました
上記のとおりです。私も売却を適宜入れながら、ここまで来ました。
資産を組み替えるのは、ただ単にポートフォリオを新築・築浅系にするとかが目的ではありません。
むしろ、耐用年数超え物件ばかり持っていると建物評価ゼロなので、そのうち債務超過になり、融資による拡大が止まってしまうということですね。
ゆえに、新築・築浅など残耐用年数のある物件を混ぜていかないと、プロパー融資をしてもらいたい地銀・信金さんなどとは、いつまで経ってもお付き合いができないということになります。
あとは、売却してキャッシュを増やすという作業がものすごく大事。これ無しには、いつも預金口座が底を尽きそうな状態になります。なぜならお金貯まったら、またすぐ次の物件を買っちゃいますからね（笑）
このロジックをどんどん突き詰めていくと、業者成りして転売するのが短期的には一番スピーディーに儲かります。吉川英一さんのいう「不動産屋が一番儲かる」ということですね。
（参考）吉川英一さんの書籍レビュー！厳選おすすめの3冊をご紹介します
ただこれも転売しまくっている法人さんには、融資したくないという金融機関が一定数いるので、注意は必要ですけどね。私自身はコツコツインカム派で、たまに売却ブーストを掛けていくイメージです。
当面は私が得意とするエリアドミナントでの中古戸建てと、土地から新築アパートで、むこう5年位はやっていく予定でおります。
まずは新築10棟建てて、所有物件をすべてフレッシュにします。そのうえで、また次の展開を考えていきたいと思います。
以上、9月の報告でした。最後までお読みいただき、ありがとうございました！
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